闽系地产开发商金辉控股拟港股IPO 疯狂拿地背后债务激增

（原标题：闽系地产开发商金辉控股拟港股IPO 疯狂拿地背后债务激增）

金辉控股已正式向港交所递交上市申请书。据悉，金辉控股早在2016年初就试图A股上市，苦等至今，于3月25日正式向港股发起冲击。

招股书透露，金辉控股是一家全国布局、区域聚焦、城市领先且声誉卓着的大型地产开发商，专注于为首置和首改客户提供优质的住宅物业。凭借逾20年的经验，金辉控股已将业务扩展至中国五大经济发展势头强劲的区域，包括长叁角、环渤海、华南、西南及西北。林定强、林凤英、金辉地产控股及啓辉均为金辉控股的控股股东。

为了迅速做大规模，金辉控股逆势加杠杆疯狂拿地，2019年土地储备总建筑面积接近2700万平方米，资产负债率超过85%，高于同层次竞争对手。截至2019年12月31日，金辉控股共有144个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中包含由金辉控股附属公司开发的102个项目以及由金辉控股合营及联营公司开发的42个项目。截至2019年12月31日，金辉控股应佔物业开发项目的总建筑面积为26,674,399平方米，包括(i)已竣工项目的可供出售建筑面积、可出租建筑面积及持作物业投资的可出租建筑面积2,220,395平方米；(ii)开发中物业的规划建筑面积14,387,437平方米；及(iii)持作未来开发物业的估计建筑面积10,066,567平方米。截至同日，金辉控股应佔总建筑面积的93.4%位于二线城市及核心叁线城市。金辉控股认为大规模且具有战略性佈局的土地储备将进一步推动金辉控股业务增长。

据观点指数研究院披露的数据显示，2017年-2019年，金辉控股销售金额分别为445.0亿元、776.2亿元、919.7亿元(权益销售金额796.7亿元)；2019年公司在地产百强中排名第42(2018年第39名)。从销售金额来看，公司与佳兆业集团、华发股份(600325.SH)、新力控股集团、中骏集团控股、合景泰富集团、首创置业实力相当。

于往绩记录期间，金辉控股的收益录得稳步增长。2017-2019年，金辉经营业绩实现稳步增长。2017年、2018年及2019年，金辉的年收入分别为人民币117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，年复合增长率为48.5%。其中，2019年年收入增长率达62.56%。同期，金辉的净利润分别为人民币22.21亿元、23.00亿元及26.90亿元，年复合增长率为10.0%。其中，2019年净利润增长率为16.96%。可以看出，虽然公司营业收入增势迅猛，但净利润增速平缓，盈利能力下滑。2017年-2019年，公司毛利率下降10.4个百分点，净利率下降8.5个百分点。

金辉控股的业务模式于往绩记录期间，金辉控股的收入主要来自金辉控股开发的住宅物业及商业物业的交付及销售。金辉控股亦提供物业管理服务、租赁商业物业及就物业项目的整体营运向合营企业和联营公司提供管理谘询服务而获得收入。为将金辉控股的资源主要投入物业开发及销售中，作为重组的一部分，金辉控股出售了物业管理服务业务，并于2019年12月完成该出售。因此，金辉控股预期于2020年起不会录得任何物业管理服务收入。

值得一提的是，因为近年来疯狂拿地背后导致公司债务激增。截至2017年底、2018年底、2019年底，金辉控股借款总额分别为340.3亿元、431.7亿元、490.7亿元，加权平均利率分别为7.25%、7.65%、7.76%。截至2020年2月底，公司借款总额增至524.8亿元。其中，银行及其他借款345.6亿元，信托融资160.7亿元。2017年底-2019年底，公司的资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%。

关于疫情的影响，公司表示，目前金辉控股位于湖北省以外的物业项目已基本恢復正常。金辉控股的董事认为，新型冠状病毒肺炎流行病不会对金辉控股的经营业绩、财务状况及业务前景产生重大影响。

2020年2月，为提高金辉控股的经营效率及进一步着重关注有着强劲经济增长潜力的主要地区，金辉控股将地理组织结构由六个地区调整为五个地区，并通过将金辉控股过往于华东地区的经营分别合併至环渤海、西南及长叁角。除上述新型冠状病毒肺炎流行病的影响外，董事确认，自2019年12月31日起，即金辉控股财务报表的最近日期及截至本文件日期，金辉控股的财务或贸易状况、债务、按揭、或然负债、担保或前景概无重大不利变动。