除了金句 融创业绩会还有万字干货（附实录）

（原标题：除了金句 融创业绩会还有万字干货（附实录））

在3月29日召开的融创2017年业绩发布会上，公司主席孙宏斌一如既往金句连连。他在业绩会上的发言内容也迅速成为各大财经媒 体的头条。

现场除了关注公司投资乐视的得失、万达文旅项目情况，也聚焦新的一年公司的发展战略。

从整场业绩会来看，融创管理层反复在强调：今年非常明确的一个事，就是要让公司安全。

孙宏斌向智通财经表示，公司在年初就定了一个目标：控制风险，降杠杆。“下一步我们怎么控制风险？就是我们不买地了，这样账上就会有很多钱。”

相比于一些冲击规模的内房企陆续定下2018年积极的拿地计划，在楼市调控未见松绑，金融收紧的当下，融创选择控制在公开市场上的拿地节奏，甚至表示不买地。

融创中国(30.3, 0.40, 1.34%)执行董事兼行政总裁汪孟德指出，2018年公司最核心的事情是通过加快去库存的力度，保证现金流的充裕。

此外，业绩会上，公司管理层也就消费升级方面的部署、文旅板块的发展计划等问题一一做了解答。

以下为智通财经整理的融创中国业绩会现场问答万字干货：

问：上次收购回来的万达资产，新的土地成本大概在什么水平？公司估计未来这种利润率大概在什么水平？前一阵子腾讯、京东一起入股万达商业，未来融创跟腾讯、跟京东，跟万达商业在这种商场方面是否会有进行进一步的新的合作，或者各种各样的合作？

汪孟德：大家看到，我们去年跟万达的交易，整个交易还是非常成功的。我想在万达交易里面大家看到，因为融创一直以收并购作为我们增加土储最为主要核心的模式。所以每年都有因为交易产生重估的，因为这是财务和会计准则决定的，确实这是融创报表的一个特点。

万达重组以后，这次本着最保守、最严谨的方式对这次交易进行评估的。评估之后，对于未来整个经营还是非常好的，住宅部分评估之后，还有30%-40%以上的毛利，还是非常好的水平，而且持有物业部分的楼面价成本非常低，1000块钱左右。

万达交易，除了可售物业这块对于未来财务和报表贡献之外，其实我们最看重的是，通过跟万达的交易让我们未来文旅这个板块占有非常大的一个优势。到现在持有接近1000万平米文旅持有物业。我相信这块物业对于未来两年后、三年后，五年后一定是我们集团的一个新的利润和业务和收入贡献增长点，我想这是我们为三年后、五年后在做的非常重要的方向布局。

关于万达城，第一个我们会按期，按照我们原来三个不变的原则，高质量的交付万达城，开业万达城，我们相信会做得比原来更好，给当地政府更满意的结果。

未来融创整个商业也会和万达商业形成协同，也会提升我们集团的未来商业的发展和运营水平。

问：关于使用新的准则的情况下，为什么对收入和溢利的影响挺小的？

曹鸿玲(首席财务官兼执行总裁)：因为我们本身确认今年新准则针对非按揭的部分，整个按揭部分在我们整个销售合同额占了相当的比例。第二个按照整个完工进度，而且是按照每一个楼栋完工进度，所以还要匹配每一个楼栋所对应销的情况，所以这样实际上我们在今年也好，或者2017年也好，已经确认了对整体利润的影响，金额本身不会很大。

问：公司总体的加权平均借贷成本上升处于什么原因，今后趋势和财务控制方面有什么举措？能否大概公布一下除了并表的2200亿有息负债以外，未并表的这些企业有息负债大致在什么水平？

汪孟德：这些年公司的融资成本在一个下降的趋势，融资成本其实和企业的阶段，包括企业的发展速度有一定的关系。去年我们的整体平均融资成本在6%，我们认为这样的融资成本在现阶段结合我们的整体情况，相对比较合适的成本。(2017年融资成本)和2016年有点上升，主要是因为去年下半年开始，整个融资市场成本发生变化，我想这个变化会持续到2018年。在新增成本上比2016年是有所上升的。

确实我们企业到了这个阶段，降负债控制负债率是我们未来两年主要的方向，在负债管理上，未来两年是一个下降的趋势。同时我们今年最主要的方式还是要加快去库存，能够有一个非常充裕的现金流，控制和谨慎的投资策略和投资节奏。

问：随着未来不会投资乐视，这个拨备是能否减去？政府房地产调控政策放松的可能性比较小，这对你们今年的负债率减少有没有影响，会在哪一个水平？今年利润表现会不会受到调控影响，比去年会逊色一点？

汪孟德：从2016年到2017年，包括持续整个金融政策的调整和房地产的调整，我们觉得还是非常好的。因为这个对于中国经济和房地产行业整体的发展一定是一个好事。确实我们也是希望房地产有一个比较健康的发展，能够保持房价的稳定。

我们企业到了这个阶段，我们整体负债的管理是我们一直非常重视的。今年我们最主要的是通过加快去化，加快去库存的力度，保证我们现金流的充裕，我想这是我们最核心的。

同时未来这两三年的利润，我们还会保持非常好的增长水平，这是我们这两年整体的一个情况。同时刚才上一个问到关于文旅资产这一块，其实我想这确实是我们在考虑未来三到五年后这样一个布局，第一个我们现在确实所有持有物业资产质量和成本还是非常合适的，同时我们相信随着整个消费快速升级，包括老百姓收入水平的提升，我相信这一块整个增长空间还是非常大的。

我们今年会成立专门的文旅集团和万达一起能够快速的去提升我们整体的经营能力和水平，我们相信，文旅资产这一块一定是我们未来三年、五年后一定会有一个非常好的回报和收益。

问：公司已售未结转的毛利率大概是多少？

答：到2017年底，我们已售未结转预收的账款汇总的大概在3500亿，这一块整体的毛利水平应该是在20-25%之间，这为未来两三年的利润提供比较好的基础。

问：去年利润表因为有收购大的影响包括有拨备亏损，另外因为公司在快速发展，有些费用会前置，把这些一次性影响去掉，财务结算的实际利润水平大概是什么样的？我想问一下现金流，我们2018年大概是一个什么样的预算？包括各项收入和支出。

曹鸿玲：实际上如果不考虑拨备，整个我们今年利润应该接近250亿以上，这是整体利润情况。

汪孟德：融创是以收并购业务为主增长的这样一个方式，所以每年都会有这样一些交易评估，我们这个交易带来这样一个收益，其实跟通常持有物业的增长水平是不一样的，因为我们这个交易的收益是一直在变现的。比如我们2017年确认，2018年这些大部分都已经变现了，我现在确认的这些，在未来两三年全部就变成现金回收了，其实跟重估物业收益完全不一样的两个概念。其实那就是我们的核心利润。

第二点刚才提到，这次我们确实不管在万达交易，还是对于乐视这块我们是非常谨慎的原则。对于乐视，我们基本是一次到底，一次到位，这样一个是非常谨慎，第二个对未来两三年报表的影响减到没有。当然这里面对于乐视本身我们会支持管理层，我们也是相关的公司能够维护股东的利益，还有一些应收和欠款，帐款也好，我们会支持管理层，督促管理层尽最大努力回收，相信这在未来对公司会有正面的影响。

高曦(公司秘书兼副总裁)：这几年我们保持现金流都是非常充裕的。按照2018年整个安排，刚才说到我们整个销售目标4500亿这样一个保守的安排，我们并表现金流在年底大概还有1200亿的现金流，当然这个是比较保守的，已经考虑了我们目前已经安排的一些土地款，包括我们投资万达商业所有的支出目前都考虑到里面去的，目前现金额1200亿，没有考虑新发生的投资，但是新发生投资这一块会非常谨慎，刚才孟德也说我们这个节奏也在把握市场周期，这个节奏也会进一步放慢，。

问：请问一下管理层对于未来两三年房地产趋势大概有一个什么样的看法？并且在这种趋势下公司对于拿地有没有一些规划，或者还是不拿地；请问公司的建设和结转周期，比如公司这些项目，比如说从出方案到拿到开工，到预售证，到最后资金回笼大概是一个什么样的周期？

汪孟德：我们相信未来两三年房地产市场会稳定、健康发展，经过这次调整以后。当然，行业集中度也会越来越高，这是好事，能够保证这个行业，我们在提供的产品和服务、能力和水平不断提升。

我们今年最重要的任务能够去库存，加快去化，这是我们最核心的任务，同时保证我们现金流的安全、谨慎和控制这样一个整体投资，这是一个特别好的机会，这种特别好的机会也不会太多。同时作为融创本身来说，未来两三年我们的开发主业依然是占我们最核心和绝对的这样一个地位，仍然会保持比较好的增长。

我们这些年整体操作能力和水平在快速提升。其实我们的产品已经到了行业领先水平了，包括在中国核心的城市，我们产品和服务已经处于绝对领先位置了。同时我们也还保持比较好的开发和周转的速度，这是我们做得非常好的地方。

其实我们在保证我们速度的同时，我们并不牺牲我们的产品质量和服务质量，我们能够在好的周转的同时，能够把我们的产品和服务做好，这也是我们未来这几年要持续，要坚持要做的事，能够把产品品质做到最好，把服务做到最好，为业主，为用户提供好房子，好社区，这是我们未来美好生活战略中最核心最基础的地方。

再有我们打造中国最好的一些文旅和文旅的消费目的地。当然住宅是我们作为最基本的条件，关于住宅开发能力上，我们在行业里面也是非常好的水平。

问：我们是如何在产品领先的情况下能够做到加快交房速度和控制成本？公司有300多个项目，如果我们以后再扩大的话我们会有更多的项目，对区域项目总经理和产业链高端人员，包括研发、规划、设计这些人员的激励是怎样的？

汪孟德：融创在保证产品品质非常高的水平上，还能够保证比较好的交房的速度，最主要的确实是融创在这些年，七八年的时间形成的比较系统的，比较完整的产品打造体系。第一个从集团到每一个区域集团都有，比较庞大的产品体系，工程品控体系，比如去年我们做了2万多次的产品控制检测。

当然在这个同时，我们确实在工程建造这一块，我们也是一直在不断优化和引进新的快建体系和技术，快建体系和技术能够同时在提高工程质量和品质的同时，能够加快整个建造，保证建造的工期和速度。

同时在后端，我们今年会新成立房修集团，也就是说我们会打造一支专门的，跟着我们产品保养、维修、服务一个专业这样一个团队，去独立于开发体系的，能够随时、及时的、系统的给客户提供整体的产品服务。

激励方式是支持业绩实现，支持员工核心管理层稳定的，从这两个业绩来看可以说我们持续坚持的激励方式还是有竞争力的。我们的激励原则，第一个要保证需求总量在行业里面的竞争力，同时我们针对以我们的年度和三年为一个度的业绩为挂钩，包括我们从前两年开始的，每个区域公司的激励和奖励包是按照每个区域公司实现的利润相挂钩的。

同时在集团层面，这些年我们一直用整体期权方式激励。也就是说我们的激励方式是业绩加区域，我们布置了每个项目跟区域利润挂钩的奖励包，同时我们会在整体的上市公司里面以期权激励的方式组合来形成最有效的支持整体业绩实现。

孙宏斌：我们的激励总结下来其实主要不靠钱，靠精神，光靠钱肯定不行的。

问：去年销售市场占有率是TOP10，甚至TOP20也在快速提升，TOP份额到底会到达什么水平？

孙宏斌：现在看TOP10，原来我最早说前十名占40%，前一百名占80%。现在看，其实集中度比这个还要高一点。估计将来前五名能占到30-40%差不多，这个趋势还是特别明显的，但是现在说不好，因为这个行业变化确实还是挺大的。

问：孙总的依据是什么？

孙宏斌：我是瞎猜的。我觉得前五名可能在今后5年平均做到6000亿销售额，加起来就是3万亿了，全国总量10万亿便是占30%。这个速度可能比大家想象的更快。

问：我看有很多龙头企业，都已经提出了不再去争第一的说法。融创还是一个有梦想的公司，不知道对于争第一这个目标还有没有？第二方面的问题，今天的标题是说把战略优势释放为优异的财务表现，咱们什么时候能把战略优势释放给更加好的股东价值？比如说我们现在的板块也不止是地产板块，还包括很多轻资产，文旅城也好，有没有可能在轻资产板块做分拆上市的可能，比如大家比较关心的物业这样的一些资产，做一些分拆，能够更加好的把股东价值体现出来？

孙宏斌：他们刚不争第一，我好多年前就不争第一了。小时候争过第一，长大了就觉得没意思了，就不争了。我们十几年前就不争第一了。其实你知道上学的时候，班里面的第一名，其实都不怎么样。所以我们其实就没想做第一。

汪孟德：作为管理层我理解财务表现就是股东价值。财务表现就是我们拥有现金流，整个都能够有比较好的增长，我想这就是股东价值。

关于未来刚才提的业务，包括物业和文旅板块，因为文旅板块是我们比较长期的规划，确实是刚刚开始。这一两年我们最重要的任务还是快速提升文旅运营能力，把文旅的业绩能够有尽快的能够体现。当然长远考虑文旅作为持有物业板块，肯定未来是要考虑(分拆)，就是说我们从现在整个市场来看，我们做持有物业第一要能够经营好，第二个关于整个资本解决方案，这是要重点考虑的一块。我们从未来两三年，或者这样一个纬度来考虑，这一块我们要考虑。包括我们持有板块长期资金的引入也好，REITs方案也好，资本市场的方案也好，都在我们考虑的计划当中。

物业集团最核心的任务是为我们的业主、为我们的社区提供最好的服务，这是我们最核心的任务。确实我们现在没有计划，没有一定是说它要分拆或者上市这样的计划，我们物业集团对于我们的定位，就是我们自己的定位，就是要把服务做好，就是把业主伺候好，让社区设施越来越好，这是对于我们物业集团的定位。当然到未来这样的阶段，随着未来再来看。

孙宏斌：我理解股东价值，我们对股东价值是特别重视的。但是我理解股东价值和股票价格是不一样的，不是说是吻合的。因为确实股票价格受影响比较多，融创股票在3块钱的时候，4块钱、5块的时候很多人问我能不能买？我说你要是愿意放三年的话你可以买，你要短期就算了。现在30块钱的时候，我也说，拿得住的话肯定可以买，拿不住就算了，因为我不知道股票明天会怎么样，但是放在三年、五年里面，这个股票肯定是便宜的。但是明天、一个月、半年会怎么样，这个很难说。

所以很多时候股价和股东价值是偏离的。股价一块钱的时候和现在的基本面是一样的。股东价值我们肯定是特别重视的，但是确实你看多远，我们希望看得很远，所以对于尤其股票涨这么多以后怎么看待价值，长远说，三年肯定很便宜，半年一年真的算了。

问：投资乐视您后悔吗？

孙宏斌：我从来没后悔过任何事，我在我们公司也谈过很多次。昨天董事会上也检讨这是一个失败的投资。没有失败，就没有成功。这个投资确实能够让我们吸取很多教训。

其实我们投资乐视的逻辑是对的，我们投资乐视之前就说要投资消费升级，也就是“美好生活”，什么叫美好生活？就是文化娱乐、文化旅游、医疗、教育、养老、医养结合，我们的投资逻辑是对的，也就是我们说的消费升级。

房地产是我们的绝对主业，这个部分你不赚钱的话你别的投不了。但是房地产今后三年五年还有机会，但是十年以后呢？我们为将来做准备，我们转型，但转型也是有代价的。当然你做100万的生意，你有20万的代价也是正常的，所以我觉得这是我们转型中的代价，但是这个行业、文化、娱乐我们还看好，美好生活。文化就是诗，旅游就是远方，我们投资的就是诗和远方。

乐视这个事，我觉得要分开三件事，乐视影业，这个公司我们是可以做的，因为它跟上市公司没有关系。我们投的是三块，乐视网、新乐视智家，乐视影业，这三块东西是分三笔投资的。乐视影业这块我们已经增资了10亿，我们下一步还会做一次增资。这块我们确实是看好的。新乐视智家这个公司我们也有办法，我们可以给它增资，我们可以请别人来支持，我们可以跟别人合作，这个公司也有解。

但是乐视网怎么办？我再借它100亿？我傻吗？

刚才说壮士断臂，我已经归零了，这叫断头。刚才孟德说了，以后别再提乐视了，因为财务上没有什么可担心的了。

问：国家明确提出“房住不炒”的定位，融创入股包括链家和自如，在租赁方面融创有没有新的举措？2018年整体中国房企降杠杆的趋势下，融创在直接融资上会不会有大动作？

汪孟德：租售并举，关于租这一块你刚才确实提到了，第一个，对于链家和自如的投资也证明我们看好这个市场，我想在二手房存量市场，未来存量的盘活，一定对整个房地产市场供应是一个好事。

当然在这块业务上我们是投了链家和自如，是希望链家和自如(这是行业里面做的非常好的)跟我们主业出现协同的效应。至于我们自己，对于长租公寓我们也在观察，只要有合适的一些机会，合适的一些资源，我们也会进行投资。其实我们一直也在研究，有专门的团队来看这一块，这是第一个。

第二个，关于负债和杠杆，其实这是我们未来两三年的一个战略，我们企业到了这个阶段，要具备这样的基础，主要还是通过加快去库存、坚决销售、加快我们的现金回笼。2018年，我们的基本思路就是谨慎投资。

问：乐视的投资失败会有会影响融创的投资心态？融创未来的投资方向有哪些？

孙宏斌：我一直说，全世界的投资方向，一个是科技创新，一个是消费升级，这是两方面。科技创新我们不擅长，看不懂，但是消费升级我们看得懂，消费升级就是有钱了以后你就得花，往哪儿花，就这么个事。我觉得乐视的投资不会影响我们投资心态，我们在这里面真的总结到了教训。

但是我想我们这个企业也好，我自己也好，一直心态特别好。人一辈子会有很多的困难，很多的遗憾，很多的痛苦。我们觉得别纠结了，过去了就过去了，管他多好多坏，要往前看。过去了，好的不会影响我们，坏的也不会影响我们。乐视投资失败，不会影响我们对于消费升级、美好生活的继续投资。

问：在消费升级、大娱乐这方面，融创有没有新的投资计划？之前孙总也说过，可能拿地这方面要停缓，好像说自己没什么事做了，到了今年以后有没有重新并购或者拿地的一些计划？还有一个问题，之前孙总提到过，因为想要保证绝对的控股权，就不做配股融资什么的，但是后来也做了，今后有没有进一步做配股、融资、降负债率这方面的计划？

孙宏斌：我现在不配股，五年以后配不配股，这个我不能给你任何承诺！但是我想说的是，我们今年年初就定了一个目标，就是控制风险，就是降杠杆。因为我们的规模已经足够了，手上的地又很便宜，我们销售的产品也很好的，怎么样尽快让自己绝对安全。任何情况下都没有问题，有机会的时候还有能力去抓住机会，这是我们今年非常明确的一个事，就要让公司安全。

其实我一直认为我们公司的风险控制得特别好。我说了好几年了，大家都知道，我说这个行业的风险就是地买贵了，我们产品也好，品牌也好，地就是比别人便宜，那还有什么风险？下一步我们怎么控制风险？就是我们不买地了，这样账上就会有很多钱。因为我们销售回笼的钱，远远大于借债的钱，我们只要控制买地的节奏，我们就没有任何风险。所以下一步我们就要让公司安全，降负债率，去杠杆，最主要的就是要控制买地的节奏，把买地节奏控制好了以后就没有风险。

借此机会多说两句，我在2016年10月份有一个发言，我当时说了两个观点，第一个观点，所有的人都要特别特别特别重视这次调控，这次调控的影响是大于任何时候的。第二个观点，如果这样下去的话，市场会有变化的。老百姓的预期已经开始有一点变化了，而预期变化对这个市场影响会很大的。而且贷款确实很难了，甭管按揭也好，这两个叠加起来对市场影响是很大的，这是当时我的两个观点。

所以自从2016年10月份以后，我们基本上在公开市场没有拿过地，你看到我们在公开市场拿地都是一二级联动的。说这个行业有风险吗？我说有风险，去年公开市场买的地，照现在的价格卖，很多就是亏钱的，但是你说我们有风险吗？我们什么风险都没有，因为我们的地便宜，成本低，可以灵活应对市场的变化。2018年因为政策在变，现在整个市场收的比较紧，我们还是要把风险控制到最好，让负债率降低，让公司安全。

我最烦听有些人说中国经济要崩溃了、房地产要崩溃了、融创资金要断了，你看看基本面，这都是不可能的。

问：我假设我们今年定的目标是4500亿，但是大家都知道以融创的执行力来说肯定不止，我们还是做比较保守5000亿的销售，如果是5000亿销售的话，我们土地成本，加上净利润率，我们假设40%的，所以40%乘以5000亿，等于2000亿的现金，回款率假设90%，就是1800亿，权益70%多，说明我们回款就是1400多亿，差不多1500亿，如果是这样一个情况，孙总讲了在公开市场拿地基本上不太可能，可能就是一二级联动，低价拿地，或者是一些特别好的并购机会，如果主动权完全是在公司手上，如果我们可以选择的话，我们完全不拿地，回来就是有1500亿的现金，这样公司就从现在净负债1200多亿，变成一家净现金的公司，可不可以这么理解，主动权完全在公司手上？

汪孟德：你的结论是对的。我们每个项目都是非常好的周转，每个月其实都在净现金流入。

问：融创现在拿地比较谨慎，现金流比较好的情况下，如果股价大幅向下波动，管理层会不会考虑进行回购，对股价进行支撑？

汪孟德：关于管理层回购这个事，我们目前没有安排，因为股价波动是非常正常的。当然其实去年的时候我们也有董事在行权，也有董事在增持。这个事我们目前没有一个集中的上市公司回购的安排，我们目前希望能够把净资产做大，把负债率降下来，管理层个人也好，董事也好，他们自己有个人的安排，我们会及时披露。