2000亿支持计划！“保交楼”再迎政策强心针，地产股迎来筑底修复？

（原标题：2000亿支持计划！“保交楼”再迎政策强心针，地产股迎来筑底修复？）

编者注：地产股月内大回血，碧桂园累涨逾130%；消息面上，行业政策暖风频吹，销售数据持续回暖；机构表示，流动性拐点已至，关注优质混合所有制房企。

编辑：Yura

近期，内房股及地产股持续反弹，华盛通APP板块显示，截至11月22日收盘，内房股反弹逾36%，地产股反弹逾21%。

从个股来看，地产股月内全线回血，龙光集团 $03380.HK 月内累涨150%，碧桂园 $02007.HK 涨130.69%，旭辉控股 $00884.HK 涨100%。地产股“大反攻”的背后，房地产行业正密集迎来多重利好政策。

政策暖风频吹，房地产行业迎来多重利好政策

进入11月以来，关于房地产行业的政策暖风频吹，一系列支持政策也有望助力房地产行业和信用环境的局部修复。信达证券认为，预计行业出清已近尾声，流动性拐点已至，此前遭受市场信用风险质疑且实际资金压力相对可控的优质混合所有制房企有望率先修复。

• 11月8日，交易商协会发布《“第二支箭”延期并扩容 支持民营企业债券融资再加力》，推出针对包括房地产企业在内的民营企业发债融资计划，预计规模可达2500亿元，后续视情况进一步扩容。
• 11月11日，央行、银保监会印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从房地产融资、保交楼、风险处置、消费者权益、金融管理政策和住房租赁等六大方面出台十六条具体措施。
• 11月14日，银保监会、住建部、人民银行三部门发文指允许优质房企使用预售监管资金。
• 11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，在前期推出的政策性行“保交楼”专项借款的基础上，将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划。同时，央行表示近期扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。

就在21日当晚，地产巨头万科 $02202.HK 公告，公司当日通过董事会决议，提请股东大会授权发行直接债务融资工具，最高额度500亿元，授权自股东大会审议通过之日起36个月内有效，恰好呼应了央行等监管机构的积极表态。

除了行业龙头万科，近日多家民企开展融资。11月15日，龙湖集团完成200亿元储架式中期票据的注册。随后，新城、美的置业和福星等企业也纷纷宣布融资计划，拟申请总规模达到560亿元。

11月15日，碧桂园 $02007.HK 发布公告称，拟配股14.63亿股股份，配售事项所得款项总额约39.21亿港元。11月16日，雅居乐 $03383.HK 发布公告称，拟以“先旧后新”方式配售2.95亿股股份，募资7.83亿港元。

外资积极“抄底”中国房地产

近两年来，在房地产市场仍面临下行压力，行业信心不足之际，外资、港资等资本纷纷抓住时机，加速涌入中国房地产市场，包括香港置地、新世界发展等港资房企以及大和房屋、华平基金、凯德、铁狮门等外资企业纷纷进入中国市场拿地。

新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚今年在采访时表示，中国的房地产市场已经见底，计划明年在土地上投资100亿元人民币（约合14.6亿美元）。且认为中国房地产市场将在未来一两年内复苏得非常好，他表示这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会。

此外，贝莱德、高盛、博裕资本等为代表的部分外资也积极购入中国房企的债券或股票。外资历来擅长长线投资，趁低价买入，在未来地产复苏后再以高价卖出。光大银行表示，从大类资产配置看，目前全球安全、低估值、确定性的资产缺乏，国内房地产行业估值处于低水平，以外资为代表的“聪明钱”已经嗅到先机，外资“抄底”至少反映其对中国房地产未来发展前景已趋乐观。

市场底何时显现？机构：坚定看好地产板块机会

从数据来看，前10个月，商品房销售面积同比下降22.3%，与1-9月份基本持平；商品房销售额同比下降26.1%，降幅比1—9月份收窄0.2个百分点，降幅连续5个月收窄。

从保交楼的情况来看，全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目完成投资保持较快增长，房屋竣工面积降幅收窄。1-10月份房地产开发企业房屋竣工面积同比下降18.7%，降幅比1-9月份收窄1.2个百分点，连续3个月降幅收窄。

地产未来如何发展？地产股是否有投资机会？

招商证券建议，布局分可两个阶段，第一阶段或是当下到明年一季度，重点布局困境反转，“赔率”或较高，包括已按出险定价的优质房企相关债券的“高收益”机会。

第二阶段或开始于明年一季度末，布局受益竞争格局改善长逻辑的标的，关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团、中国海外发展 $00688.HK 、华润置地 $01109.HK 、龙湖集团 $00960.HK ，以及区域型房企建发股份、滨江集团、越秀地产 $00123.HK 等。

民生证券指出，当前地产行业优质公司的基本面“不会更差”，并且这些公司随着竞争格局的不断优化，或将实现项目净利率回升。随着更多促进购房需求的政策出台，销售企稳回升的城市范围或将扩大。利好财务稳健、土地储备充足的地产公司。

天风证券指出，尽管监管部门在近期连续出台政策稳定房地产的供给侧，可能会对部分优质房企起到支持作用，但对宏观层面而言，实际效果可能会低于市场的预期。虽然政策对房企的态度已经发生了本质的变化，并且房企支持政策仍有进一步出台的可能性，但在需求侧难有大幅反弹的情况下，实际效果的释放可能会比较缓慢。

银河证券认为，目前房地产行业基本面修复路径仍较为曲折，前期政策效果未完全显现，四季度机会与风险并存，一方面行业风险在四季度并未完全出清，另一方面前期困扰行业的主要问题都在逐步进行解决和修正，行业在政策组合拳的支持下有企稳概率。

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