告别“高增长”时代，2022年地产股将怎么走？

（原标题：告别“高增长”时代，2022年地产股将怎么走？）

编辑：Moka

11月，全国商品房销售面积、销售额分别同比下降14.0%和16.3%，连续四个月保持两位数下降。2021年，港股A股地产公司股价全体倾斜式下跌，但情况似乎在年末出现了转机。

12月28日，港股地产股走高，融创中国涨超5%，世茂服务、恒隆地产、长实地产等多股涨超4%。12月27日，A股地产股拉升反弹，财信发展、京能置业涨停，金地集团一度触板，顺发恒业、中交地产、京投发展、新城控股等跟涨。

消息面上，央行降准、鼓励优质企业加大房地产项目兼并收购的文件等，都是近期地产股短期上扬的直接因素。恒大许老板口号也喊的相当响亮：“保交楼”“拒绝躺平”！一时间让恒大汽车和中国恒大的股价罕见“转灯”。本周二港股开盘以来，带动恒大概念股连日上涨。

地产股真的出现转机了吗？2022年地产股能买了吗？

房地产近期利好：鼓励并购+央行放水

12月下旬，央行、银保监会出台了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，文件强调稳妥有序开展房地产的并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务。这对于国内头部房企来说，是推动并购步伐一大利好。

此前在12月中旬，央行还下调了金融机构存款准备金率0.5个百分点。降准，意味着释放较多低成本的长期资金，有利于降低金融机构资金成本，从而降低民营和中小微企业的融资利率。中原地产首席分析师张大伟认为，降准不是为了救房地产市场，但对银行流动性有较大支持，有助于后续房地产贷款政策边际改善，已出现明显调整的房地产市场有望逐渐企稳。

以上利好属于房地产行业金融环境的改善，这也解释了为什么部分地产股在12月下旬以来进入了一轮短暂的行情修复。

易纲提出房地产新发展模式

目前房地产面临的困境分为融资端和销售端。融资端是“三道红线”加强对房企的资产规模限制，倒逼房企主动降杠杆。销售端包括限购政策、房价上涨预期回落、竣工担忧和房地产税。

央行方面提出了新的发展模式。行长易纲在接受新华社记者专访时指出，房地产市场的结构性调整，有利于形成房地产新发展模式，实现房地产业的良性循环和健康发展。如何解读新发展模式？

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，可以从三个角度去理解。第一，房地产市场从增量为主到增量存量并重的模式，这个时候需要重新看到房地产发展的新机会和市场，包括城市更新、老旧小区、物业管理和租赁市场等都将更好发力；第二，依赖于传统房价上涨的态势确实要转变，包括靠土地价格上涨来发展房地产的模式行不通，各地房地产经济发展的定位要更为明确；第三，房地产消费观也要转变，一方面是房地产税要加快推进，另一方面是租房消费也要培育。

2022年房地产行业展望

1）明年年中房地产数据有望筑底回升。信达证券认为，2022年一季度房地产销售、开工以及房地产投资同比将进一步下行，并进入负区间。但在“促进房地产业良性循环和健康发展”的大方向下，各地调控政策可能进一步放松，若果真如此，房地产各项数据有望在年中筑底回升，房地产行业大概率实现“软着陆”。

2）重点城市需求有望在2022年年中加速释放。浙商证券认为，目前热点城市的二手房市场与新房市场已形成较强的联动效应，房企推盘节奏的加速叠加放款周期的缩短进一步活跃市场，预计至2022年年中阶段，重点城市新房及二手房成交将逐步放量。预计至2022年年中阶段，重点城市新房及二手房成交将逐步放量。2022年更大概率的是将形成以金融信贷调节为主的供需控制措施。

3）高信用房企值得关注。浙商预测2022年销售额增速-3%、销售面积增速-5%、房地产开发投资增速-1%、土地贩置面积增速-10%、新开荒面积-10%、竣工面积增速+10%结合短期政策纠偏受益程度以及长期发展机会，高信用房企值得关注：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股集团、建収国际等。物业板块估值修复可期，建议关注关联房企为高信用国企和优质民企的物业公司：碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、旭辉永升服务、金科服务、远洋服务等。

4）从终局思维选择头部房企。华泰证券认为优质房企将得到更多的政策倾斜，享受短期估值修复和长期格局优化、多元业务带来的稳健成长，同时关注头部物管公司和彻底转型的部分房企，重点推荐港股开发：华润置地、龙湖集团；物管公司：碧桂园服务，保利物业、旭辉永升服务、中海物业、新大正、招商积余等；转型房企：华联控股，鲁商发展等。

5）中信证券认为：2022年3月房屋交易市场有望迎来复苏，土地交易市场的活跃，并购市场的复苏，开发投资热情的提升和产业链风险的化解。不过融资重心将重回项目层面。加上风险处置过程中属地负责的原则，深耕本地区域的企业竞争力有所抬升，预计Top20房企市占率将下降。看好具备一定的销售成长性，盈利能力较为稳健，新业务有一定价值的企业，如保利地产，万科A，招商蛇口，金地集团，滨江集团、龙湖集团、华润置地等

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