香港新楼盘蜗居化严重 60平米单位4室1厅

香港楼价在过去数年持续急升，新楼盘“蜗居化”情况严重。

香港楼价在过去数年持续急升，为了使得买家仍然能够付负担，因此不少地产发展商把新楼盘单位的面积大缩水，或者面积相对稍大的单位，也间隔出多个细小房间，以容纳更多人居住，新楼盘“蜗居化”情况严重。

近期市场焦点的单座式新楼盘、恒地(00013.HK)长沙湾“南昌一号”周二(10月4日)上载售楼书，实用面积由327至783平方呎，当中最瞩目是595平方呎(大约60平方米)的4房单位的房间间隔。据楼书显示，项目A室单位属4室(连套房)间隔，采开放式厨房设计，实用面积595平方呎，当中两个小睡房(睡房3及4)长阔分别为2050毫米及2005毫米，即面积相等于约44平方呎。

至于正在发售的何文田“加多利轩”的最小单位只有161平方呎(大约16平方米)，全盘250户，面积介乎161至390平方呎，提供开放式至2房间隔，大楼两梯10户，全盘均采用开放式厨房。

正在发售皂丽新发展及市建局马头角单座式商住楼盘“喜筑”，提供209户，实用面积294至552平方呎，提供开放式至2房户型。

早前恒基北角 “尚誉”大部分单位为迷你户，包括207平方呎开放式户型。

至于可望于11月推售的嘉华国际启德“嘉汇”，4座物业提供900户，实用面积大约300至逾2000平方呎，标准户1房至4房户，1房及2房占约7成。

新楼盘“迷你化” 之中，以早前屯门井财街盘的情况最夸张，中城建屯门井财街座式项目，最细单位楼面面积仅逾140平方呎(大约14平方米)。数据显示，去年卢华家族推售的尖沙咀 “AVA 62”，最小单位实用面积只有151平方呎(大约15平方米)，为20年来单位面积最小的新楼盘，换言之，井财街项目挑战全港最小新楼盘单位的纪录。

事实上，新楼盘单位面积或低至140平方呎，较目前香港的公共房屋人均居住面积更细。根据香港房委会资料，目前公屋的人均居住面积为141平方呎，而人均居住面积少于59平方呎则会划为挤迫户，可以向特区政府当局申请调配单位；如果新楼盘“迷你化”的情况继续加剧，居住环境随时变得较公屋更差。

迷你户近年大行其道，据统计显示，未来2年将会是迷你户落成的高峰期，以主打开放式及1房单位的楼盘计算，约21个楼盘共涉逾6000户，占整体私人住宅预测落成量3.56万户的17%。

大部分迷你户的集中地，位于红磡、旺角、长沙湾等区域，当中以去年卖楼的九建红磡“环海？东岸”属最大规模，提供1008户，项目占97%(大约970户)为开放式及1房单位，亦应是历来提供最多开放式单位的楼盘，楼盘预计2018年8月入户，单位实用面积由194平方呎起，最大亦仅375平方呎。

仲量联行早前发表的《香港住宅销售市场》研究报告表示，由今年起至2019年，每年实用面积小于430平方尺的小型户将达5000个，较过去10年每年平均1700个的建成量，高出1.94倍。

报告指出，过去10年，小型户及中型单位(实用面积介乎431至753平方尺)的建成量比例为20:80，但近年发展商倾向兴建小型户，务求把单位的售价订于较多买家可负担的水平，以及符合部分地契设有的限呎及限户数条款，估计小型户及中型单位的建成量将变成35:65.

迷你新盘吸引一些手头现金不足的首次置业人士，由于楼价低于400万港元，可透过按保借9成按揭，而近年发展商推出新楼盘“迷你户”，入场费低至200万港元以下，配合高成数按揭，迎合资金不足的买家。

城大建筑科技学部高级讲师潘永祥认为，目前楼价高，市民惟有迁就居住面积较细的单位，故短期内这类迷你单位的承接力仍然存在，但近年特区政府积极推地，供应陆续有来，相信届时楼价与租金升势能够得以缓和甚或逆转，这类迷你户的需求便会减少。