【券商聚焦】中信证券：住宅开发企业2025年中期业绩面临挑战

（原标题：【券商聚焦】中信证券：住宅开发企业2025年中期业绩面临挑战）

金吾财讯 | 中信证券表示，综合来看，开发企业披露业绩预告的公司，总体亏损（按上限计算）约377亿元。对开发企业来说，从2022年以来持续下行的房价，意味着企业盈利的前提既包括适销对路拿地谨慎，也包括快速开盘快速清盘。部分2024销售的项目进入结算通道，毛利率较为可观，但该机构不认为2022年之后新增的土地普遍盈利性较好——积极拿地不能视为开发企业资产质素较优的依据。由于融资仍然相对不畅，该机构相信行业将继续开源节流，经营性现金流有望继续保持小幅的正流入。行业的结算利润率可能在2025年之后再次下降。

商业地产公司的主要利润来源是可持续的运营资产收入，虽然这类公司也常常兼有住宅地产开发业务。该机构预计，2025年上半年购物中心资产表现良好，头部购物中心销售额继续明显跑赢社零，考虑上半年国家统计局公布全国社零增速为5.0%，该机构预计头部购物中心企业同店销售额同比增速在8-10%左右。依托经营性收入，这类企业的利润表普遍好于住宅开发类公司，资产负债表则优势更大。尽管这些企业也存在住宅开发类资产减值的风险，拖累其半年度业绩普遍小幅下行，但该机构预计仍有明显相对优势。该机构认为，已经开启新发展模式的公司，风险则主要来自于转型不够坚决，继续过多增加住宅土地储备。

商管公司面临存量资产提质增效的重大机遇，也受益于轻资产服务运营的稳健模式。物业企业则进一步稳健外拓和提升效率，该机构预计头部物业服务公司的业绩增速（核心净利润，不考虑非经常性损益）中枢在5%-10%左右，上半年依然存在收缴挑战，但物业企业现金流呈周期性特征，半年度现金流一般弱于全年，该机构预计全年仍能实现较好现金流入，因此，该机构预计，轻资产公司在半年度依然会维持较高的分红比例，部分优秀公司仍有派发特别股息的可能。

该机构预计，住宅开发企业2025年中期业绩面临挑战；商业地产公司受益于并不同步的购物中心景气周期，利润表普遍跑赢纯开发企业，资产负债表安全边际也相对更高；轻资产商管及物业服务公司则进一步体现稳健经营特征。