(原标题:保利置业42亿重仓杨浦,中海“笑了”)
5月9日,2025年度上海第四批土拍正式拉开帷幕,出让的4宗涉宅地分布在杨浦、虹口、松江以及青浦区,总起始价约84亿元。最终,4宗地块悉数成交。
本次土拍热度呈现明显的分化态势,杨浦定海与松江新城地块成为焦点,溢价率双双突破20%。
制表:左宇
先看杨浦定海地块,其吸引了保利置业、金茂、华润、中海、招商五家央企同台竞技,均是上海土拍市场上的“老玩家”。
该地块备受青睐,与其自身素质较好以及板块前期项目热销密不可分。杨浦定海地块位于杨浦滨江内中环间,又处东外滩规划区域,周边有大型商业综合体合生汇、地铁12号线爱国路地铁站,且距离美团和B站总部较近,为未来销售提供了一定支撑。
该板块内,不久前入市的中海·云邸玖章,首开均价11.49万元/平方米,推出的187套新房吸引超380组客户认购,认购率超200%。市场消息称,其开盘当天清盘,是标准的“日光红盘”。
有了这样的成功先例在前,各大房企自然不愿错过此次机会,就连中海·云邸玖章的开发商中海地产也参与其中。
杨浦定海地块起拍价33.58亿元,开拍后,竞买人报价踊跃,短短3分钟内便有9轮报价,平均每20秒刷新一次。当竞拍至第26轮、34.91亿元后,1—3号竞买人便偃旗息鼓,而4号、5号表现出较强的拿地意愿。有市场消息称,这两家分别是中海和保利置业,均是长期深耕杨浦的房企。
在激烈的角逐中,双方你追我赶,竞拍持续至第72轮,5号竞买人保利置业报出42.41亿元后,中海才停止跟进,最终溢价率26.3%,成交楼面价约8.02万元/平方米。
上海同信土地房地产评估投资咨询公司总估价师宋莉娟在接受《国际金融报》记者采访时表示,从成交价来看,开发商若要保本,预计未来建成后住宅售价至少要12万元/平方米;若追求利润的话,预计未来建成后住宅售价要在14万元/平方米以上。宋莉娟直言,拿下此类高溢价地块,对开发商而言将面临多维度挑战,未来必须在住宅产品上下狠功夫。
在市场看来,这一成交楼面价较中海·云邸玖章高出数千元,创下板块新高,未来销售均价大概率在12万元以上,甚至有望达到13万元。有观点指出,虽然中海此次未能摘地,但这样的楼面价也展现了板块价值,对于中海·云邸玖章后续销售也是一大利好。
对于保利置业而言,这是其今年首次在上海补仓。
回顾上次摘地,还要追溯到2024年11月上海七批次土拍,保利置业以25.95亿元拿下了闵行梅陇地块,也是当年拍下的唯一一宗上海地块。截至2024年末,保利置业在上海仅有保利印象青城、保利琅誉、兰州路项目、闵行项目4个待建、在建项目,合计建筑面积约75万平方米,较上年末的97.1万平方米减少约23%,此次补仓尤为重要。
孙婉秋摄
如果说杨浦定海地块的激烈争夺在意料之中,那么松江新城地块堪称此次土拍的“黑马”。
该地块周边城市界面较新,但距离地铁站稍远,约3公里。地块优势在于板块内供应较少,竞争相对缓和,且起始楼面价低至2.1万元/平方米,具备一定的利润空间。
其吸引了保利发展、招商、中铁建、象屿+天安联合体4家参拍,最终中铁建成功将其收入囊中,成交价24.71亿元,溢价率20.4%,成交楼面价2.53万元/平方米。
竞得方中铁建对该板块颇为熟悉,今日所摘地块南侧即中铁建·星樾云涧项目,目前已基本售罄。
相比之下,虹口地块与青浦地块则略显冷清。由于均只有一家参拍,两宗地块最终以底价成交,竞得人分别为北外滩集团和保利发展,成交价分别为21.57亿元、8.41亿元。其中,虹口地块虽为本批次唯一的内环地块,但因其由一宗居住用地与一宗商业、文化用地组成,开发要求较高,且住宅部分面积较小,故底价成交。
吴典摄
至此,上海四批次土拍收官,合计收金逾97亿元,整体溢价率15.49%。对于这次土拍的热度,上海中原地产首席分析师卢文曦表示,4月上海新房、二手房的交易数据都不错,尤其是近期一些网红新盘的认筹数据亮眼,给了房企很大信心。
据上海中原地产数据,2025年4月上海二手住宅成交2.09万套,同比增加28.52%。这也是连续7个月保持在1.5万套的“荣枯线”以上运行。