盈利能力持续向好，鑫苑服务风险出清重构估值逻辑

（原标题：盈利能力持续向好，鑫苑服务风险出清重构估值逻辑）

最近几年，物管行业经历深度洗牌，关联方风险暴露、增量空间收窄叠加存量市场博弈，迫使行业重新审视运营逻辑。在板块整体承压的图景中，少数企业正以高质量的经营成果打开突破口。3月27日，鑫苑服务（01895.HK）盈喜公告中“录得综合收入在850百万至870百万元，创历史新高，综合净利润同比增长超过150%”的增速尤为引人注目。这预示着，当多数企业仍在消化风险敞口时，这家公司或已率先完成风险出清，悄然构建起新的护城河。

横向观察现已发布2024年业绩预告或财报的物企，大多数录得利润下滑、由盈转亏或持续亏损，甚至依然有物企出现上市以来首次亏损，增速放缓与亏损面持续扩大仍是行业的主基调。在此背景下，鑫苑服务净利润的飙升更显稀缺性。

当前物企业绩分化本质上是战略定力的比拼结果。当多数同业仍在解决历史遗留问题时，鑫苑服务已完成内部治理及业态结构的优化，并通过数字化手段重构增长模型，以短期阵痛换取长期可持续发展，推动盈利质量显著提升。通过不断提升市场化运营能力，该公司已经逐渐摆脱对传统资源路径的依赖，展现出更强的经营自主性。2024年上半年，其在管面积及合约面积中第三方占比分别达到55%、64%，第三方收入占比也提升至32.4%。

进一步分析业务架构会发现，鑫苑服务的业务版图早已突破传统物业服务边界，形成涵盖物管服务、商业管理、多经服务、科技服务四大业务板块，形成了领先的大物管服务生态矩阵。其中科技能力逐渐渗透到服务全链条，以鑫Meta产业元宇宙平台为核心赋能多个场景，最终实现整体运营效率的提升。

同时，鑫苑服务的能力建设也获得多方认可，年内斩获“中国物企数字力TOP14”“中国物业企业百强企业TOP15”“2024中国红色物业服务领先企业”等多项荣誉，并成功当选河南省物业管理协会会长单位、蝉联中国物业管理协会副会长单位，行业影响力再提升。

业主满意度方面，公司在第三方机构近期发布的“2025年中国物业服务满意度百强企业”名单中位居全国物企TOP8，其92.89的综合得分远超物业服务满意度百强企业平均分值82.23，显示出鑫苑服务深耕物管行业“服务”本质的生存逻辑和韧性。

随着物管行业阴霾逐渐消散，资本市场也开始重新审视板块价值，具备持续盈利能力和科技壁垒的物企将更易于被给予溢价。通过2024年的盈喜预告，鑫苑服务展现出率先完成风险出清并走上独立发展道路的经营面貌，其价值锚点不仅在于经营规模的稳步拓展，更在于服务质效的提升与发展战略的转型升级。这类既能提升盈利质量，又能打开价值想象空间的物企，将有望率先赢得重估机遇。