浦东项目遭弃购后 金茂90亿押注虹口

（原标题：浦东项目遭弃购后 金茂90亿押注虹口）

申城新年的首场土拍在市场期待中拉开序幕。

“提质缩量”是这场土拍的主旋律，虽然只有四幅地块，但市区占了一半，无论是瑞虹新城地块还是浦东杨思地块都绝对优质，在相关部门拿出足够诚意后，市场也好奇开发商们会回以怎样的热情以及稀缺地块能否再次引爆？

新地王诞生

四幅地被分为两场出让，均为市区+新城的搭配。

上午10点，虹口瑞虹新城地块率先点燃市场热情。

作为本批次土拍中楼板价最高的一幅，该地块位于虹口区四平路，位置优越，配套成熟，地处瑞虹新城，紧挨邮电新村地铁站，周边拥有太阳宫、月亮湾等商业体，是内环认可度高的界面新、宜居的品质社区。更重要的是，瑞虹新城板块已许久未有新盘上市，2022年瑞虹瑧庭上市，作为瑞虹新城的收官之作，609套均价12万元/m²的房源吸引了超过1900组客户认购。链家网显示，板块当前141套房源在售，均价12.75万/m²。

此次出让地块介于招商云玺和瑞虹瑧庭之间，被市场戏称为瑞虹11期项目，地块容积率3.95，起拍价64.86亿元，对应楼板价8.5万元/m²。吸引了5组开发商，包括中海、招商绿城联合体、保利发展、华润越秀联合体以及金茂庆隆联合体，市场呼声最高的瑞安并未现身。

最终经过184轮鏖战，金茂和庆隆联合体以89.6435亿元胜出，溢价率38.2%，楼面价达到11.75万元/m²，这也是今年全国范围最高的成交楼板价。据测算，项目可售楼板价在12.5万元/m²左右，市场预测未来售价或达16万+。

上海市房地产估价协会专家、同测房地产评估咨询有限公司总估价师龙昆在接受《国际金融报》记者采访时表示，地块起拍价基于过往历史市场价，溢价率代表开发商对未来的预期，其直言“如果项目要保证利润空间，单价可能要奔向18万。”

高溢价也对开发商的品牌号召力和产品力提出了考验，业内普遍认为该地块会引入金茂府系产品，但时至今日，府系已非金茂屡试不爽的杀手锏。

数年前，金茂府的招牌便在虹口遇冷过。

2016年，新城控股以总价37亿元竞得上海虹口区凉城新村街道073-06号地块，楼面价达到76000元/m²，溢价率77.39%。扣除保障房和自持部分后，项目可售部分的实际楼板价高达87425元/m²。为了项目顺利去化，新城拉来金茂联合开发，项目命名新城虹口金茂府。

彼时大宁项目余温仍在，为了蹭其热度，金茂宣称其为大宁金茂府的升级之作。即便头顶金茂府招牌，所在板块8年未有新房供应，新城虹口金茂府依然销售不畅，2018年11月项目正式开盘，4年多后依然未能全部去化，剩有100多套房源在售。

这一情况还在继续。

2023年普陀金茂府入市，在上海楼市热度尚佳的情况下，金茂大举启动渠道分销，引发市场哗然。即便如此，开盘当日去化仅约48%；6月项目加推241套房源，认购率降至27.4%；10月第三次推盘，推出房源137套，认购率虽达85.4%，但当日仅去化36%。截止2月20日，项目589套房源尚有229套未售，去化率刚过六成。

一年后类似情况再度在张江金茂府上演。

去年9月27日，浦东首座“金茂府”——张江金茂府二批次开盘摇号。当日，92组客户参与了摇号选房，相较130组认筹客户少了38组，92组客户中最终仅60组选了房，最终售出房源60套，去化47.6%。这也意味着，超一半认购客户最终放弃了张江金茂府。反常的情况让市场质疑项目认购的真实性，甚至有购房者猜测为了伪造热度而“注水”认筹数据。截至2月20日，张江金茂府567套房源尚有269套待售，去化率刚过一半。

不仅如此，多名购房者向记者反映，已交付房源出现不少质量问题，不仅存在漏水情况，甚至有煤气管道因不达标而需要拆除重做。

频频爆出质量问题，品牌号召力减弱的当下，立足瑞虹新城这样的优质板块，金茂将拿出怎样的产品力来打动消费者，市场高度关注。

金地回归

虹口之外，浦东新杨思地块也提前锁定看点。

去年11月华润携手越秀以40.37%的高溢价率斩获新杨思地块刷新中环格局后，此次临近地块入市，华润越秀再度参战。

不止它们，看中了新杨思地块的还有中海、建发、保利、浦发、招商5家，最终经过76轮报价，华润越秀联合体笑到了最后，以50.9亿元价格斩获，楼面价74695元/m²，甚至超过了去年拿下地块的单价。时隔3个月，华润和越秀再度联手深耕新杨思。

相较于华润和越秀的高频出手，松江地块则迎来了金地的久别回归。其和国贸、星狮组成的联合体以8.15亿元的价格力压建发，拿下了松江区SJC10008单元05a-24号地块，楼板价26216元/m²，溢价率13.98%。

记者了解到，此次产品方案由金地负责，项目规划为低密墅区，以大面宽叠加为主，附加部分合院产品。拿地后三家将共同出资，具体项目开发由金地和国贸负责。

这也是金地时隔1年10个月后再次在上海公开市场拿地，其上一次出手还要追溯到2023年4月份，彼时金地一天连中两元嘉定地块。在市场看来此次出手也意味着金地度过偿债高峰期后，重新启动投资扩张。

奉贤地块则被龙湖和建华联合体以10.57亿元竞得，溢价率16.54%，成交楼面价20473元/m²，略高于去年贝壳在同区域的拿地价格。此次出让地块位于奉贤新城的核心地段，距5号线奉贤新城站约300米。作为南桥的核心地段，周边配套成熟，有龙湖天街，百联南桥购物中心等。

对于奉贤市场，龙湖颇为熟悉，其近年来多次落子该区域，业绩表现不俗。

2020年龙湖首进奉贤新城，开发了龙湖天曜项目，该项目首开即清盘，打破了奉贤新城2020年的单盘首开套数和金额成交纪录。首战告捷后，龙湖不仅打造了双天街，还相继推出了龙湖·观萃、龙湖天耀、龙湖春江天玺、天樾等项目，其中去年上市的观萃拿地7月三度开盘接近清盘，刷新了上海五个新城的销售速度。

至此，上海今年首场土拍告捷，四宗地块全部溢价出让，总计成交159.26亿元。