下行周期求变革 香港置地押宝商业地产

（原标题：下行周期求变革 香港置地押宝商业地产）

近日，香港置地在内部向股东发出通函，表示将不再于亚洲区域内投资“建售物业”（build-to-sell）项目，当中包括住宅及拥有中期租赁的资产，并将从这一业务回收资本，投入到新的综合商业地产业务机遇中。

按计划，香港置地将进一步加大对中国香港、新加坡及上海等核心市场现有的旗舰综合体项目的投资，并选择性拓展到其他亚洲主要城市中，尤其是在房地产周期的各个阶段都能享受到更高租金回报和出租率的城市。此外，其未来可能还会考虑以房地产信托基金（REITs）来回收资本或者其他第三方资本工具，从而扩大集团的投资物业资产管理规模，希望在2035年将投资房地产管理规模从400亿美元增至1000亿美元。

香港置地称，集团的新策略方向旨在充分利用亚洲主要市场内顶级商业和零售地产行业的增长潜力及抗风险能力，创造多元的收入来源。

房地产行业深度调整之下，低调的老牌港资房企也开始谋求变革。

今年以来，国内商业消费市场增长动力不足，商业地产投资仍处于负增长状态。根据观点指数研究院年度商业地产表现报告，2024年1—9月，办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为3178亿元和5389亿元，同比增幅为-6.5%、-13.4%。

这样的大环境下，大部分企业秉承更为审慎的发展策略，一方面通过轻资产输出方式拓展管理规模，另一方面寻求消费REITs上的发展契机。据观点指数统计，目前国内已成功上市的商业消费REITs共有7单，发行主体以华润、印力、大悦城、金茂等头部商业地产企业为主，REIT的成功发行为这类企业提供了释放资产价值的重要通道。

对于商业地产的未来发展，华润万象生活副总裁王磊表示，变局中永远一些挑战，但也有很多机会，创新是所有商业永葆活力的源泉，当前华润万象生活每年也会拿出10%—15%的资源进行创新。

今年上半年，华润万象生活商业航道业务实现收入28.5亿元，在营重奢购物中心零售额同比增长9.6%。数字化方面，其商业航道通过整合品牌内容和卡券资源，推动一点万象平台日活用户数达到123万，未来有望将庞大的会员资源转变为消费动力。

至于创新的方向，招商商管副总经理贾晋燕称，当前线上和线下的消费场景有了明显变化。其一是更多客群会为了自己的精神付费，也更多地关注情绪价值，其二整体线下的人货场也更多转变为聚焦体验类的消费，传统的商品品类依旧还是以线上为主，譬如线下的养生馆开店越来越积极。

除了顺应消费行为变化做出改变，资产组合和运营能力同样是商业地产抵御风险的重要因素。

例如凭借资产组合及商业运营能力持续稳定基本盘的恒隆地产，其2024年上半年内地租金收入为30.34亿元，上海恒隆广场及上海港汇恒隆广场总租金收入为14.08亿元；凯德投资则青睐于中国一二线核心城市的优质资产，在中国40多个城市管理200多个物业，不动产资产管理规模约2500亿元，涵盖五大核心城市群的办公楼、购物中心、旅宿、产业园区、物流和数据中心等多元化投资组合。