“蜕变”后的鑫苑服务（01895.HK），或许更值得期待

（原标题：“蜕变”后的鑫苑服务（01895.HK），或许更值得期待）

经过近几年的调整，物业行业埋下的“雷”大多已经爆破清除。在各项鼓励物业参与城市更新、老旧改造、智慧居家养老等服务政策的背景下，更多物企在创新着服务业态，积极探索资产运营及社区生活服务等新模式。

高质量发展的主色调更加浓烈

物管行业进入了更加注重“质”的发展阶段，一些物管公司在高质量发展方面展现出了强大的韧性。比如，从鑫苑服务刚刚发布的2022年业绩公告及2023年中期业绩公告中可以看出，其在物管服务的业务盈利能力、业态结构等方面，均呈现高质量发展的主色调。

盈利能力方面，2022年内，鑫苑服务主动放弃低坪效、亏损项目900多万平方米，同时，物业基础服务收入同比提升11.3%，单平收益同比提升32.6%，也就是说，鑫苑服务物业服务的坪效在提升，而坪效的提升助推整体盈利能力增强。

毛利率方面，在2022年及2023年上半年，尽管受到行业调整的影响，鑫苑服务物管服务业务的毛利率一路走高，2022年物业管理服务毛利率约为30%，同比2021年上升6.5个百分点，到了2023年中报期间，鑫苑服务的物业管理服务毛利率为35.5%，相对2022年末增加约5.5个百分点，同比2021年中期则增长3.6个百分点。整体来看，鑫苑服务在维持规模增长的同时，很好地平衡了规模和效益之间的关系，实现着高质量的增长。

业态结构方面，在稳定住宅业态基本盘的基础上，鑫苑服务的服务业态已经从住宅领域延伸到办公、商业综合体、工业园、产业园、学校和公建等非住宅领域，业态更加多元化。2023年上半年，新签约面积中非居业态面积占比达51.2%，已经过半，期内非住宅业务收入在物业管理服务总收入中的占比也同比提升2.3个百分点，非居业态拓展再次取得成效。

相对于住宅市场，非住物业的物业费和收缴率均较高，且市场空间广阔。随着非居业态业务逐步推进，鑫苑服务的增长动能将进一步增强。

鑫苑服务经历过这次停牌的洗礼和沉淀，经营改善利空出尽，业务结构调整重塑，组织管理完成整改；相信其复牌后的发展会更加强劲有力、行稳致远、健康持久。

“蜕变”后轻装上阵的鑫苑服务，能否走出其独立发展的新篇章？拭目以待！