物业股大盘点，重点关注这几只

（原标题：物业股大盘点，重点关注这几只）

来源：雪球App，作者： 港股投研所，（https://xueqiu.com/5028847775/254930000）

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物业股有着最让人垂涎的永续经营+丰富现金流生意属性，同时也有着最让人忌惮的母公司关联交易及潜在利益输送风险。这就像极了一个姑娘年轻貌美，但过往经验表明，其随时可能让你伤心太平洋。

正因为此两种极端矛盾，造就如今物业股的两极分化。你很难见到一个行业，各公司做得业务都差不多，甚至体量也相近，但估值却相差十几倍。你也很难见到一个行业，轻资产+现金流+成长性十足，却仅有个位数PE、甚至远低于净资产估值。

既然有差异化、又整体罕见低估，也就意味着里面可能存在巨大机会。何况就在过去不久的两三年前，物业股曾极受市场追捧、成为港股市场的当红炸子鸡，一时无俩。如今行业寒冬，两三年间可谓冰火两重天，其中肯定有市场的错杀和定价错误。今日做一个物业股盘点，梳理行业整体格局，并挖掘其中机会。

体量

根据choice，以港交所行业分类，截至2023年7月4日，港股市场共有64家物业股。从市值来看，华润万象生活以约888亿港元遥遥领先，远高于第二名的碧桂园服务341亿港元。

是什么造就了华润万象生活的远高于其他企业的市值规模？市值由业绩（利润）和估值驱动，先看2022年业绩，从营收来看，2022年，碧桂园取得413.7亿元营收、万物云301亿元、雅生活服务154亿元，位列前三甲。而华润万象生活2022年营收仅有120亿元，排列行业第七位。

从净利润来看，华润万象生活以22.1亿元排第一，碧桂园服务、雅生活服务、万物云位列其后。如下图所示：

可以看出，从营收和利润规模体量上，碧桂园服务、万物云、雅生活服务均稳定在行业前列，不同的是，华润万象生活以行业第七的营收体量，获得行业第一的净利润，可见其项目盈利能力优秀。此外，值得注意的是，雅生活服务营收和净利润均位于行业第三，但其市值仅有71.6亿元，不足华润万象生活的十分之一，区别在于估值差距。不同的股东背景和关联风险、不同的项目盈利水平以及不同的增长驱动，都会造成估值的巨大差距。

从体量看，华润万象生活、碧桂园服务、万物云及雅生活服务排名靠前。

质量

最近两年物业股的最大不确定性，就来自于母公司的暴雷和关联交易的风险。关于物业股企业质量，当前格局下首先体现在大股东/母公司的性质，一般来说，国央企出现财务暴雷可能性低，且关联交易减值风险也较低，容易获得平均水平之上的估值。

其次来说，项目的分布、盈利能力以及弹性空间，代表企业业务水平的质量。相对来讲，商业或办公类的物业，盈利水平高且存在价格弹性空间，而住宅性质的物业，则可能涨价空间较小，盈利能力一般。当然，商业物业也并非全是优点，因为商业用户更容易产生变化，商业综合体的经济效益，也很大程度会反映到物业管理上。所以，如果商业综合体或者办公楼经营不善，那么物管项目的效益可能也会变化。

从这几个方面来说，可以解释的通华润万象生活为何市值最大、估值偏高。一图展示前10大市值股东、盈利能力及估值对比，如下：

华润万象生活和中海物业为大型央企，其估值也相对较高，华润万象生活因为其卓越商业综合体及重奢品牌万象系列，毛利率和净利率明显高于其他。中海物业净利率也处于较高水平。另外两家央企/国企保利物业和万物云整体表现也较好，且净利率上有一定提升空间。万物云在四家里最为低估，净利率也最低。

可以看出，民企整体估值相对偏低，且出现恒大净资产为负，以及融创和金科大幅度亏损。证明民企受资产减值/关联风波较大。这也是估值偏低的重大原因。但不得不注意到，雅生活服务毛利率和净利率都偏高，仅次于华润万象生活，其以行业第三的营收和利润，估值仅有华润的十分之一，明显低估。雅生活服务虽然也有关联交易及资产减值风险，但目前看占比不算失控型，且盈利能力较好，估值如此低估，值得注意。

质量还可以从ROE水平及分红来观察，在行业逆境期，大股东套现或债务违约频频，有钱分红并舍得分红的企业，可以很大程度上证明其资产属性，以及诚意。先用分红筛选，2021年及2022年连续两年有分红并分红率大于30%、市值大于5亿港元的纯物业企业，如下：

在以上企业中，建业新生活分红率最高，估值也很低。但公司有相关关联交易资产暴雷传闻。其次是滨江服务以及卓越商企服务，滨江服务是民营物业优秀代表，定位高端品质较为成功。华润万象生活在2022年大幅度加大分红，新希望服务也加大了分红比率。

ROE方面，中海物业ROE表现最好也最稳，2020~2022年连续三年保持30%以上，其次是滨江服务，同样连续三年逐年增加，达到37.7%的水平。另外华润万象生活也是逐年增长。其他宝龙商业三年表现较稳，2022年为17%。而从估值上来说，新希望服务估值最低，PETTM仅有4.7倍。

从质量看，华润万象生活、中海物业、保利物业、滨江服务排名靠前。高分红并低估值的新希望服务、建业新生活、卓越商企、宝龙商业及越秀（国企）也值得关注。

估值

体量太小的个股，其品牌性和扩张性较弱，选取市值在5亿港元以上的物业股作为观察对比对象，共43家。从PETTM看，截至2023年7月3日，有五家为负值，分别为融创服务、国锐地产、世茂服务、金科服务、时代邻里。意味着这五家在2022年出现亏损，作为轻资产收租型生意模式，出现亏损的大概率会是因为坏账或资产减值造成。而如果这种资产减值是一次性或者是短期两三年完成，那么，在经过减值困境之后，其凭借优秀的现金流以及利润，会再次实现业绩的复苏。核心点就在于坏账或资产减值的风波有多大、时间有多长。

此时便可以观察市净率，从PB上看当前估值水平，再结合坏账之后的利润水平，判断其是否低估。在以上出现亏损物业股中，时代邻里PB为0.3，世茂服务PB=0.45，融创服务PB=0.79。三家都是民企，其中融创和世茂服务营收体量行业内靠前，潜在利润弹性大，融创老板孙宏斌颇具传奇色彩，资本关注度颇高。

1至10倍PETTM的有18家，除掉业务不纯以及坏账导致数据异常的/停牌的，之前质量上表现突出的有几家赫然在榜：

彩生活之所以出现，是因为其是第一家上市且管理面积靠前的老牌物业公司，但目前公司停牌，出现极大风波，具有一定警醒意义。其他雅生活服务、新希望服务、宝龙商业、建业新生活、卓越商企等均出现在之前质量排名靠前里。持续分红+高ROE。

从估值上看，雅生活服务、新希望服务、宝龙商业具备吸引力，融创服务PB也较低，且改善预期也较强。但同时以彩生活为例，也需要警惕估值陷阱。

总结

以上只对行业上市公司从体量、质量和估值三个方面进行横向对比，但纵向的成长性（包含在管、合约及母公司土储、第三方外拓等）以及母公司的实力、财务状况、关联等等，都没有去进一步对比，后续有机会再进一步对比，但仅从这三点，已可大致窥探行业投资价值的格局。

体量+质量，华润万象生活毫无疑问是业内标杆，但其估值并不便宜。综合考虑，中海物业、保利物业、碧桂园服务、滨江服务在这两方面可以优胜。而从估值出发，雅生活服务、宝龙商业、世茂服务、卓越商企服务、新希望服务、融创服务等相对比较突出。

综合三点来看投资价值，中海物业、保利物业、万物云、滨江服务四家是相对稳健型。若以赔率为先，则优选雅生活服务、宝龙商业、世茂服务、融创服务。

最后，温馨提示：正如文章开头，物业股就像极品美女，但行为迷惑，如果改过自新，你，愿意接盘吗？

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