专访顺丰房托行政总裁翟廸强：看好行业长期潜力，坚持稳健经营迎接未来机会

（原标题：专访顺丰房托行政总裁翟廸强：看好行业长期潜力，坚持稳健经营迎接未来机会）

近几年，宏观环境的不确定性，让市场对稳健型的资产产生了更为浓厚的兴趣，不过向来被视为稳健投资的REITs表现似乎并不如人意。

究其原因来看，一方面仍然受到外部环境的影响，相关REITs的项目运营遭遇压力，业绩表现不佳。另一方面市场投资人信心不足，对REITs投资价值的认知也存在偏差。

长远视角来看，当前政策面持续推动国内REITs市场的发展给行业带来了新的机遇，与此同时，随着疫情因素消退，宏观经济迎来稳步复苏，相关REITs优质资产持续释放潜能，整个REITs市场的机会仍然明朗。

根据底层物业不同，REITs可以进一步细分为零售、办公、住宅、酒店、物流等，在这些领域中，物流地产REITs近年来备受关注，特别是在数字化商业和电子商务的崛起下，这一市场展现出强劲的增长潜力。

近期，我们有幸获得了对顺丰房托行政总裁翟廸强的专访机会。在这次专访中，翟廸强向我们深入解析了物流地产领域以及顺丰房托在其中的关键角色。他的见解为我们揭示了这一行业的发展潜力和未来机会，以及公司在稳健经营和卓越运营方面的战略优势。

以下是对这次专访的全面回顾和分析。

1、物流地产投资重在稳定性，做好风险管理很重要

作为港交所首只以物流地产资产为主的REITs，顺丰房托今年来尽管在资本市场上一定程度承压，但从此前交出的中期业绩来看，表现仍然颇有看点。

上半年顺丰房托实现收入2.2亿港元，同比增长13.2%；物业净收入1.8亿港元，同比增长11.8%；可供分派收入1.171亿港元，同比增长7.1%；每基金单位分派14.64港仙，同比增长7.1%。

顺丰房托四个物流项目保持着较高的出租率水平，上半年集团整体出租率维持在98.2%，当中核心的青衣物业出租率维持97.3%，长沙物业98.8%，佛山维持满租，芜湖物业出租率达96.7%。

可以说，这份成绩单展现了顺丰房托一贯稳打稳扎的经营特点。

在谈及业绩时，翟廸强特别强调了租金收入对于物流地产REITs的重要性。其指出，与其他REITs类比相比，物流地产的租金收入相对稳定。“物流地产的租赁合同通常较长，这降低了空置率风险，提供了更稳定的租金收入。”与此同时，物流地产项目还具有较高的升值潜力。“由于这些项目通常位于城市周边或交通枢纽附近，它们在未来可能会实现更高的升值”。

翟廸强对中国物流市场的增长潜力表示看好，在采访中其还特别分析了不同资产类别REITs过去几年的变化，其中提到物流地产的投资在过去几年其实并未明显受到疫情大环境的影响，反而市场的供应有所增加。其认为，随着电子商务行业的快速发展以及消费者对快速交付的需求不断增加，中国的物流市场将继续保持增长，这为物流地产投资提供了坚实的基础。

尽管整个市场充满了潜力，但作为操盘人也需要时刻面对市场的不确定性风险。翟廸强提到了风险管理在物流地产投资中的关键性，其重点提及两个主要风险因素，即利率和汇率的波动。翟廸强认为管理这些风险至关重要。他解释道：“从风险管理的角度的，利率的风险管理是针对我们的融资成本，而汇率的风险管理则是保障我们的收入。当利率上升或汇率波动时，均可能会对我们的投资产生重大影响，因此我们需要采取积极的风险管理措施。”

针对利率风险，翟廸强分享了公司在2022年初将港币贷款的40%锁定成固定利率的决策，以规避未来利率上升的风险。“我们必须迅速作出决策，因为市场情况变化迅速。在锁定低利率时，也必须权衡风险和机会。”

在汇率方面，翟廸强则强调了对冲的重要性。从今年上半年来看，尽管公司大部分的收入仍然来自香港，但来自内地的收入仍然有接近30%。他解释说：“由于我们也有大量人民币收入，人民币汇率波动可能对我们的财务状况产生不利影响。因此，我们采取了对冲策略，以减轻这种汇率风险。”

“我们虽然不是金融专家，但在经营物业和投资方面，我们必须关注市场风险，包括利率和汇率的波动。通过适当的风险管理，我们可以降低潜在的损失。”同时在具体决策上，翟廸强也强调要果断，并重视风险管理的成本意识。“你看到这个市场这个方向的话，你尽快去做，不能等。”“风险有多大，管理这些风险的成本管理有多高，这些都需要有充分的考量”。

2、背靠顺丰，协同效应下坚持高质量运营

作为顺丰集团旗下专注物流资产运营的重要板块，翟廸强在采访中多次提到顺丰房托与顺丰集团之间的协同合作。其深刻认识到，顺丰集团作为一个综合性物流巨头，涵盖了物流领域的广泛业务，这使得公司能够与母公司紧密协作。

翟廸强认为，与母公司沟通合作的顺畅是公司不断取得发展的一个关键因素。由于顺丰集团在物流领域拥有丰富的经验和资源，公司能够充分利用顺丰集团的专业知识，确保项目的顺利运营和管理。这种紧密的协同有助于提高项目的竞争力，吸引更多的租户，从而增加了租金收入和项目稳健可持续运营。

而另一个合作的优势和潜力则在于区域布局的优化。顺丰集团在物流领域的广泛业务为顺丰房托提供了独特的竞争力，尤其在选择项目的地理位置方面。由于顺丰集团的多元业务覆盖了整个中国，公司能够更精确地选择物流地产项目的地理位置，以满足顺丰集团和其他租户的需求。这种战略性的地理位置选择不仅可以提高出租率，还可以确保租金收入的稳定性。

在项目地点的选择中，顺丰房托可以充分考虑市场需求和顺丰集团的项目分布，将物流地产项目部署在最具战略意义的位置。这有助于满足客户的物流需求，提高项目的竞争力。与此同时，公司还可以更好地利用顺丰集团在不同地区的资源和网络，以优化项目的运营效率，提高租户的满意度。

翟廸强在采访中还强调了公司在高质量运营方面的不懈努力。管理物流园区需要高度专业化和责任感，因为它直接涉及货物的安全性和运输的顺畅性。公司秉持着高标准的运营质量，确保物流地产项目的正常运转，提高租户的满意度。

同时，其也认为公司在物流园区租户的选择和搭配上也有着深度的考量，并形成了竞争力。通过选择合适的租户，公司能够形成有利的租户组合，保证园区运营的和谐顺畅，同时促进更优的租金收入和更长期的租赁合同。这不仅满足了各租户间的需求，也有效提升了项目的吸引力。

对此，其举例说道“比如在高峰期的时候，物流园里如果三四家都是同样的公司，对车道、停车位的要求就会很高，也会很难管理，所以我要想我配什么类型在里面，让他们觉得我这个地点是最好的。”

3、择机而动，适时通过收并购来扩大资产规模

随着电商的蓬勃发展和全球化贸易的增长，物流需求不断增加，物流地产将继续成为一个备受关注的领域。对于物流地产REITs而言，规模的重要性不言而喻，其直接影响着REITs的投资吸引力和业务的成长性和可持续性。

对于规模的增长，翟廸强一直有着坚定决心，其曾多次向市场表示顺丰房托要将资产包由60亿港元变成120亿港元的这一目标。不过，在复杂的外部环境下，这一目标并未如愿。面对这些不确定性，翟廸强则强调了经营灵活性和战略敏锐性的重要性。其提到，公司将密切关注市场动态，并在适当的时机采取并购等策略，以实现资产规模的增长。

针对当前的市场情况，翟廸强分析指出，在当前供应增加的时候，可能会出现一些好的收购机会，因为各开发商可能会在项目完成后考虑出售，导致项目估值下降。然而，目前市场上还没有看到大型项目的交易，可能是因为卖家期望高价而买家则期望低价，导致谈判困难。这也反映了并购交易的复杂性和风险，需要谨慎评估。

在收并购方面，翟廸强表示，顺丰房托会对潜在的目标进行严格的尽职调查，以确保所购资产的质量和可持续性。公司强调在扩大规模时注重质量而非数量，以保持长期稳健的增长。

翟廸强表示，目前对于外部项目的投资相对较为保守，主要是因为一些项目的价格太高，或者项目质量不够好。他同时还提到相较于外部项目，与母公司顺丰集团谈的项目，对其而言会更简单，也不用担心竞争，核心还是要确保资产质量。

在区域选择方面，翟廸强指出，未来顺丰房托项目布局的主要方向还是集中在内地，尤其南方地区。其认为这些地区相对来说距离总部近也更易于管理。同时其也提到，会重点关注大湾区的项目，而在海外市场也会关注顺丰集团旗下嘉里物流在东南亚开发的项目，这些都将会是其中长期的一些投资项目的对象。顺丰房托的发展也会与顺丰集团的战略发展方向保持一致。

在翟廸强看来，项目的地点十分重要，“物流对时间性的要求是很重要的，所以地点对租户来讲非常重要。”

4、结语

物流地产REITs作为一个稳健的投资品种，依托的是物流项目稳定的租金收入和长期增长的潜力。而对于REITs管理者而言，需要不断考量风险管理，以应对市场的不确定性。在这一领域，顺丰房托表现出色。

公司背靠顺丰集团强大的支持，充分利用畅通的沟通合作、优异的项目布局以及高质量的运营，使其在竞争中脱颖而出。顺丰房托在保持稳健的经营策略同时，也在不断寻找并购机会，以扩大资产规模，为未来的成长做好准备。当前随着电商的蓬勃发展和全球化贸易的增长，有理由期待，顺丰房托将继续发挥其在这一领域的竞争优势，为投资者提供稳定的回报和增长潜力。