房企业绩分化 华润置地“3+1”业务发展模式驱动利润增长

（原标题：房企业绩分化 华润置地“3+1”业务发展模式驱动利润增长）

2022年是房地产行业探底之年，房企开始抛弃以规模增长为主导的发展思路，转而加速将有利润增长的营收和有现金流的利润，定为公司核心经营目标。

通过对比各房企刚交出的2022年度成绩单不难发现，这些年华润置地不断通过调整住宅业务布局、大力度发展多元化业务，从而使得其未来利润增长的确定性正逐渐加大。

2022年，华润置地剔除减租影响的租金收入、股东应占净利润、核心净利润、综合毛利率及股息分红等多项经营指标表现优异，处在行业前列。

数据显示，2022年华润置地录得股东应占净利润281亿元，核心净利润270亿元，保持了自2006年上市以来连续17年增长，位居行业第一。截至2022年12月31日，华润置地每股净资产达34.22元，较2021年底的每股净资产增长7.7%，每股股息1.401元，按年增长1.5%。

基于较好利润表现，使得投资人纷纷看好华润置地未来发展。当前华润置地市值已位于内房股第一，旗下华润万象生活也位于物管板块市值第一，实现了在资本市场市值双第一的格局。

开发业务毛利率保持强韧性

作为房地产开发业务排名第四的房企，这部分业务的利润贡献自然要稳步提升，从2022年整体表现来看，华润置地显然已提前做好了布局，且将逐步进入收获期，这或是投资人看好华润置地的重要原因。

事实上，为提升毛利率华润置地近几年开始调整战略布局，重回一二线城市，经过多年调整，这一目标已然达成。

以2022年为例，华润置地新获取项目71个，多元化拿地项目数量占比37%，总地价1442亿元，权益地价1102亿元，权益比76%；新增土储面积1095万平米，权益面积789万平米；一二线城市投资占比92%，总可售货值占比达90%；在深圳、合肥、南京、东莞、厦门、三亚等地获取优质商业综合体项目6个。

截至2022年末，华润置地总土储面积6478万平米，其中开发销售型业务土储面积5491万平米，一二线城市面积占比维持在71%；投资物业土储面积987万平米，其中购物中心占比68%，一二线城市面积占比78%，目前项目储备可保障该司未来三年以上的发展需求。

业绩会上，华润置地管理层称，“去年华润置地重点在北京、成都、深圳等这些核心城市，补充了不错的优质土储，这些投资项目稳定性、安全性都较高。同时，去年获取的项目到目前为止已经有一半以上都已经兑现了开盘，基本都实现了预期的回报，对2023年公司的业绩增长起到了非常积极的支撑作用。”

正是由于拿地质量较高，华润置地保持了较好的毛利率水平。数据显示，2022年全年华润置业实现营业收入2070.6亿元，综合毛利率26.2%，位居行业领先水平。

于业绩会上，华润置地管理层透露，2023年公司综合毛利率应该会高一些，其中，开发毛利率为22%-23%，长期来看开发毛利率维持在22%左右。

“2023年公司在做好周转效率提升、管理效益提升的基础上，能够提高公司整体开发业务的回报水平，希望能够实现2023年营业额和利润的双增长，也希望签约和目标较2022年能有积极的增长。”华润置地管理层称。

据悉，2023年华润置地总可售货值5384亿元，按照全年60%去化计算，公司全年实际销售金额将超过3000亿元。其中，2023年前2月，华润置地已累计实现销售402亿元，同比增长60.4%。

惠誉在最新的研究报告中称，华润置地2023年的销售业绩预计将继续优于同行，原因是其拥有充足的可供货资源，且大部分布局在一二线的高能级城市。

经营性不动产业务未来可期

如果说开发业务是华润置地利润的重要保证，那么经营性业务将是华润置地未来利润增长最具潜力的板块。

当前市场一个重要观点是，房地产行业已再也回不到对住宅开发过于依赖的时候，而开发、经营、服务并重是必然趋势。其中，经营性不动产业务的重要性不言而喻。

过去投资经营性不动产业务最大的问题是资金压力大，但随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，经营服务业务的发展也将进一步提速。

更为重要的的是，经营性不动产业务能形成长期稳定的利润，同时它风险低，抗波动能力强，不像开发业务那般波动快，它受经济波动影响比较小。

在上述背景下，对于不动产领域的佼佼者华润置地的优势不言而喻。事实上，华润置地管理层也不止一次提及，以购物中心为代表的投资物业将是集团重点发展的业务版块，而随着中国的商业市场开放，将迎来价值的巨大释放，未来经营性不动产业务必将成为华润置地新的强大的业绩增长点。

大摩在其研究报告中称，华润置地以 “ 城市投资开发运营商 ” 的战略定位为指引，构建了开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的 “3+1” 一体化业务组合模式，打造城市投资开发运营生态圈。在房地产行业迈向新发展模式的阶段，公司保持战略定力，持续推进行业转型升级，取得亮眼成绩。

目前来看，虽然受疫情影响华润置地2022年经营性不动产业务收入受到相应影响，但是随着2023年逐渐恢复，预计物业投资和酒店经营均将出现回暖，带来公司整体利润率修复。

在投资物业方面，华润置地2022年全年(包括酒店经营)营业额为170.2亿元，剔除租金减免影响，全年持有物业租金收入192.6亿元，按年增长10.5%；毛利率为65.6%。

其中购物中心营业额为137.6亿元，还原年内减租影响，实际收入为158亿元，同比实际增长13%；零售额为1137亿元，同比增长6.2%。年内，华润置地新开业13个购物中心，新开业平均出租率为91.8%，截止2022年12月31日，在营购物中心面积798万平方米，同比增加19.3%。

分析认为，考虑到未来2-3年是购物中心投入运营的高峰期，且生态圈要素业务持续发展，预计华润置地非地产开发业务的收入占比将进一步提升。

相关市场消息指，2023年-2026年，华润置地将有45个购物中心开出，包括三亚万象城、东莞万象城、深圳北站项目等诸多重磅项目亮相。其中今年计划开出10个新项目。