华润置地（01109.HK）：稳健穿越行业周期，蓄力向上价值升维

（原标题：华润置地（01109.HK）：稳健穿越行业周期，蓄力向上价值升维）

近年来，国内房地产市场受到了多重压力，随着国家持续强化对行业的监管与调控，叠加疫情管控以及需求疲软等因素的影响，行业内一部分房企面临较大的流动性风险和资金链断裂的压力。整个市场一度雷声阵阵，即便是大型房企也未能避免陷入危机当中。

尽管行业面临前所未有的波折，但依旧不乏优秀的企业展现稳健的经营能力，以其持续构建的核心竞争能力迈过行业困顿阶段，其中有着央企背景的华润置地（01109.HK）便是典型。不妨就其近日交出的年度成绩单来一探究竟。

1、业绩多重亮点呈现，华润置地的“稳”字诀

过去一年，华润置地仍然表现出稳健的盈利能力，财报显示，公司实现综合营业额2070.6亿元人民币，扣除投资物业重估增值后的核心股东应占溢利270.0亿元，同比增长1.5%；计入投资物业重估增值后的股东应占溢利280.9亿元，全年综合毛利率为26.2%。此外公司宣派全年股息每股1.401元人民币，按年增长1.5%，全年派息率37%。

这份亮眼成绩单的取得离不开公司各大业务板块齐头并进稳健增长。华润置地坚持“城市投资开发运营商”的战略定位，构建了“3+1”一体化发展的业务模式，拥有开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务，并外加生态圈要素型业务。

其中，在开发销售型业务方面，公司全年实现签约额3013.3亿元，在行业内排名提升至第四位，进一步巩固行业领先地位。年内，公司来自开发物业营业额为1761.6亿元，开发物业毛利率达23.0%。值得一提的是，截至2022年底，华润置地锁定已签未结算开发物业营业额2493亿元，其中1632亿元将于2023年结算，为今年业绩增长打下了坚实的基础。

在经营性不动产业务方面，尽管面临疫情影响下，公司旗下购物中心零售额仍然表现稳健达到137.6亿元，同比降低1.3%，还原年内减租影响同比实际增长13.0%。截至2022年底，公司在营购物中心面积798万平方米，同比增加19.3%，权益面积达660万平方米。此外，公司来自写字楼的营业收入达18.7亿元，还原年内减租影响，同比实际增长10.1%。公司来自酒店营业收入达13.9亿元，截至2022年底，公司在营酒店面积达73万平方米，同比增长8.4%。

轻资产管理服务平台方面，旗下华润万象生活（01209.HK）实现营收120.16亿元，同比增长35.4%。其中，住宅物业管理服务营业额78.02亿元，商业运营及物业管理服务营业额42.14亿元。截至2022年底，华润万象生活物业管理业务覆盖全国178个城市，物业管理业务合约面积达3.49亿平方米，同比增加78.0%。

生态圈要素型业务方面，公司旗下建筑施工、代建代运营、长租和产业地产等生态圈要素型业务实现营业额182.7亿元（含集团内业务），其中，建筑施工营业额163.9亿元（含集团内业务），代建代运营营业额10.4亿元，长租营业额3.9亿元。

业务稳健增长的同时，公司财务状况持续优化。财报期内公司净有息负债率为38.8%，平均融资成本3.75%，处于行业低位。公司保持审慎的财务管理，信用水平持续在行业中表现优异。年内华润置地“三道红线”保持绿档，标普、穆迪和惠誉三大国际评级机构继续维持本公司“BBB+/稳定展望”、“Baa1/稳定展望”及“BBB+/稳定展望”的信用评级。在众多房企接连遭遇评级下调的背景下，华润置地展现出了其强大的经营能力，实现稳健发展。

面对行业逆风期，公司亦积极推动业务布局，蓄力未来成长。过去一年，公司土储进一步得到夯实与巩固。截止2022年底，华润置地总土地储备面积达6478万方。年内，公司新获取项目71个，一二线城市投资占比92%，新增土地计容建筑面积达1095万平方米。此外，在物业方面，华润万象生活成功并购禹洲物业服务有限公司、江苏中南物业服务有限公司和四川九洲千城物业服务有限公司，物管规模挺进行业前十。

总的来看，华润置地的这份年度财报，展现了公司较为扎实的功底和经营韧性，而这背后也正是得益于公司多元化的业务生态布局，为其带来了更强的抗风险能力，能够实现稳步发展。

2、持续夯实核心竞争力，积极向新发展模式转型

近年来，伴随房地产行业步入深层次变革新阶段，行业过往的经营逻辑得以重构，传统的房地产开发模式已经难以适应市场需求，各大房企积极探索新的发展模式。在此背景下，华润置地前瞻性把握行业发展趋势，结合自身优势，积极寻求变革，不断挖掘行业与自身价值，构建了独特的核心竞争力，走出了一条高质量的发展道路。

具体来看：

其一，公司高度重视产品力与服务力的打造。

华润置地注重研发和创新，不断推陈出新，满足不同客群的需求，特别是迎合新生代购房群体对品质和生态环保的追求，不断提升物业服务管理和质量水平，通过精细化运营以及数字化赋能，形成了领先的产品力与服务力。

得益于地产开发与物业管理的双向联动，这也让华润置地的项目有着更高的品牌溢价和保值增值能力，由此形成正向循环，吸引更多的客群，为项目去化带去强力支撑。

通过围绕产品力与服务力构建的核心能力，公司持续赢得了市场的口碑，增加客户忠诚度，增强自身的品牌价值，为长远发展奠定基础。

其二，公司不断推动精益管理，开展组织变革推动提质增效。

面对行业利润式微，向管理要效益成为华润置地的重要策略方针所在。公司积极推动内部组织变革，不断提升生产运营精细化水平，驱动降本、提质、增效。通过科技创新与数字化转型，有效推动精准降本和精益化费用管控。

即便面对严峻的市场环境，公司仍然保持了稳健的回报水平，在运营管理费用率上实现有效优化。

其三，积极打造新增长曲线，构建生态圈闭环持续释放成长潜能。

面对传统房地产市场的饱和以及新兴领域对市场的重构，华润置地积极拓展新增长曲线，借助科技创新、数字化转型等手段，积极探索产业上下游，其中生态圈要素业务成为其战略布局的重要看点所在。

公司通过拓展代建代运营业务、产业地产、长租公寓等相关领域，不断发挥先发优势，持续转型创新。其中，代建业务方面，年内成功中标3.5平方公里“深圳后海中心区智慧城市建设运营服务项目”，这也意味着公司向“城市运营商”的转型迈出了实质性步伐。此外，长租业务进驻15座城市，在管56个项目5.6万间房，并成功发行国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT（508077.SH），实现了投融管退闭环，商业模式全面升级。

借助新业态的布局，华润置地扩展了新增长点，同时也进一步完善了自身的发展模式，并带动相关产业链的升级与创新，对行业的长远发展具有突出意义。而透过此举也进一步夯实了自身的核心竞争力，助力其在行业中稳健前行。

3、不确定性环境里的确定性，受益两大主线驱动估值修复

回归到投资层面，面对充满不确定性的大环境，华润置地展现出了兼具确定性与成长性的一面。

首先从今年的投资主线来看，一方面，随着中国特色估值体系的提出，央企国企估值面临重塑，有望迎来估值修复之旅。从华润置地的角度来看，公司所处的是房地产行业，在行业经历深层次变革的阶段，其央企背景加持下不论是在资源获取、融资优势等方面均展现出较强的竞争力，而多元业态布局下带来的抗风险能力亦得到验证，这也意味着公司更具备在行业中获取估值溢价的实力。受益央企国企价值回归浪潮，华润置地具备重估的要件。

另一方面，今年市场的另一条投资主线在于修复逻辑。眼下伴随疫情阴霾消散，整个宏观经济迎来复苏的新阶段，楼市回暖、消费市场复苏等均有望支撑优质的具有商业生态经营布局的房企迎来业绩修复。

从华润置地来看，公司在地产开发业务端受益市场需求回暖以及格局改善具备修复预期。

过去疫情三年时间里，房地产行业经历了前所未有的深度调整，如今伴随政策端的缓和，以及行业新发展模式的演变，整个房地产市场有望迎来向上拐点。而经历了市场淘汰出清后，市场份额也将进一步集中到头部玩家，这也意味着保持领先优势的华润置地还将持续受益行业的发展提质，获得更多的业务发展机会。

与此同时，华润置地布局核心一二线城市，市场需求具备支撑，同时率先受益政策端的改善，获得业绩修复的先机。

此外，聚焦到其他业务板块，在宏观经济复苏的大背景下，华润置地围绕购物中心、生态圈要素业务等商业生态的复苏弹性也将更大，同时轻资产业务的业绩释放，进一步夯实其持续经营的能力，有望带来更高的成长性预期以及估值重塑的新机遇。

4、结语

江上弄潮儿，千古立潮头。

纵观整个人类商业历史，那些穿越周期的企业往往能够洞察市场趋势，把握机遇，积极创新并引领行业发展。它们具备良好的战略眼光和执行力，注重产品和服务质量，不断提升自身核心竞争力，同时在不断挑战与突破的过程中，建立起了品牌影响力和市场地位。

中国房地产行业走过四十多年，行业从过去的跑马圈地野蛮生长到如今追求管理红利、精细化运营，探索新的发展模式，在行业的大变局当中，势必还将有更加优秀的企业诞生。华润置地展现的竞争实力以及在行业探索当中孕育的潜能，决定了在行业竞逐的下半场，其应当有一席之地，公司未来的发展也将值得期待。