新股解读|携6亿营收待敲钟，润华生活服务如何“差异化”取胜?

（原标题：新股解读|携6亿营收待敲钟，润华生活服务如何“差异化”取胜?）

近年以来，受房地产行业下行波及，以及疫情的持续影响，物业管理企业的日子并不好过。特别在今年，年初至11月中，物业管理板块按照总成交量排序前10的公司，市值平均跌幅达到35.9%:按年初市值前十大公司，市值平均跌幅达到35.7%。

除了资本市场本身调整的原因，这个伴生于地产，却还在初步阶段的行业在业务独立性、发展可持续性和成长性受到了不同程度的怀疑。

在低迷的市况中，IPO进行中的物企规模也大打折扣。在整体实力下滑的背景下，二闯甚至三闯IPO似乎成了中小型物企的必经之路。润华生活服务集团控股有限公司便是其中之一。

12月23日，润华生活服务通过了港交所的聆讯，赶上了2022年上市的“末班车”，中泰国际为其独家保荐人。

立足山东，专注医院及公共物业的物企

智通财经APP了解到，润华生活服务是一家中国的综合物业管理服务提供商，主要业务包括物业管理服务、物业工程及园林建设服务、物业租赁服务及其他服务。

从业绩表现来看，公司业务规模及财务表现近年来增长迅猛。2019-2021年及2022年上半年(报告期，下同)，公司分别实现收入3.97亿元(人民币，下同)、4.86亿元、6.01亿元及3.21亿元。其中，2019年至2021年三年间公司的年复合年增长率为23.1%。

从地区来看，山东无疑是润华生活服务的业务重地。报告期内，公司收益中分别有约94.9%、95.3%、93.2%都源自山东省。目前，公司业务以覆盖了山东省16个地级市中的15个城市。而公司“精耕山东”的业务策略也成功取得了成效，获得了极高的市占率。

值得关注的是，虽然读作“生活服务”，润华却区别于大多数脱胎自房企、专注住宅服务的物企，其自我定位是医院及公共物业的服务供应商，来自这两大板块的收入也正是公司的主要收入来源。从营收占比来看，报告期内，公司医院及公共物业的这两大板块的收益占比分别达到71.6%、60.8%、68%及74.2%。而住宅业态仅在总营收中占据不到10%，这也形成了润华独特的业态。

截至2022年上半年，该公司为231个项目提供物业管理服务，其中公司在管医院及在管公共物业项目数分别为38和105。就中国物业管理行业各板块产生的收益而言，2021年润华在医院领域的市场份额为0.6%，在非住宅(包括医院、公共物业及商用物业)的市场份额为0.3%。

虽然公司医院及公共物业的收入占比较高，但二者的毛利贡献并不突出。特别是医院物业板块，其毛利率于报告期内表现略有波动，分别为10.9%、15.6%、13.3%及16.3%，多年来位处各业务板块的最后一位。

再从客户类型来看，期内公司的绝大部分收益都来自独立第三方客户，分别占公司总收益的88.6%、80.3%、87.8%及93.8%。而该公司主要通过公开招标来获取新的物业管理协议。在润华生活服务看来，公司扩大物业管理协议组合的能力是业务持续增长的其中一项关键因素。

然而，在今年上半年，该公司的中标率和重续率双双下滑。2022上半年，润华生活服务获取物业管理协议的中标率由2021年的48.1%下滑至40.7%，而在其擅长的医院物业中，2021年中标率达到52.7%，2022年中骤降至36.8%，减少了15.9个百分点。对此，公司解释称，医院项目的中标率下降，主要由于向若干较低级医院(较易受价格影响)提交标书，但报价较其他小型服务提供商的竞争能力下降。

重续率方面，2019-2021年及2022年上半年，润华生活服务的重续率分别约87.4%、90.6%、90.8%及87.4%，亦呈现波动的状态。

后疫情时代，医院物业和公共服务需求快速发展

客观来看，润华生活服务选择在近期上市，几乎已经把握到了近一年来最好的上市时机。在经历了长达一年多时间的下跌后，内房股在11月正式吹响反攻号角，地产“三支箭”政策的逐步落地带给了行业生机，带动着物业、建材等一系列地产相关产业链企业复苏上行。

另一方面，多地近日密集调整优化疫情防控措施，在12月1日的“二十条”发布还未满一个月，国务院联防联控机制组又发布了“防疫新十条”，并陆续出台和相继完善系列配套举措。与此同时，疫情形势快速发展，医疗机构面临着患者激增、人员紧缺的挑战，这也将导致对医院物业的需求开始激增。

而医院物业专业性极强，包含了医疗卫生、24小时服务、后勤设备管理、救护车、停车场、洗衣房等服务，由于医院容易发生人员伤害、院内交叉感染和群体事件，医院物业管理具备明显的专业性和特殊性;医院新建楼宇规模庞大、建筑复杂、设备设施先进，较强的资源整合能力与管控能力。

因此，能够承接医院物业这个非住业态并形成系统性竞争优势的物管企业，在资本市场中并非主流赛道，也成为了较为稀缺的类型。

从市场空间角度来看，截至2021年Q1，全国医疗卫生机构达到102.6万家，其中等级医院3.6万家，基层医疗卫生机构97.3万家，专业公共卫生机构1.4万家，而在后疫情时代中，医院的数量有望继续攀升，对相关物业的需求亦将随之实现增长，这或许有望成为润华生活服务的未来成长点。

此外，通常来说，非住宅物业还意味着更高的收缴率。国盛证券研报显示，非住宅物业的收缴率高于住宅物业，其中办公物业、产业园物业、学校物业、医院物业等公建物业收缴率均高于97%，而住宅物业仅为92%，商业物业为93%。这将进一步为其业务开展打下基础。

在这样的背景下，可以预期润华生活服务日后将借力资本市场，业务规模有望更进一步，尤其在医疗物业的管理服务和公共物业的管理服务这个布局的主要赛道上，未来将成为其在激烈竞争中突围的重要方向。但归根结底，该公司的主营业务毛利率较低仍需改变，赶上2022年上市末班车却并不意味着能够获得资本市场青睐，后续能否继续保持高速的成长，则将是市场关注的重点。