长江证券：维持华润万象生活(01209)“买入”评级 业绩彰显强劲增长韧性

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智通财经APP获悉，长江证券发布研究报告称，维持华润万象生活(01209)“买入”评级，预计2022-24年归母净利为22.2/29.4/37.6亿元，同比+29%/32%/28%，为兼具“好赛道”和“好公司”双重属性的长期投资标的。作为稀缺的全业态龙头，虽然短期业绩增速有所波动，但优异的商业运营能力、高品质快成长的住宅物管业务将在利润表中逐步兑现，看好“商管贵族”长期前景，以及基础物管市场外拓和母公司开发业务综合竞争力。

长江证券主要观点如下：

购物中心：购物中心业绩彰显强劲韧性，累计开业11个重奢商场，行业领导者地位优势扩大。

公司通过“抢市场、抢资源、抢政策”多措并举，实现2022H零售额同比+6.6%至597亿，还原15亿的免租影响后，租金同比+16.7%至84亿(同店增速6.7%)，整体运营业绩彰显强劲韧性。2022H购物中心基础物管/商业运营业务营收同比+172.9%/13.6%至2.6/7.5亿，毛利率为52%(+4.6pct)、62.7%。2022H公司新开业6个购物中心，其中3个万象城(海口、福州、武汉)定位重奢，截至2022H累计开业11个重奢商场，进一步巩固高端市场的领导地位。上半年积极外拓7个第三方项目，截至2022H在管72个购物中心(约794万方)，合约项目133个(约1419万方)，储备充裕保障未来开业量。

住宅及其他非商业物业：规模与盈利能力双升，社区增值服务增长发力。

2022H公司在管面积2.5亿方，较去年底增长63.5%，收并购并表、直拓量增长助推第三方在管面积占比高达57.3%，保障后期规模增长。2022H物管业务毛利率同比+3.1pct至21%，其中基础物管/非业主增值服务业务同比+1.8pct/12.8pct至15.1%(剔除收并购无形资产摊销影响后为16.2%/38.8%。2022H住宅物管营收同比+40.2%至33.5亿，其中基础物管/非业主增值/业主增值服务同比+37.2%/21.1%/77.7%至23.8/4.1/5.6亿。公司发力构筑“一米租售、懒人装修、一呼管家、润物直选、芝麻空间”五大社区增值业务模块，2022H增值服务营收占比增长3.1pct至16.7%。