汇丰发布中国房地产报告：旭辉（00884）、龙湖被分类为行业领袖

（原标题：汇丰发布中国房地产报告：旭辉（00884）、龙湖被分类为行业领袖）

近日，汇丰发表中国房地产行业研究报告，提出未来10年，中国的房地产行业将经历一场彻底的转变。加杠杆快速扩张的时代彻底终结，开发商将不得不应对严格的借贷限制，行业进入3.0阶段，充满挑战，但对于“幸存者”来说，则是机遇。报告将中海外（00688）、华润置地（01109）、旭辉控股（00884）、万科（02202）、保利发展（600048.SH）、龙湖（00960）、中国绿城（03900）列为行业领袖，认为其持续坚持财务纪律，违约风险最低。其中，龙湖和旭辉是仅有的两家民企。

智通财经App注意到，在汇丰发布报告的同时，多只中资地产美元债持续下跌，7月份部分美元债价格跌去20%，收益率飙升。在此背景下，旭辉控股引起投资者的高度关注。

实际上，整个地产债市投资情绪冰冻化，无一例外都遭到了抛售。有分析师指出，此次大范围下跌主要是境外机构看衰整个中资地产债市场，而手里也持有的不少都是相对高评级较为优质的房企债券，因此导致债市巨震。

智通财经APP了解到，7月10日晚间，旭辉控股发布回购美元债的公告，称于2022年7月8日，公司已购回本金总额为500万美元的公司于2023年1月到期的5.50%优先票据，相当于原定发行该等票据的本金总额约1.67%，购回票据将根据该等票据的条款及条件予以注销。此外，该公司将考虑日后于适当时候进一步购回该等票据。

其实在年内，该公司已无刚性到期债券，而持续回购刚性美元债，一方面是主动负债管理，优化负债水平，另一方面也给市场传递公司强劲的基本面及现金流信息。管理层看好公司发展前景，一直在购买公司的债券，此外，公告还提及，今年上半年，该公司取得累计合同销售现金回款超过人民币740亿元。

强劲的基本面是有数据支撑的，旭辉在过去五年收入增速超过30%，在疫情及房地产行业下行周期内仍实现高质量的增长。年报数据显示，截至2021年12月，该公司账上现金有464.62亿元，客户合约的应收款一年内账龄有50.3亿元，而流动负债的金融性负债（银行借款、优先票据及公司债券）合计为117.35亿元，覆盖率4.4倍。而且该公司在所有地产中资产质量算领先的，2021年扣去合约负债的负债率57.5%，金融性（银行借款、优先票据及公司债券）负债率仅26.93%，均远低于行业水平。

值得注意的是，部分投资者留意到该公司永续债的问题，在此次地产债下跌中跌幅较大，因此认为该永续债是否赎回对价格波动形成直接关系。诚如上文所言，短期看交易行为，长期看公司基本面，而旭辉基本面强硬，短期交易价格大跌为长期看好者带来投资机会，以目前价格购买超过30%收益率。

根据旭辉2021年报，2017年发行了两只都是3亿美元的永续债，一只于2021年已经赎回，另一只按照约定可选择于2022年8月24日或之后赎回，赎回日之前利率是5.375%，之后每次跳档增加5%。今年8月若不赎回利率将跳点至11%。对于投资者而言，目前价格获得超30%持有收益率更具有诱惑力。

对于如何考虑是否赎回美元债，旭辉CFO杨欣已经对市场给出了回复：旭辉1-6月实现销售回款740亿，现金流健康。今年1-6月，房企海外债发行规模同比大幅下降超90%，在行业流动性偏紧的大环境下，公司将在企业财务安全边际与融资成本之间做出平衡；将资金用在最有利于公司长期发展的地方，应对市场的不确定性，为股东创造价值。

花期银行在研报中则指出：在当前波动的美元债市场下，如果要新发行这个规模的再融资将会非常困难，且成本更高，故选择延期是合理的。旭辉永续债跳点后成本约11%，在目前市场下也是合理的水平。

实际上，今年的市场融资环境不乐观，特别是海外融资环境，上半年海外债发行规模仅为169.3亿元，同比大幅下降达91.1%。同时存在两大特征，一是融资期限变短了，去年50%以上发行额期限在3年以上，今年债券发行期限明显缩短；二是成本更高了，比如雅居乐达到20%的利率水平。

银河联昌证券明确表示：不赎回永续债是“合理之举”，因为对旭辉而言，目前保留更多现金是更优且谨慎的举措。

从行业经营环境来说，上半年前100名地产公司销售额平均下滑40%，在当前市场和资金环境下，确保公司活下去，活的久是首要考虑。而且永续债是无期债券，代表投资者长期看好公司发展，在会计处理上纳入净资产，不赎回不会削弱资产负债表，也不会构成违约。宝贵的资金要用在刀刃上，旭辉应该回购刚性到期的债务。

综合来看，基于短期交易行为下的债市抛售，不会改变公司长期基本面的投资逻辑，旭辉拥有强劲的基本面及高质量的财务状况，上半年回款保持高位，而随着下半年政策起效，回款速度预计加快将进一步增厚经营现金流安全垫。此外，该公司永续债将延期，这是负债管理以及对资金上较为合理的安排。长期来看，不管是债市还是股票，该公司优质基本面仍是长期资金最核心的投资逻辑。