新股前瞻｜背靠升龙集团植根河南，万盈服务冲刺港股IPO

（原标题：新股前瞻｜背靠升龙集团植根河南，万盈服务冲刺港股IPO）

近年以来，上市成功的融资之热吸引了越来越多的物业公司赴港，却并非所有的物业公司都有“万里挑一”的好运气。目前，仍有超过20家企业星夜赶考，递交招股书排队等待。

9月20日，来自河南省的物业管理服务提供商万盈服务向港交所主板提交上市申请，华泰国际为独家保荐人。

背靠升龙集团，专注城市更新项目

智通财经APP了解到，万盈服务是一家综合性的物业管理服务提供商，背靠升龙集团，并在中国提供物业管理服务超逾十年。根据中指研究院的资料，于2020年，在河南省百强物业管理公司中，公司的在管建筑面积排名第五，收益排名第六。此外，公司于2021年中国100强物业管理公司中综合实力排名第45。

对于万盈服务来说，河南省是毫无疑问的“大本营”，截至2021年6月30日，公司于河南省拥有59个项目，在管建筑面积合计990万平方米，占公司在管总建筑面积的87.8%。同时，期内公司有58个城市更新项目(包括住宅物业、商业物业及公共物业)，在管建筑面积合计1040万平方米，占公司在管总建筑面积的92.5%，可见公司的营运重心主要集中于城市更新项目。

从财务角度来看，近三年内，公司收益总体维持平稳且温和的增长趋势，由2018年的约2.487亿元(人民币，单位下同)增加至2019年约2.622亿元，并进一步增加2020年的约2.803亿元。上半年内，公司的总收益2020首六个月的1.295亿元增加至2021首六个月的约1.548亿元。

年内纯利方面，公司基本也保持着较为快速的成长姿态，由2018年的2610万元大幅增长至2020年的5070万元。2021年中期，公司的纯利较上年同期相对稳健略增，录得2530万元。

从收入结构上来看，物业管理服务为公司贡献超过80%的收入，排名第二的收入来源则来自于社区增值服务，一直维持着13%左右的比例，非常稳定。同时，非业主增值服务的收益也迎来了长足进步，由2020年上半年的14万元迅猛成长至今年上半年的1084.1万元。从项目类型来划分，2018-2020年及2021上半年内，公司物业管理服务收益的80.3%、80.7%、79.3%及75.5%分别来自城市更新项目。

近年以来，该公司的在管物业组合包括住宅物业及非住宅物业，非住宅物业包括大型商业综合体及写字楼。其中，住宅物业在管总建筑面积从2018年的740万平方米稳步增长至2021上半年的约770万平方米。而非住宅物业面积在2021年内增长迅速，截至今年上半年，该公司管理的非住宅物业面积由2018年的约220万平方米提升至360万平方米，占公司在管总建筑面积的31.6%。同期，公司物业管理服务收益的52.1%，来自非住宅物业。

升龙牵手万科，万盈服务入驻万物云

值得关注的是，万盈服务的在管面积来源相对单一，大部分来自升龙集团。

智通财经APP了解到，万盈服务在管的总项目中，60个项目由升龙集团开发，占比为89.2%。万盈服务对升龙集团开发物业的中标率为100%。对此，万盈服务在招股书中解释称，“与升龙集团的合作为业务扩张奠定基础，未来将继续与升龙集团合作，以大湾区为重心拓展业务，扩大业务规模及市场份额。”

从业务上我们能够看到，万盈服务近年的发展与其幕后的升龙集团密不可分。

从股权关系来看，AL Pontos集团将直接持有万盈服务已发行股本的75%。AL Pontos集团分别由家族信托Pontos Nominee及ALPontos International拥有99.9%及0.1%权益，而Pontos Nominee的背后正是升龙集团创始人林亿。根据上市规则，林亿、AL Pontos集团及AL Pontos International共同构成了控股股东。

事实上，林亿同时也是升龙集团董事长及实际控制人。因此，升龙集团与万盈服务均为林亿实控的两个独立平台，而万盈服务为升龙物业的最终控股平台。

诚然，升龙集团的业务拓展给万盈服务的在管面积拓展加上一层“安全扣”，但依赖于母企也令万盈服务近年在第三方拓展方面显得略难单薄，同时业务集中度过高也存在一定业绩波动的风险。

对此，万盈服务也在招股书中披露增加第三方的战略调整，公司表示，2021上半年已开始扩大业务，管理来自独立第三方的物业。目前，万盈服务获独立第三方委聘以管理得三个城市更新项目，总建筑面积为120万平方米，占在管总建筑面积的10.8%。

当下，城市更新业务仍然是万盈服务的主要特色。而升龙集团与万科物业似乎有着千丝万缕的联系。公开资料显示，早前，升龙旗下的物业公司是万物云联盟中的一员，在万物云成立“睿联盟”合作平台时，万物云CEO朱保全曾表示，未来升龙物业如上市，万物云或成为其战略股东和科技服务商。不过，在招股书中，万盈服务却并未披露与万物云相关的合作讯息。

从市场角度来看，近期以来，资本市场的波动明显加剧，前期热门板块渐次熄火，市场恐慌情绪不断升温。波动市况之下，投资者拥抱经营稳健、业绩成长、分红慷慨的避险标的无疑是一种更为稳妥的投资策略，稳健的物业股有望再度成为资本市场的“宠儿”，而万盈服务上市后将表现如何?我们拭目以待。