借重磅政策“东风” 星盛商业(06668)步入稳增长扩规模红利期

（原标题：借重磅政策“东风” 星盛商业(06668)步入稳增长扩规模红利期）

近几个月来，资本市场的波动明显加剧，前期热门板块渐次熄火，市场恐慌情绪不断升温。在当前的市场环境下，投资者拥抱经营稳健、业绩成长、分红慷慨的避险标的无疑是一种更为稳妥的投资策略。而商管赛道(特指购物中心的运营管理)恰好符合上述投资特征。

兼具盈利能力的稳健性与成长性

商管企业的核心收入来源于购物中心收入(主要是租金收入)分成， 而租金收入通常分为两种：1)固定租金，2)固定租金与销售抽成取其高。因此，在出租率稳定的情况下，不论销售额如何变化，购物中心都拥有比较稳定的固定租金作为收入来源，而商管企业也就拥有了比较确定的收入抽成基础，进而形成了盈利能力稳定性的安全垫。

星盛商业具有良好的运营实力，近年出租率始终保持在较高水平。截止2021年6月30日，星盛商业的出租率达到了94.7%，较2020年底提升了0.4个百分点，优于全国TOP 5商管企业平均出租率，在很大程度上保证了公司整体盈利能力的稳定性。

另一方面，优质商管是精选头部消费品牌，通过自身策划经营，实现购物中心客流、销售额、租金收入的最大化，所以商管企业在享有安全垫的同时，也保留了收入的上升空间。

根据行业惯例，经济发达区域的购物中心更加倾向于采取“固定租金与销售抽成取其高”的租金结算模式。截止2021年6月30日，星盛商业合约面积达348万平方米，绝大部分位于中国经济最发达的东南沿海城市。按照合约面积计算，其中约30%集中在一线城市，约55%集中在大湾区和长三角。因此我们可以得出结论，星盛商业在更大程度上可以分享到销售额上涨所带来的租金增加，具有更大的收入增长弹性。

根据平安证券的研究报告显示，星盛商业的租售比(租金/销售额)在15-16%左右，处于行业内较高水平。这一数据也印证了，星盛商业的存量项目，在销售额增加的同时，拥有更多收入向上增长的可能性。

重磅政策出台，掘金第三方商管市场

智通财经APP了解到，2021年8月11日，商务部流通发展司发布《城市商圈建设指南(征求意见稿)》(以下简称意见稿)。对于商管行业而言，这一份政策可谓既有规范又饱含支持，最主要的亮点莫过于对城市中心区商业过度饱和的商圈实行商业设施规模总量控制，重点补齐社区商业发展短板，立足现有城市商圈基础，着力优化存量，盘活闲置商业资源。言及具体，城市商圈建设将遵循以下几点：坚持总量控制、坚持优化存量、坚持创新引领、坚持统筹协调。

目前来看，意见稿中所提及的控制总量，利好目前已拥有较多土地储备的、具有规模优势的开发商;而优化存量则更多有利于类似星盛商业这样具有强运营能力的商管企业。

近年以来，多数地产开发商在商业物业运营服务方面没有丰富经验，业主方则考虑为自持商业引进第三方优质商业运营服务供应商。基于庞大未满足市场需求，未来商业运营轻资产服务输出的市场空间将进一步被打开。

当然，打铁还需自身硬。星盛商业深耕大湾区多年，打造了COCO Park等一系列知名的购物中心品牌。截止2021年6月30日，星盛商业服务于69个项目，分布于中国的24个城市。

自2014年开始为独立第三方项目输出管理服务，近年来星盛商业的外拓机制以及服务实力更加成熟，第三方项目已成为公司业务增长的核心来源。截至2021年6月30日，星盛商业的第三方合约面积占比61.9%，占比显著领先各上市商管公司，证明了公司的市场化能力和市场认可度。

在公司业绩发布会上，星盛商业的管理层分享过一个案例：2018年通过品牌及管理输出，公司获得了鄂尔多斯星河COCO City，在接手当年就实现了项目收入的翻番。凭借该项目的市场声誉，星盛商业在鄂尔多斯当地又成功外拓了2个项目。

未来在存量优化市场格局下，我们有理由相信，星盛商业这样具备存量改造经验，且市场化能力已经被初步验证过的企业，可以凭借自身的竞争优势，进一步加速自身外拓的步伐。

业绩稳中向好，极具配置价值

星盛商业于8月25日公布了其2021上半年财报，多组亮眼的运营及财务数据，无疑为公司持续攀升的成长曲线添上了新的坐标点。

财报显示，2021年上半年，星盛商业实现营业收入2.57亿元，同比增长27.8%，归母净利润约0.83亿元(含上市费用828万)，同比增长约43%。由此可见其继续夯实主业发展根基，营收利润双增开启新一轮价值成长，业绩高增的势头也在2021年得以延续。

同时，期内公司盈利增势良好。今年上半年公司录得毛利润为1.46亿元，同比增长29.2%;对应毛利率为56.7%，同比增长0.7个百分点;归母净利率约32.3%，同比上升约3.5个百分点，可见公司于期内加强成本控制，降费增效，成果明显，盈利能力持续提升，发展势头稳中趋好。

进一步拆解收入、利润增长来源，可以分为增量项目增长、存量项目增长两个部分。

从增量增长的角度来看，2021年以来，星盛商业新签约面积约32万平方米，其中独立第三方项目贡献约75%，进军广州、厦门等多个核心城市。新签约的项目在开业前贡献定位、建筑咨询及租户招揽服务等收入，并在开业后持续贡献商业运营收入。

同时，星盛商业的合约面积之中没有包括22个咨询项目的面积。例如，龙华Costco等咨询项目，大多处于拿地、规划等咨询服务阶段，未来也将逐渐转化为公司运营的项目，是较为确定的项目储备来源。因此，假如将这部分咨询项目面积加上，公司实际的合约面积达到440万平方米，未来增长确定性强。

另一方面，从存量增长的角度来看，2021年上半年星盛商业同店可比销售额较2019年增长8%，已经恢复至疫情以前水平，并呈现出良好的增长态势。其中，最具代表性的是福田COCO Park，该项目已于2021年基本完成升级改造，上半年销售额较2019年同期增长达10.7%，出租率达到99.4%，充分展现了其强劲的存量优化能力。

公布业绩以后，连续增持+回购

受到港股资本市场波动的影响，近期星盛商业的股价随大市波动而回调明显，但在8月26日，中期业绩公布翌日，公司非执行董事黄德安先生于公开市场上购入50万股公司股票。此后，公司分别于8月27日、8月30日、8月31日连续3天，累计回购60万股公司股票，显示了公司对于自身长远发展的信心。8月27日-9月3日，星盛商业股价回弹8.65%，涨幅位于板块首位，显示了较高的增长动能。

另一方面，就行业发展趋势而言，市场化竞争能力强的公司开始享受更高溢价，同时外拓时代来临，将对商管企业精细化运营提出更高要求，市场准入门槛的提升将加快不同质地标的之间的分化速度。身处黄金赛道，作为商管行业领军企业，星盛商业更有望借此“东风”，乘势而起。

考虑到公司上半年业绩增势良好，下半年将没有上市费用等一次性开支，预计全年业绩有望兑现更高增增长。根据平安证券预测分析，2021-2022年星盛商业的净利润将分别达到1.84亿元、2.63亿元,分别对应9月6日收盘价23.31倍和16.34倍估值，当前已是极具配置价值，值得市场长期关注。