融创中国（01918）：上半年“四更”战略成效凸显，打造“地产+”长线增长极

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进入2021年，中国房地产市场宏观调控没有半分松懈，调控政策愈发精细，朝着高频精准方向发展。这样的监管环境下，房地产市场泡沫挤出效果显著，房企的成长质量焕然一新。

融创中国（01918）作为中国房地产行业头部企业，积极响应政策号召，以领先的决策力和执行力，在2020年用半年时间便将监管指标快速降档至“黄档”。2021年，融创均衡稳健战略初见成效，并进一步坚定战略目标，提出“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。在新的战略方针指引下，融创在2021年上半年交出一份成长与质量兼顾的业绩答卷。

业绩稳健增长，“三道红线”加速向“绿档”迈进

融创中国上半年业绩公告显示，集团于期内实现收入约为958.2亿元人民币（单位下同），同比增长约23.9%;毛利约为199.8亿元，同比增长约12.5%;公司拥有人应占溢利约为119.9亿元，同比增长约9.4%;核心净利润约为131.5亿元，同比增长约0.8%;每股基本盈利2.62元,同比上升8.7%。 

物业销售方面，融创在环渤海、长三角、华南、中部核心城市、西部核心城市持续深耕，并建构了突出的领跑优势。上半年，融创在20个城市销售额超50亿元，其中北京、上海、苏州等9城销售额超100亿元，杭州、武汉销售额超200亿元。

上半年，融创实现合同销售额3208亿元，同比上升64%，行业销售排名稳居前四。期内物业销售收入较2020年同期增加约144.3亿元(约19.7%)，物业交付总面积较2020年上半年增加约295.4万平方米(约60.7%)。

与此同时，融创销售回款率也保持高位，让公司现金流更为充裕。财报显示，截至期末融创非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%，维持行业高位。

良好的销售表现令融创资本结构进一步优化，“三线四档5%”指标持续向好。截至2021年六月末，融创净负债率约为86.6%，非受限现金短债比约为1.11，剔除预收账款后的资产负债率约为76.0%，加速向“绿档”迈进。

智通财经APP注意到，融创资本结构的持续优化，也进一步提升了金融机构的认可度，支持了融资结构的持续改善，五大国有银行的授信与合作持续增加，信托借款规模连续两年大幅下降。

2021年1月，融创成功发行2024年到期的6亿美元5.95%优先票据，及2026年到期的5亿美元6.5 %优先票据；2021年3月，公司额外发行2024年到期的3.42亿美元5.95%优先票据，及于2025年到期的2.1亿美元6.5%优先票据。

两次发债利率均为公司上市以来最低水平。同时，公司于2021年1月，宣布提前赎回于2022年2月15日到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。以较低成本债务替换高成本债务，公司融资成本下降，债务结构得到进一步优化。

融创均衡高质量的发展战略和优异的业绩表现亦获得国际评级机构的一致认可，标普评级从BB-稳定提升至BB稳定，穆迪评级从Ba3稳定提升至Ba3正面，惠誉评级从BB稳定提升至BB正面，中诚信亚太首次给予BBBg-稳定的评级。相信信用评级的稳步提升，将支持融创未来融资成本的不断降低。

充裕土储奠定成长基调，“地产+”打造长线增长极

据智通财经APP了解，融创杠杆持续下降，资本结构不断优化。得益于集团早在2019年下半年，就先于政策要求，主动落实“降杠杆、优化资本结构”。值得注意的是，在相对审慎的财务安排下，融创的业绩依然保持快速成长动能，这又是由内外部多重因素使然。

外部来看，尽管房地产调控围绕“房住不炒”主基调展开，但调控并没有改变住房的刚需属性，这是房地产行业保持长期稳定发展的基础。站在融创的角度，集团长期坚持以市场需求为导向，坚持产品领先战略，产品力位居规模房企前列。

在主流客群年轻化和科技快速进步的大趋势下，融创的I AM I产品年轻化创新不断落地，城市、社区、家庭、生活四大维度升级主流产品备受市场欢迎。与此同时，融创对高端客群消费趋势展开研究并升级产品功能，也进一步巩固其高端市场优势。

资料显示，融创继2019年公司获得克而瑞“中国房地产企业产品力TOP1”、2020年公司获得亿翰“房企超级产品力TOP1”之后，在2021年上半年再获中指院“房地产产品力优秀企业TOP1”的殊荣。

对房地产企业而言，要保持竞争力，持续向市场进行品牌输出，其根本是要有充裕的土地储备。上半年，融创贯彻“严控拿地总量，提升土地质量”的方针，获取权益土储货值2135亿元，权益拿地销售比37.9%。若把时间拉长至一年（2020年7月至2021年6月），公司权益拿地销售比仅为28.5%。

截至上半年末，权益土地储备面积约为1.64亿平方米，对应权益土储货值超过2万亿元，足以支持长远的稳健发展。

2021年下半年，预计集团总可售资源超过6600亿元，其中29%位于长三角地区，25%位于西部核心城市地区，20%位于环渤海地区，13%位于中部核心城市地区及13%位于华南地区。充足、高质量的可售资源将有力支持集团的销售表现和充裕的经营现金流。

智通财经APP注意到，围绕地产主业，融创包括服务、文旅等在内的“地产+”业务，也得到快速提升。

融创旗下港股上市平台融创服务（01516）正加速建立融创物业管理业务建立头部企业的竞争优势。上半年，融创服务营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%。净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。

规模方面，融创服务延续着大幅快速增长态势。截至6月底，融创服务在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米，第三方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。

此外，融创的文旅也迎来跨越式成长。截至目前，融创文旅拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇4大板块，汇集了城市综合体、融创乐园、融创茂、雪世界、高端酒店群、海世界、会展中心、民宿、小镇集群等10余种城市综合业态。

上半年，融创文旅营收26.1亿，同比增长166%，经营利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%，济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区，杭州湾融创水世界等代表项目开业即受市场追捧。

文旅旗下冰雪业务，上半年迈出稳健向前步伐，不但收入大幅增长，还形成了覆盖7省份、35座城市的战略布局，建立了业务的高护城河。

《孙子兵法》认为，“道、天、地、将、法”是成功的五大要素，其中，“道”是取得胜利、巩固战果的基础，是造势的基础。就企业经营而言，“道”可以比作企业的愿景，原因是，宏大的愿景本身就是一种竞争优势，它会潜移默化的使企业创造出自身的社区、群体和文化，向追求能实现高速增长的商业战略锐意进取。

站在房地产行业新的历史发展时期，融创以“四更”战略为指引，基于长期主义的业务思考，前瞻性、高起点布局的“地产+”业务。融创的发展战略，具备长远的行业空间和业务成长性。有理由相信，地产开发主业与“地产+”业务密切互动、互相赋能，成为公司储备的未来长期增长点，并将助益于融创更均衡、高质量发展的达成，在更长远未来，持续为员工、客户、股东、社会创造价值。