（原标题：富途研究 | 新城悦服务高管路演会议纪要）

公司名称：$新城悦服务(01755.HK)$

会议名称：VIP路演

会议时间：2020/6/4 17:00-17:40

嘉宾：潘先生【新城悦服务IR副经理】

作者：港美股估值建模、Toby

核心要点：

公司简介：新城悦服务是一家快速发展的物业管理服务供应商。根据中指院发布的中国物业百强企业，新城悦服务的排名由2010年的第34位上升至2020年的第11位。业绩方面，新城悦服务的营收、净利均保持着强劲增长，近五年CAGR分别高达38%和60%，同期其盈利能力也显著提高，净利率由9%提升至17%。另外作为新城悦服务未来业绩蓄水池的物管项目储备面积高达1.02亿平方米，超过其当前1.01亿平方米的在管面积，足以再造一个新城悦服务。

业务结构：新城悦服务目前一共有四大业务，按2020年营收，各业务营收占比如下：1）物业管理服务，占比43.7%；2）开发商增值服务，占比25.3%；3）社区增值服务，占比17.4%；4）智慧园区服务，占比13.6%。

业绩指引：1）物管业务，预计2021Q1物业管理收入的同比增长要接近三位数。预计到2021年底，希望在管面积可以达到1.5亿平米，合约面积可以达到2.7亿平米。对于三年之后，希望在管面积可以达到2.8亿1平米，合约面积可以达到4.21亿平米。另外，根据内部估计，物管业务的毛利率在3-5年内维持在20%~30%。2）开发商增值服务，毛利率会相对稳定在28%~30%左右。3）社区增值服务，内部最关注该业务。因为在2020年底的时候新增了餐饮服务的能力，和跟电梯相关的设施设备服务能力，相信2021年社区增值服务同比增速依然会非常好，可以进一步提高社区增值服务在总营收的占比。2020年，该业务营收占比是17%之间，希望未来三年可以达到20%~25%。4）智慧园区服务，当前毛利率只有15%~18%，未来希望接更多的高端项目来提高毛利率水平。

三年目标：希望到2023年，归母净利润达成2020年的三倍，差不多13.5亿这样一个水平。另外，希望净利率可以保持稳定，维持在2020年的水平。

第一部分：公司介绍

从我们自己集团的表现来看，已经迈入了快速发展阶段。去年我们全年的营收是28.66亿元，同比增长是41.6%。然后归母净利润达到了4.52亿元，同比增长超过了60%。

一、业务结构

1、 基础物管业务

从整个业务结构里面来看，应该来说我们越来越健康，越来越市场化。首先从我们的基础的物业管理来看，我们在去年年底的时候，总的在管规模是突破了一亿平方米，而且这其中有超过40%的面积是由第三方来贡献的，跟我们母公司没有关系。那么在这些项目里面，体现了我们非常好的市场化运行机制。 我们从2015年开始做我们的第三方项目拓展，到2019年我们是扩充至近100人的拓展的团队，去年全年完成了大概3600万㎡的第三方的拓展成果，每一步我们都走得非常的扎实。我们在第三方市场上的口碑，以及拓展的能力，都有非常好的进步。

除此之外，大家也可以看我们的合约面积，我们目前储备的面积比我们已经在管理的面积还要多，这代表着我们未来2~3年的增长的潜能非常巨大。所以我们后面发展规划实现的概率非常高。

我们物管营收去年是12.55亿元，同比增长是47.8%，应该来说，物业管理服务收入的增长，2021年会爆发。因为我们在管面积里面，去年新增长的在管面积里面，绝大部分都是在去年年底才由新城控股及其他小开发商交房之后交到我们手里面来管理的。只有从2021年开始，去年新增加的面积才会贡献全年的物业管理收入。根据我们的内部观察，今年第一季度物业管理收入的同比增长要接近三位数。这个是我们物业管理服务的情况。

2、 增值服务

除了物业管理服务，我们现在还为我们的业主、非住宅的甲方、以及相关的一些开发商提供增值服务。我们目前最关注的是社区增值服务这个板块。因为随着接管项目和管理规模的增加，我们通过大数据积累了很多的业主消费偏好方面的信息，这会有利于我们在社区内部进行精准营销。除此之外，我们也看到了目前非住宅类型的物业，不管是企事业、学校还是医院，他们的后勤服务外包需求越来越多，这会使得我们在做餐饮或其他后勤类服务时面临更大的市场，更多的机会。这一块才刚刚起步，未来我们可能把这一块同比增速做的比较高一点。

同时这个市场也非常大，因为传统的物业公司可能更注重的是住宅市场。但增值服务主要针对人。只要有员工需要服务，不管是写字楼，还是说蓝领工厂，又或者说是政府官员，我们都有这样的服务能力和覆盖面。所以社区增值服务是我们目前非常看重的板块。

从过去的两年来看，我们社区增值服务的同比增速都很惊人，达到三位数的增长。在21年我们也对这个板块寄予厚望，因为在20年底的时候我们增加了餐饮服务的能力，和跟电梯相关的设施设备服务能力。我们相信今年社区增值服务同比增速依然会非常好，可以进一步提高社区增值服务在我们总体收入的占比。去年的时候可能是15%~20%之间，我们希望通过三年可以达到20%~25%这样一个水平。达到这个水平的话，在整个行业里应该来说比较领先的了。

我们还有一块智慧园区的服务，目前在做这一类服务的公司并不多。我们服务主要是针对一些新建或者改建的楼宇，这个楼宇可以是多业态的，可以是住宅，写字楼或者购物中心，我们都有能力来帮你增加智慧设备的设计和安装。

这一块的服务我们原先更多是为新城控股，例如他的住宅或是吾悦广场。从去年开始，我们逐步把这一类服务推广到了第三方市场，针对一些小型开发商，或者针对商业的综合体项目进行服务。例如去年我们是参与了上海大宁的久光百货项目，应该会在今年或明年开业，这一类的项目的合约金额非常大。久光这个项目单体合约金额在1500万元左右，相对而言它的产品的要求也比较高，利润率水平也不错。同时去年我们还和一家民营肿瘤医院签订了一个合作，那么对于我们在多业态的拓展，也逐步打开了局面。

我们自己的目标未来提供的智慧园区服务这一块，希望有至少三成都由第三方的业务来贡献。那么像目前我们今年也在积极地和一些政府机构以及其他甲方商讨，希望达成战略层面的合作，签订金额更高的合同，来使得我们智慧服务能力得到更好的验证。

二、盈利能力

第二个就是我们业务各个业务的盈利能力。应该来说新城悦服务的盈利能力在整个物业管理行业相对而言还是比较好的。为什么呢？我们总结归纳了以下几点。

1、基础物管业务

首先在基础物业服务中，我们的项目结构比较优质。目前我们在管的项目里面大概9成都是住宅类的项目，住宅类的项目为什么优质？因为住宅类项目，尤其是新房，不仅仅物业管理单价高，而且不少的硬件或配置都处在开发商质保期里面，所以相对成本的开支比较低。新城控股最近几年，每年新交付的项目体量都在快速的增长。例如今年有2500~3000万方左右的水平，较去年相比增长非常多。所以我们基础物管的毛利率，最近几年是在稳步上涨。另外我们去年开始就严格执行新住宅项目为主的第三方拓展策略，这也使得很多第三方的项目里面新盘的比例也不低。像去年依靠招投标获得的1800-1900万方第三方项目里面，有8成以上都是新楼盘。这也对我们的基础服务利润率有了补充。

物业管理服务的利润率未来会怎么走？肯定是会更加趋于市场化的平均利润率。这也是整个行业健康发展导致的必然成果。这几年我们自己的规模也不大，以及新城控股这边的交付量又很显著，根据我们的估计，这会使得我们的毛利率近三五年内维持在20% 到30%左右，比较一个合理的状态。

2、 增值服务

再看几个增值服务板块，目前毛利率最高的是社区增值服务，去年40%左右。长期来看，随着业务的品类越来越多，自营的比重越来越大，这块的毛利率可能有下降风险。但毛利率并不是我们关注的重点，我们在意的是给业主或服务的甲方创造了多少价值，并通价值来兑现一定的利润。比如说餐饮或设施服务，毛利率水平可能只会在25%左右。未来如果收入比重越来越高，确实会对增值服务毛利率有一定影响。但是我们不觉得这是不好的态势，因为一个跟我们主业更有协同性的增值服务，可能是更健康的选择。

再来看我们智慧园区的利润率，智慧园区的利润率相对而言没有上述业务那么高，只有15%~18%左右。未来我们希望接更多的高端项目来提高毛利率水平。从我们历史的经验来看，住宅项目的毛利率相对较低，因为他对智慧程度的要求，包括单个项目的合约金额，都比较低。未来我们想是接更多非住宅类的智慧园区服务，来提高自己的利润和盈利能力。

最后还有向开发商提供的增值服务，里面主要是提供售楼处的物业管理，或者提供咨询以及交房前的验房服务。这一块服务的毛利率会比较稳定一点，可能在28%或者30%左右，它里面业务结构的变化可能会导致他有2~3个点的浮动，比如说交付量增加，会导致我验房的服务比较多，因为验房的毛利率相对较高，所以这两年这个板块的毛利率会稍微有点抬升。

三、未来展望

最后说一下我们三年的目标和期望。第一个，我们还是对规模有一定的追求。今年年底的时候，我们希望在管面积可以达到1.5亿平米，合约面积可以达到2.7亿平米。对于三年之后，我们希望在管面积可以达到2.8亿平米，合约面积可以达到4.2亿平米。然后从盈利的角度来看，我们希望到23年，可以在归母净利润的层面达成2020年的三倍，差不多13.5亿这样一个水平。最后，我们希望三年期间可以保持相对稳定的盈利能力，就是在利润率层面，我们希望跟去年保持差不多持平。

当然会有投资者问，你们到底要靠什么样的路径来实现「三年三倍「的一个增长。那么我也可以具体说一下。第一，从规模层面来看，我们三年要达到2.8亿的这样一个在管面积规模，应该来说不是特别激进的假设。因为去年年底的合约面积就是2.03亿，这里面还有1亿平米没有交付，有80%都会在未来的2~3年里面，逐渐地交付给我们管理。其次是我们的拓展能力会越来越强。我们去年全年完成了将近2000万平米的直接拓展，再加上1600万平米左右的收并购。今年上半年我们直拓还是比较有希望和去年同期相比有不小的增长。在未来我们主要是希望依靠外拓来获得未来的这样一个面积来源。

当然除了直拓以外，我们的收并购肯定也会去做。收购我们主要基于两点，第一点我们希望在多业态的能力上得到提高。我们在上市之后，到目前为止完成了三次收并购。一单是做了一个非住宅业态的，它主要是在产业园以及写字楼领域有比较好的品牌，有比较好的服务能力。通过了将近一年的整合和互相学习，应该来说目前我们自己的拓展团队也具备了一定的非住宅的直接拓展能力。另外我们希望能寻找更多非住宅的其他业态，比如说学校业态的或者医院业态，来进行补强。因为这一些业态如果要靠我们自身能力去做到0到1的突破，相对而言比较困难，所以还是希望在收并购的市场上面寻找机会。

第二点，我们希望增加一些我们比较看重的战略区域的密度。这些区域的经济相对而言比较富裕，物业费的政策比较合理。像我们今年重点在看的浙江，山东，河北周边的一些区域，当地小物业公司比较多，而且这一类公司的服务能力也不差，当地给出的物业费价格的政策还比较好。这一类的物业公司，只要它具备一定规模，项目的质量还可以，那么我也会考虑去收购它，像大连华安就是比较好的例子。这一类的项目应该来说我们会比较多地进行观察，尽调充分一点，对它未来的盈利能力也会看得比较准一些。

那么从今年整个市场情况来看，确实我们也发现了做并购的市场激烈程度跟去年相比是有所增加。因为确实上市的公司也多了，整个行业募集到的钱也非常多，所以我们觉得未来的收并购还是要谨慎为主。因为如果用太贵的价格收了一个物业公司，然后他又不能给你带来更多增长的话，其实这个买卖并不划算。多看，少下手，这是我们现在的一个做法。

在增值服务层面，为了要做到我们定下的这样一个三年目标，我们其实也做了很多的赛道布局。除了餐饮，设施设备服务，我们今年也开始试点了租售业务。所谓的租售其实就是针对我在管理的项目，或者是周边的一些二手房，做一些租赁和销售业务。从历史经验来看，物业公司做这一块业务有得天独厚的优势，不管是在房源还是在客源地拦截上面，都有一定的可为空间。根据行业内部数据，做的比较好的物业公司在它自己管理的楼盘周边，可以做到20~30%的二手房市占率。同时这又是一个非常大的市场。以我们项目最多的常州为例，去年二手房和一手房的成交比例已经差不多1:1了。随着未来的存量市场越来越大，从今年开始二手房交易应该会超过一手房，这对于我们开展中介或者说是二手房租售的业务有非常大的好处。再加上我们所管理的项目在常州的市占率达到20%之多，所以在当地的房源优势非常巨大。今年我们也希望可以在租售这个领域有一定的建树。

那么不管是租售也好，还是餐饮也好，还是设施设备也好，应该来说都是相对而言，天花板比较高，市场容量比较大的板块，同时从业集中度又非常低，这对于三年规划是非常好的助推剂。有了这三个赛道，我们有信心在未来可以进一步的提升社区增值服务在总收入中的占比。

物管和增值这两块业务，应该来说是我们未来增长的主要驱动能力。

另外对于我们的各位投资者，还有两点想要强调一下。我们公司上市过程中的承诺，每一年都有在兑现，比如说我们IPO的时候承诺每年50%的派息比率，那么到现在为止，每一年都在这个比例之上，未来2~3年大概率会保持这样一个政策。还有我们在今年3月份进入了港股通，对于大陆，或者来说是有境内同时有境外的投资者，这是一个比较好的消息。

第二部分：问答环节

Q1：新城悦服务在打造品牌方面的具体措施是什么？相对于同行有什么相同点跟不同点？

A1：公司目前着力塑造的品牌主要是响应的及时度。对于新城集团交付的物业，目前设立了业主APP系统和智慧平台，可以实现秒拍单，准点完单率有97%左右，及时度在行业中处于领先水平。对于第三方招投标，住宅层面，通过标准化、优质化的数字化服务提升业主体验；非住宅层面，希望提升一体化大后勤服务能力，打造物业+餐饮+设备+智慧的整套方案，供甲方选择。

另外，品牌的重要性主要体现在第一次接手项目的时候。后期是否能续约，服务是否长久，还要看物业管理的品质。

Q2：公司市场化战略具体是怎么样的？公司在外拓中比较优势有哪些？

A2：1. 主攻三四线城市小开发商新建的楼盘，并在住宅项目周边建吾悦广场。三四线城市没有大开发商，可以发挥公司的品牌优势，对小开发商做降维打击；吾悦广场可以方便民生，市民认可度高，增强吸引力。2. 战略放弃存量住宅市场拓展，因为提价续约可能性非常低，在公司之间价格战的情况下，原价续约也非常难。

Q3：公司物业管理服务的增长因素有哪些？怎样进行差异化拓展？如何在增值服务方面突出重围？

A3：增长因素：物业管理方面，30%来自新城控股，40%来自第三方拓展，余下30%来自收并购。增值服务方面，大头是社区增值服务的增长。

差异化拓展：主攻新盘，存量住宅看市场变化而定，选择物业政策比较合理的地区拓展；非住宅市场以大后勤服务实现拓展。

增值服务：不排斥原先做的比较好的业务，如电器广告或预装，但天花板很明显。主要会发力餐饮服务、设施服务这些行业足够大，集中度较低的细分业务。

编辑/Viola

风险提示：上文所示之作者或者嘉宾的观点，都有其特定立场，投资决策需建立在独立思考之上。富途将竭力但却不能保证以上内容之准确和可靠，亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害。