行业近况

继今年2月份，北上广深等22个城市披露了住宅用地供应「两集中」新规以来，已有十城（广州、杭州、北京、天津、长春、无锡、长沙、重庆、南京和沈阳）公布首批集中供地项目信息。其中，长春、广州、无锡、天津以及北京已于今年3月发布了首批集中出让公告，其余五城则于4月发布首批集中出让公告。

本周观点

为实现「房住不炒」的目标，国家针对房地产行业实施供给侧改革。2020年下半年至今，国家出台了多种政策来促进房地产行业的稳定发展，包括但不限于：

1）针对房企的「三道红线」融资新规&土地供应「两集中」政策、2）针对银行的房贷规定、以及3）为了打击炒房者而严查「经营贷」流入楼市等。上述政策，本质上都是房地产开发行业供给侧改革的具体构成，最终都是服务于「房住不炒」这一目标。

下面，将重点解读「三道红线」融资新规以及土地供应「两集中」政策，对房地产开发行业的具体影响。

「三道红线」融资新规的实施，可以强制性降低房地产开发行业杠杆率，加快淘汰、出清陷入流动性困境的激进型、高杠杆房企，从长远来见，利好行业的长期发展。

从2020年报来分析，绝大多数房企已经脱离红档，转入黄档或者回归绿档，这主要是房企加大对去化以及销售回款的考核，另外还控制拿地节奏与强度，以及提高所有者权益。

房企降低杠杆率，不仅利好自身的长远稳健发展以及降低资金链断裂风险，客观上还减少了竞拍土地的恶性竞争、降低行业的系统性风险，稳定房地产行业作为国民经济支柱行业的地位。

土地供应政策的变化，本质上是一次供给侧改革，可优化行业竞争格局，利好具备融资优势、经营稳健的头部房企，并加速提高行业集中度。

具体的传导逻辑如下：此前中小房企普遍使用激进型的土地获取策略，导致的后果是直接提高土地溢价，造成全行业利润率偏低，并导致资金链条紧张及财务杠杆率居高不下。而土地集中供应新政实施后，对房企的资金、融资、运营、拿地能力等提出了更高的要求，而头部房企，如万科、保利、中海外、华润等具备极强的综合实力，尤其是融资能力方面具备显著优势，因而有望在住宅用地竞争中以相较以往更低的土地溢价率取得了更大的竞争优势，并提高销售利润率。

相比之下，中小房企不仅「弯道超车」策略将失效，更可能面临更严峻的生存危机，毕竟住宅用地对于多数开发型房企就是生产用的「原材料」，必不可缺。