越秀地产冲千亿 “三道红线”零踩线 拿地预算增加113亿

（原标题：越秀地产冲千亿 “三道红线”零踩线 拿地预算增加113亿）

长久以来，越秀地产给外界的印象离不开“保守”，但董事长林昭远认为，企业的核心是如何走得更远。

尽管2020年受疫情影响，但越秀地产仍实现了32.8%的增长。过去一年，越秀地产累计合同销售(连同合营公司项目的销售)金额约为957.6亿元，完成全年合同销售目标约119.4%。2021年越秀地产将突破千亿，销售目标定为1122亿元，但较上一年增长17.17%。

长久以来，越秀地产给外界的印象离不开“保守”，但董事长林昭远认为，企业的核心是如何走得更远。目前来看，越秀地产的策略是对的，即确保财务的健康。

林昭远强调，截至2020年底，越秀地产的“三道红线”指标零踩线，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍。

大湾区依旧是主力

除销售额增长之外，越秀地产过去一年的利润水平也有所提升。年内录得股东应占盈利约42.5亿元，同比上升21.9%，核心净利润约40.2亿元，同比上升14.3%。

不过，越秀地产毛利同比减少11.4%至116.3亿元，毛利率为25.1%，同比下降9.1个百分点。投资者关系部总经理姜永进就此解释称，毛利率下降一方面是因为2020年毛利率较高的大湾区入账占比下降，毛利率较低的华东区域占比较高，另一方面是目前整个行业的毛利率都处于下降通道。

据姜永进介绍，2020年越秀地产入账销售金额为443亿元，其中大湾区占比51%，2019年为75%，华东地区占比34%，2019年为16.4%。华东地区入账金额占比的增加，也直接拉低了入账销售均价，2020为1.82万/平方米，2019年为2.25万/平方米，同比跌23.63%。

在媒体问答环节，林昭远补充指出，毛利率能控制在25%-30%是一个非常优秀的水平，目前越秀地产还算优秀，从行业整体来看，不仅越秀地产，其他一些已经发布业绩的企业毛利率也有相应下调。“去年公司毛利率下降，主要因为结转产品均价出现结构性的变化，过去两三年，由于限价政策，部分地区的预期售价没有达成，这在一定程度影响了毛利率”。

虽从入账销售金额角度看，大湾区占比有所下滑，但从整体销售贡献来看，大湾区一直都是占上风。

越秀地产2020年957.6亿元的合约销售金额中，大湾区贡献了636.6亿元，占比高达66.5%，华东贡献199.2亿元，占比21%。年内，越秀地产合约销售均价从2.07万元/平升至2.52万元/平。

2021年，越秀地产销售目标为1122亿元，可售资源为1866亿元，大湾区依旧是最重要粮仓，可售资源占比63%，华东占19%，华中占8%，北方占7%，西南占3%。

拿地预算增加超百亿

2021年是越秀地产冲刺千亿的重要节点，尽管销售金额增幅不大，但在拿地上越秀地产依然大方。

按照2019年年度业绩会上的计划，越秀地产2020年拿地预算原本是300亿元，但据副董事长、执行董事兼总经理林峰透露，年内最后拿地金额达到了410亿元，2021年将继续增加至523亿元。

过去的2020年，越秀地产通过“6+1”增储模式于11个城市新增22幅土地，总建筑面积约560万平方米，通过“住宅+配建”模式于广州新增4幅土地，总建筑面积约141万平方米。截至2020年底，总土地储备约2454万平方米，其中大湾区拥有约1353万平方米，占比55.1%。

新增土地储备中，非公开市场方式增储占比54.1%，其中TOD、配建、国企合作增储方式分别占新增土储的18.5%、25.2%、10.4%，公开市场增储占比45.9%。“这是越秀地产控制拿地成本的重要方式”，姜永进表示。

自广州地铁成为二股东之后，TOD项目已成为越秀地产相对稳定的增储方式。2020年，越秀地产新增星汇城、星樾山畔两个TOD项目，累计贡献35.7亿元。截至2020年底，越秀地产累计持有5个TOD项目，总土地储备为388.28万平方米，全年实现合同销售170亿元，同比上升236.6%。

“越秀地产的节奏是希望每年新增1-2个TOD项目，但TOD项目会经常涉及到拆迁问题，所以不一定能如期达成计划，我们会积极配合广州地铁的工作。2021年TOD的销售规模希望能上200亿。”林昭远表示。

TOD项目之外，越秀地产还新增“住宅+配建”的拿地模式。据越秀地产方面介绍，“住宅+配建”即通过无偿为政府配建公共设施获得政府提供的合理成本的住宅地块。通过设定条件以底价获得该住宅地块进行开发，通常成本低于公开市场出让的成本。

越秀地产指出，配建成本不是一次性支付的，配建部分在规定的时间内建好后交给政府，而公司需要立刻支付的是获取土地实际的费用，因此公司拿地资金一次性占用比较少，配建模式是越秀地产未来重点的增储模式之一。

在谈及今年备受关注的22城集中供地的话题时，林昭远表示，这是行业的一个新变化，有好的方面，也有不好的方面。好的是可能土地竞争不会那么激烈，这样对获取土地的机会和成本会有利，但具体要实际操作后才能知道。不好的方面，在于可能会对公司的人力和财力带来一定压力。

“因为土地集中供应，投拓团队对于土地的分析、考研、决策强度会加大，但这个可以克服，至于资金压力，相对每一家房企都会有，越秀地产资金面还是比较充裕，有能力应对这个政策。”

（文章来源：时代财经）