恒大物业破发10% 市场表现不及融创服务

（原标题：恒大物业破发10% 市场表现不及融创服务）

上市第三个交易日的恒大物业(06666)，今日收盘大跌8.99%，以发行价8.80港元计算，破发9%。

今日，港股物业股也集体回调，保利物业(06049)下跌6.12%，融创服务(01516)下跌4.15%。

相对于最近同样分拆上市的融创服务，恒大物业表现逊色不少，融创服务目前股价，相对于IPO招股价上涨了11.55%。

尽管从估值上看，目前恒大物业的PE，比融创服务还低一些。

估值

恒大物业分拆最大的受益者是恒大。恒大物业分拆上市共发售16.21亿股股票，其中一半是新股，另一半为中国恒大(03333)持有的老股出售。按照发行价，此次恒大物业募集资金额约为71.35亿港元，中国恒大也通过售股获得71.35亿港元收入。

恒大物业上市，发行的新股部分进入恒大物业账户，转让的老股部分，进入中国恒大，这部分才可以缓解中国恒大现金压力。众所周知，中国恒大此前通过债转股等方式破解债务危机，通过打折去库存的方式回收现金，又通过拆分上市的方式回笼资金，这是恒大集团处理危机的一系列动作之一。

中国恒大最近还增持了恒大汽车，造车是恒大最重要的多元化方向，造车耗费也不低。

作为地产巨头的子公司，恒大物业目前主要为中国恒大开发的楼盘提供服务。根据招股书，截至6月30日，恒大物业共签约1354个项目，总签约面积为5.13亿平方米，其中在管面积为2.54亿平方米。

恒大还在不停卖房，所以市场预估，恒大物业规模和盈利还将快速增长。

按照再管面积计算，恒大物业排在万科物业、碧桂园服务、彩生活、保利物业之后。

万科物业是所有物业公司中营收最高的公司，不过目前还没有上市，目前上市市值最高的是碧桂园服务，市值为1341亿港元。

根据恒大物业2019年净利10.38亿元计算，2019年市盈率大约78倍。碧桂园服务静态市盈率则为72倍，两家公司相差并不大。而碧桂园服务的市值比恒大物业还高不少，这也是此前不少投资者看多恒大物业的原因之一，碧桂园服务为恒大物业撑高了天花板。

尽管设置了绿鞋制度，不过今日大幅下跌，并没有遇到像样的多头支撑。

增速

物业类公司财报都跟打了气一样，使劲往前跑。

恒大物业2019年收入为81.68亿港元，按年增21.2%；纯利为10.3亿港元，按年增长2.79倍。2020年上半年收入49.96亿港元，按年增26.86%；纯利12.58亿港元，按年增长172%。

碧桂园服务2019年收入为96.45亿元，同比增幅约106.3%。今年上半年收入约62.7亿元，同比增长约78.4%，净利润约13.3亿元，同比增长约61.6%。

恒大物业最近三年增长迅猛，2017-2019年其收入分别为43.99亿元、59.03亿元及73.33亿元，复合年增长率为29.1%；同期净利润为1.07亿元、2.39亿元及9.31亿元，复合年增长率达195.5%，在中国物业服务20强企业中增长率最高。毛利率增长迅猛，由2017年的9.8%大升至2019年的23%，2020年上半年升至38.2%。

恒大物业最近三年增速快，还快不过融创服务。2017年-2019年及截至2020年一季度，融创服务的营业收入分别约为11.11亿元、18.41亿元、28.27亿元及7.18亿元；同期的净利润分别约为4300万元、9830万元、2.70亿元及6730万元；同期的毛利率分别为21%、23%、25.5%及19.6%。融创服务的毛利率相对稳定，没有恒大物业那样升幅巨大。

不过，恒大物业相对碧桂园服务和融创服务不足之处是，前者主要靠大股东手中拿项目，后两个公司相对多元，特别是融创服务实控人很擅长并购，这两年也做了一些物业并购。另外碧桂园服务业务相对多元，给了市场更多想象。

近期物业股上市频繁破发，比如10月22日，当代置业旗下的第一服务控股(02107)上市首日跌26.67%。11月30日合景悠活(03913)上市跌22.94%。这主要是因为发行价格较高，市盈率普遍在50倍以上。

（文章来源：e公司）