中国奥园：有信心完成全年销售目标 拿地金额可能高达400亿

（原标题：中国奥园：有信心完成全年销售目标 拿地金额可能高达400亿）

“我下半年要鼓励和鞭策各集团，一定要尽量完成定的各项目标。”8月17日，在2020年中期业绩发布会上被问到下半年工作计划时，中国奥园集团董事会主席郭梓文如是表示。

尽管表述上显得颇为谨慎，但在上半年疫情的影响下，奥园还是为投资者拿出了一份差强人意的成绩单，为达成全年目标奠定了基础。

报告期内，奥园实现营业额为282.4亿元，同比增长19%；毛利润实现82.8亿元，同比增长18%；核心净利润为28.3亿元，同比增长14%，核心净利润率10%；股东应占核心净利润为24.5亿元，同比增长21%，股东应占核心净利润率8.7%。

同时，奥园在前7个月实现物业合同销售约604.2亿元，已经完成全年销售额目标46%。中国奥园执行董事、营运总裁马军表示，公司下半年销售货值达1700亿元，有信心完成全年销售目标。

净负债率在目标线下

半年度业绩尽管保持住了向上的态势，相较过往，奥园的部分业绩指标也出现了减弱的现象。

数据显示，2017年-2019年间，奥园的营收同比增速均保持在60%以上，皆高于今年上半年逾19%的增速；同时，其归母净利润的增速也从2019年末的逾70%降至今年上半年的6.35%；而上半年29.3%的毛利率则较上年同期微降了0.5个百分点。

在物业销售方面，奥园前6个月的合约销售额共计约508.7亿元，较2019年同期出现了约5.15%的下滑。不过，经过7月份的努力，奥园单月以95.5亿元的成绩将前7个月的销售额提高至604.2亿元，同比微增约0.23%。

据此前信息，奥园2020年的全年销售目标为同比增长12%，即约1322亿元。以此计，奥园在前7个月的完成率约为46%。

对于下半年目标的推进，奥园管理层表示，“全年有约2200亿元的可售资源，按照较为保守的60%去化率计算，下半年有信心完成全年目标。”

净负债率方面，数据显示，截至6月末，奥园的净负债率约为79.8%，较2019年同期的64.2%上涨了15.6个百分点。2019年，其净负债率从2018年的58.9%升至74.9%。

不过，在被问到该问题时，奥园管理层表示，公司内部对净负债率并未设定严格的要求，“有些机构会有以90%来约束，我们觉得80%左右是个比较合理的水平，(目前的净负债率)在公司的目标线下”。

此外，奥园的有息负债达到1030.5亿元，其中短期负债约为475亿元，占比约为46%。

奥园管理层谈及此问题时表示，公司下半年到期的债务大约有200多亿元，而截至6月底，公司现金余额约694亿元，同时其尚未使用的授信余额约943亿元，短债压力不大。

未来三五年项目和货值翻番

今年上半年，土地市场的火热吸引了众多房企的视线，平素里更倾向于收并购的奥园也频繁出现在土地市场上。6月份，奥园经过335轮竞价，在宁波以7.01亿元的价格竞得一宗地块；5月份，又以21.89亿元的总价、56.35%的溢价率拿下成都一宗地块……

据披露，奥园今年上半年通过招挂拍方式获取的土储占比达30%，相比2019年末的19%有较为明显的增加。

同时，奥园还在上半年拿下了京汉股份29.99%股份，成为其单一最大股东并取得其控制权，并由此获得约120万平米的土储。通过本次收购，中国奥园开拓资产包拿地的新模式。

奥园通过多元化的拿地方式，在报告期内共新增项目44个，新增可开发建筑面积约695万平方米(收并购项目占63%)，新增可售货值约832亿元，平均土地成本为每平方米3812元。

截至6月末，奥园的土储总建筑面积达到约4874万平方米，权益占比78%，总货值约5015亿元；同时，其共拥有逾50个不同阶段的旧改项目，预计额外贡献可售资源约6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%。

由此计，奥园计入城市更新项目后的总货值达到约11602亿元，可满足未来四至五年的发展。

“关于城市更新项目，上半年有4个项目陆续转为二级开发，下半年预计会有8到9个项目转化，为公司提供丰富的土地储备。”郭梓宁披露，“目前，公司还有很多项目正在洽谈，未来会继续拓展以大湾区为重点的旧改项目。”

不过，尽管目前总体土储丰富，奥园未来仍有纳储的需求。

“当前整体的土地储备是一万多亿，包含了5000多亿的现货和6000亿的旧改，但是今年下半年还是要按照固定预算，对优质土地进行合理的吸纳。”奥园管理层坦言，“毕竟旧改的供地时间，除了今年部分项目可以纳入二级开发以外，其他的旧改项目整体的推进节奏会有变数，所以在收并购、招拍挂方面，拿地需求仍然存在。”

马军表示，未来会对具备丰富土地的公司和资产包进行长期密切的跟踪。此外，招拍挂的占比将会有所降低。

就下半年拿地计划，奥园管理层表示，今年拿地金额将会控制在350亿-400亿元，下半年拿地重点会放在珠三角、长三角，以及中西部核心城市，预计未来三五年项目和货值会翻一番。

（文章来源：国际金融报）