祈福生活服务(03686)：控股股东带着飞 繁华过后烟花冷？

房地产企业拆分社区配套服务业务上市，在最近两年掀起一波热潮。继彩生活、中海物业等公司之后，祈福集团旗下的祈福生活服务(03686)也即将在港上市。然而，对比其先行者，祈福集团的生活配套服务资产包并没有规模优势。

10月27日，祈福生活服务启动招股，登陆港股进入倒计时阶段。智通财经获悉，祈福生活服务此次上市公开发行2.5亿股，其中香港公开发售10%，国际配售90%。招股价区间为0.38至0.46港元，招股期间为10月27日至11月1日。以0.42港元的中间价计算，共筹集资金约1.05亿港元。

有控股股东祈福集团带着飞，自1998年成立以来，祈福生活服务并不愁业务来源，其2013年到2015年期间三个财年的财务数据均是十分靓丽。然而，烟花易冷，今年以来，祈福生活服务增长出现瓶颈，净利润同比大幅下滑;而其遭遇的业主维权等问题，更给其未来业务的开展蒙上了一层阴影。

过去三年财报数据靓丽 皆因控股股东撑腰

从1998年开始，祈福生活服务开始在祈福集团开发的大型住宅区内提供物业管理服务，此后，其业务也几乎全部在祈福集团开发的住宅区及少数纯商业物业内开展。公司于2008年继续在其所管理的小区内开拓零售业务，并于2011年进一步将业务拓展到餐饮服务以及配套生活服务。

2013年到2015年期间，祈福生活服务的收益分别为2.27亿(人民币，单位下同)、2.34亿、2.61亿，期间复合年增长率约7%。净利润(股东应占溢利)分别为3274.2万、3425.7万、4009.4万，其收入及净利润均呈现出稳步增长的态势。此外，祈福生活的毛利率也是逐年提高。

从业务分部来看，2015年，祈福生活服务物业管理收入为5067万元，同比增长16.7%，占总收益比例为19%。截至2016年5月底，公司管理物业合计定约建筑面积为581万平方米。

祈福生活服务在所管理的住宅区内开拓的零售业务后来居上，成为总收益占比最大的业务分部。2015年，公司零售业务收益为9866.8万元，占比达到38%。公司拥有17家零售店，总建筑面积约为1万平方米，包括1家超市、1个生鲜市场、14家便利店以及1家进口货品专卖店。

餐饮服务业务则成为祈福生活服务总收益占比居次席的业务板块。2015年，公司餐饮服务收益为7627.5万，占比为29%。目前公司共经营18家餐饮店，包括6家中餐馆、6家茶餐馆、4家东亚及西餐馆以及2家咖啡馆。

祈福生活服务总收益占比最小的是其配套生活服务业务，2015年，该业务分部总收入为1814.6万，占比为14%，主要包括教育培训服务、职业介绍服务、物业代理服务以及洗涤服务。

（2015年各业务分部收入占比）

繁华过后疲态尽显 净利润大幅下滑

以2015财年业绩的来看，祈福生活服务定价较低，仅约10.5倍市盈率。但港股中缺的永远不是低估值个股，如果没有很好的业绩发展前景支撑，所谓的低估值个股，或许还是得一路向下走。

过了三年连续增长的时光，祈福生活服务的业务增长开始遇到瓶颈。截至2016年5月底止5个月，公司净利润为898.3万，同比大幅下滑34.5%。而智通财经通过对祈福生活服务各分部业务的梳理研究发现，其今后的日子或许不会那么好过。

物业管理分部价格提升空间有限，面临维权纠纷。公司的物业管理服务收入主要分为住户支援服务费和一般物业管理服务费。其中，前者在2016年前五个月收入为921万，同比大幅下滑18.3%。后者同期收入为1242万，同比略有上升。但是，一般物业管理费的一半来自祈福新祈这一大型小区。该小区物业费标准连续三年维持在每月3.5元/平方米，大幅高于广州市2.8元最高收费标准，继续提升空间有限。

此外，人民网曾曝出，今年2月以来，祈福生活服务屡屡与所管理的小区内业主发生纠纷。以祈福新邨为例，除了在业委会选举、物业费上涨等问题上饱受非议外，祈福生活服务还时常因为更改公共绿地用途、楼巴间隔时间长、小区消费贵以及电信基站等问题遭到业主维权。此外，由祈福新邨多名业主组成的小组还曾向港交所举报，称祈福服务涉嫌做假账欺骗业主和投资者。港交所也曾于7月初派专人到祈福新邨实地考察。

综合来看，一方面，祈福生活服务住户支援服务费出现下滑，另一方面，公司一般物业管理费上升空间有限，且在面临业主维权压力的情况下，不排除会有下滑风险。因此，祈福生活服务的物业管理服务分部前景堪忧。

零售服务分部增长艰难，摊位租金收入出现异常波动。祈福生活服务贡献零售收入最高的一家超市，收入逐年下降，并且没有好转的迹象。公司所开的一家生鲜市场带来的摊位租户租金收入，在2013年至2015年期间小幅上扬，而2016年前五个月的收入却出现异常波动，同比暴涨72%。随着生鲜蔬菜等价格的周期性回落，公司摊位租金收入的增长或许不具有可持续性，甚至为了保证租户的续约，有较大概率随之回落。公司的进口货品专营店收入同样出现连续下滑。公司的便利店收入在前几年稳步增长后，在2016年也出现停滞，其收入同比仅增长1%。

此外，公司零售业务总体毛利率高达41%，报表数据上看虽然难能可贵，但在高度同质化的零售市场中，在并无规模优势的情况下，公司高毛利率的持续性仍有待观察，毕竟，港股中市盈率相对较低的永旺(00984)超市毛利率也不过31%。

上市前夕餐饮服务分部大举开店，边际收入却难以为继。2016年前五个月，中餐馆方面，祈福生活服务尽管新开业两家餐馆，但整体收入仍出现小幅下滑;茶餐馆方面，此前公司仅拥有1家餐馆，2016年公司在祈福名都花园新开业5家餐馆，但由于单店客流量及人均消费的下降，每家餐馆带来的边际收入很低，茶餐馆收入同比仅增加22%。东亚及西餐馆方面，公司同样在原来仅一家餐馆的基础上，在祈福名都花园新开业3家餐馆，但由于单店收入不高，整体增长有限。咖啡馆方面，公司年在原来1家的基础上新开业1家，但带来的收入增长同样不高。

综合来看，祈福生活服务的餐饮服务收入单店客流量(咖啡馆除外)及平均消费均出现下滑，收入增长全靠新开店维持，但由于公司2016年新开的10家店面，全部集中于祈福名都花园这一总建筑面积为21.4万平米的小型住宅区内，每家新店边际收入可想而知。公司在招股书中表示，此次上市所得资金的一部分将用于拓展餐饮网络，但如果继续陷入新开店面—单店平均收益下滑—总收入增长乏力的怪圈，公司的餐饮服务收入增长前景或许并不光明。

祈福生活服务各业务分部中唯一的亮点来自于其配套生活服务分部，按收入来看，主要是校外培训服务，2016年前五个月，其收入增长到1023万元，同比增长34%，但由于占比较小，对总收益拉动也不大。

赴港上市后，祈福生活服务将迎来新的起点，然而，繁华过后是沧桑，对于祈福生活服务的未来，且拭目以待。