港股年内最大IPO来了！

（原标题：港股年内最大IPO来了！）

9月19日，港交所信息显示，万物云(02602.HK)发布全球发售公告，将于9月19日至9月22日开启招股，并预期于9月29日在港交所主板挂牌。据悉，万物云是由万科企业分拆的物业管理服务商。此次发行规模预计8-9亿美金，有望成为年内港股最大新发IPO。

万物云拟全球发售约1.17亿股

港股年内新发最大IPO

具体公告显示，万物云拟全球共计发售1.167亿H股，国际发售股份1.05亿股，香港发售股份1167.14万股；发售价将不高于每股发售股价52.7港元，并预期不会低于每股发售股份47.1港元，上市后总市值约549.72亿港元至615.07亿港元区间。

据万物云此前针对香港市场的专场新闻发布会信息显示，此次发行规模预计8-9亿美金，是成为年内港股最大新发IPO，仅次于在港股二次上市的中免集团和天齐锂业。

另外，在募集资金用途上，约35%将用于为在选定街道发展公司聚焦浓度战略及在全国范围内推行万物云的‘万物云街道’模式提供资金；约25%将用于投入公司AIoT及BPaaS解决方案的开发；约20%在未来三至五年将用于收购三至五家增值服务提供商及万物云行业上下游供应链服务提供商的大多数权益来孵化万物云生态系统；约10%将用于吸纳及培养人才；约10%将用于营运资金及一般公司用途。

值得一提的是，8月31日召开的2022年中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮表示：“万科分拆物业服务上市不是‘卖猪仔’，以好的价钱卖掉，而是企业通过上市获得更大的发展空间。”

对于对万物云未来的发展，万物云CEO朱保全多次提及将扩张方式会以街道为单位，发展有浓度的空间服务，“聚焦中国100个核心城市，在其中1000条街道进行高浓度部署和发展。”

万物云毛利率逐年下降

“万物云”的前身为“万科物业”。

2020年10月，万科将“万科物业”改名“万物云”。旗下业务涉及社区管理、城市管理以及公共物业管理等多方面。万物云是中国领先的物业管理服务提供商。弗若斯特沙利文数据显示，按基础物业管理服务收入计，2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。旗下主要有三大业务板块的业务模式：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。

招股书数据显示，2019年-2021年报告期内，万物云实现营业收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元；同时2022年一季度实现营业收入68.48亿元。

然而，物业同类竞品的上市，万物云的毛利率呈现逐年下降的趋势。招股书显示，自2019年至2022年前三个月，万物云的毛利率分别约为17.7%、18.5%、17.0%、14.73%及14.50%；净利率分别约为7.5%、8.4%、7.2%、6.1%及4.7%。

此外，万物云资产回报率在报告期内有所下降，这间接表明盈利能力指标“不足”。招股书显示，万物云资产回报率在2021年为7.2%，较2020年下降1.4个百分点。

需要注意的是，招股书中显示，在风险方面，万物云公司收入增长的部分显著来自于公司通过从房地产开发商获得新的服务协议业务。

然而，房地产开发商可能因环境的变动或疫情长期持续的负面影响而出现销售下滑或财务困境，进而可能对万物云获取物业服务及增值服务的新服务合同造成影响，甚至可能对其业务、财务状况、经营业绩及前景造成负面影响。