内房股整体走软 华润置地（01109）跌3.54% 花旗料9至12月板块继续波动

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金吾财讯 | 港股内房股整体走软，截至发稿，中国海外宏洋集团（00081）跌5.74%，世茂集团（00813）跌5.00%，碧桂园（02007）跌3.33%，华润置地（01109）跌3.54%，融创中国（01918）跌3.48%，绿城中国（03900）跌3.43%，中国金茂（00817）跌2.78%，新城发展（01030）跌3.51%，旭辉控股集团（00884）跌2.86%，建发国际集团（01908）跌2.81%，龙湖集团（00960）跌2.84%。

消息面上，花旗新近研报称，市场已部分消化“现房销售”政策对新房市场缩量及现金周期拉长的盈利影响，预期9至12月板块波动，因企业及投资者消化长远政策含义，即使第三季销售强劲，在地方正面细节出台前难下定论。该行认为改革最终有利龙头，透过加快寡头格局形成及核心城市供需再平衡，推动2027年楼价复苏，故视9月任何回调为潜在买入机会，核心城市于2027年复苏投资主题仍然完整。

该行量化政策影响：实物市场方面，预期新房成交量及新开工于2027/28年下跌30%，现金周期由6至10个月拉长至1.5至2.5年，形成供应挤压并支持核心城市楼价，土地出让收入料降至1.8万亿元人民币（2025年为4.1万亿元人民币）；行业格局加快形成寡头市场；发展商盈利或收缩8%至17%，开发业务净利润率由6%降至4%，项目内部回报率由约20%至25%降至3%至7%（土地价格重置前），发展商需多投入70%至120%自有资金以维持相近销售规模。主要受惠者为2025年及今年首八个月土地储备充足、资产负债表强劲及融资成本低的企业，以及二手代理业务、现房销售占比较高及产品质素佳的公司；高周转模式则受压。