【券商聚焦】光大证券维持碧桂园服务(06098)“增持”评级 指地产关联已降至较低水平

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金吾财讯|光大证券发布研报指，碧桂园服务(6098.HK)地产关联已降至较低水平，静待减值出清信号。公司2025年营收同比+9.9%至483.5亿元，核心归母净利润25.2亿元（同比-17.1%），派息率约60%。规模优势明显，在管面积10.7亿平方米，稳居行业头部。物业管理服务收入279.3亿元（同比+7.3%），占总收入57.8%，基本盘稳固；三供一业中的物管业务收入95.8亿元（同比+46.5%）增长强劲；非业主增值服务收入6.3亿元（同比-10.6%），占比仅1.3%，主动压降关联方交易。整体毛利率17.5%，同比下滑1.6个百分点，物业管理服务毛利率20.6%（同比+0.6个百分点），社区生活服务毛利率28.9%（同比-9.5个百分点）仍为最高。管理费用率9.5%，同比下降0.6个百分点，受益于区域集约化与AI赋能。2025年经营性现金流净额25.1亿元，覆盖核心归母净利润1.0倍；对碧桂园应收账款约21.5亿元，扣除减值拨备后余额5.7亿元，均较2024年减少，风险缓释明显。市场拓展新进场年化收入20.3亿元，在杭州、广州、深圳等核心城市签约104个项目。考虑毛利率下滑及商誉减值影响，下调2026-27年归母净利润预测至17.0/18.5亿元（原为22.0/23.4亿元），新增2028年预测20.2亿元，对应PE为11/10/9倍。维持“增持”评级。风险提示：增值服务开展不及预期，商誉减值和应收款减值具有不确定性。