【券商聚焦】国泰海通：内房量价持续回落，需求动能不足

（原标题：【券商聚焦】国泰海通：内房量价持续回落，需求动能不足）

金吾财讯 | 国泰海通发研报指，基于对27个一二线城市的七大核心指标模型测算，2025年三季度仅有19%的城市房地产市场呈现筑底迹象。首先，在成交量方面呈现“二手房强于新房”的分化格局，新房成交量普遍疲软，而二手房市场则展现出更强韧性。成都、上海等城市成交同比显著回升。其次，价格层面初现企稳信号但未成趋势，新房与二手房价格均在季度初普遍经历下跌后，于季末跌幅收窄或出现反弹。部分城市环比涨幅突出，但整体修复基础尚不牢固，城市间分化剧烈。最后，库存压力改善不明显，超过八成城市新房去化周期大致上行至18个月以上，且多数城市较第二季度开始去化难度加大。数据表明市场供大于求的现状依然严峻，去库存是当前核心挑战。

无论是新房还是二手房价格，在2025年Q3都出现环比继续回落现象。具体而言，新房住宅价格在经历2024年10月以来同环比降幅收窄后，于2025年第三季度环比降幅有所扩大。二手房住宅价格同样跟随新房趋势，2025年第三季度环比跌幅也有所扩大。从二手房挂牌报价来看，当前二手房挂牌价仍处于下行通道。二手房以价换量现象比较普遍，导致市场观望情绪浓厚。短期需求在新房与二手房之间存在部分替代关系。成交规模目前尚不足支撑整体性修复。

在成交套数方面，整体市场复苏乏力，一线城市略强，波动减小。2025年延续2024年末回暖惯性，但进入三季度趋势有所减弱。一线城市7-9月新房成交套数同比增速先降后升，至9月为5%；二线城市弱势复苏维持不变。二线城市2025年Q2新房成交套数同比负增长-16%，进入到Q3维持负增长-16%不变。数据反映出二线城市库存压力较大、人口流入放缓、居民购房信心不足特征。进入2025年Q3，二线城市二手成交套数持续走弱，而一线城市于7月开始同比增速回升。数据反映限购政策持续放松下效果有所增强，但后续市场表现如何仍需要持续观察。