稳中求“生”，展望2022年房地产行业维稳突围

（原标题：稳中求“生”，展望2022年房地产行业维稳突围）

进入 11 月以来，在稳增长和防风险的双目标下，维护房地产市场的平稳健康发展，保证融资需求的地产政策频出，宽松预期也在进一步酝酿之中，同时近期中央政治局会议对明年房地产工作的定调中提出要“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，种种信号皆暗示着房地产市场边际改善显著，而“良性循环”这一新思路，正是明年房地产调控的重要目标和方向。 

另一方面，从房地产板块股价走势来看，今年上半年板块情绪一直低迷，但随着政策恐慌性释放结束，目前市场对房地产板块的悲观预期也已逐渐释放，盘面也开始转向反弹行情。那么，处于估值底部的房地产板块是否能在明年真正企稳呢？

（图片：房地产申万周k图，数据来源：choice，格隆汇整理）

不妨让笔者对今年行业进行一番简单梳理，并探讨一下，备受政策压制的地产板块的投资机会。

1、政策不确定性逐渐下降，或将走向良性循环健康发展

短期来看，市场对房地产政策的放松预期也导致了近期地产股的反弹行情，考虑到当下房地产行业受到政策面的影响力大，因此更需要密切关注外部环境的变化。

自年初以来，各地房地产市场调控不断升级。从政策总基调来看，中央对房地产市场调控的核心仍然是维稳，并且坚定不移地贯彻落实“房住不炒”的基调，地产供给侧改革持续推进，从融资端、供给端、交易端不断发力，如“三道红线”在融资端抑制房企过快的融资扩张，“集中供地”政策出台降低土地竞争热度控制房企过快的拿地节奏等。

从楼市层面来看，国家积极落实“房住不炒”政策，调控政策成效显著。3月，监管部门针对经营贷资金违规流入房地产的问题，加强了监控的力度；之后又有“贷款集中度管理”的政策加持，其同时管理房企的融资规模和购房者的贷款规模；同时在各地政府因城施策下，从新房市场到二手房市场，以维稳的态度，使得楼市降温进入稳定阶段。而楼市的降温，也使得房企在资金回流上受限，整体拿地热情不高。

事实上，下半年以来，房地产销售持续下滑，而此时销售仍然强劲的房企靠的更多是楼盘本身的产品力的吸引力。

（图表：房地产同比销售数据 来源：wind，国泰君安研究所）

另一方面，自11月以来，政策层面又开始出现缓和信号，强调良性循环和健康发展，表面房地产大环境有所改善。如11月19日，央行三季度货币政策执行报告中指出，要配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展；12月6日，中共中央政治局会议要求提到，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环；12月10日，中央经济工作会议再次指出，要坚持房住不炒和因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

可以肯定的是，调控的终极目标是防范金融风险，促使房地产市场平稳健康发展。从近期政策定调来看，房地产行业最终会去杠杆，并从高杠杆高周转时代走向高质量发展时代。

在笔者看来，政策收紧时更加考验房企的现金流运营以及融资能力，具备更好现金流匹配能力和融资能力的房企才更有竞争优势，掌握核心竞争力对步入后房地产时代来说尤为重要。

2、融资环境改善，利于优质房企债务结构优化

房地产市场既是政策市也是金融市，提及房企的融资能力，不妨从当下房地产融资环境着手分析。

今年受到严格监管的影响，部分房企陷入融资困难、销售不畅等困境，部分房企在高杠杆运转下其经营风险也逐渐暴露，甚至出现信用违约和个别房企暴雷等事件。从房地产外部融资环境也能看到，由于房企在境外评级屡遭下调，房企外部融资渠道收紧。

然而笔者发现，近期地产金融环境压力正在逐渐缓解，政策上在融资端已出现稍微放缓。在12月3日，银保监会提到，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度等。而房地产开发贷款、并购贷款的缓和意味着金融端融资环境正在得到改善，地产行业在资金链上的困境也有望缓解。

从今年的融资处境来看，融资压力大也使得有融资需求且陷入流动性危机的房企雪上加霜，但也有些房企由于高质量的经营管理独树一帜，依旧顽强，并主动“降负”，优化债务结构，寻求高质量发展之路。

同时，笔者注意到，上坤地产(06900.HK)于12月29日发布公告称，其将发行于2023年到期的金额为1.392亿美元13.5厘优先票据，此次发行目的是优化公司的债务结构及延长其债务期限。自下半年以来，地产行业美元债市场信心不断减弱，而当下鲜少房企新发美元债的情况下，上坤地产成功境外发债亦是资本市场对公司的认可，足以见该公司的稳健经营和发展潜力。

财务稳健是当下乃至未来房企竞争需要的优质基因之一。今年销售下行、按揭收紧、预售监管趋严，带动了企业经营现金流的下降，房企现金流管理显得尤为重要，健康的资产负债表增强投资者信心同时，也有助于房企安全偿还债务，增强房企信用。

3、结语

从行业视角来看，明年地产政策在稳定市场意图不变，融资环境也会有所改善，但房住不炒基调依旧不变，优质房企需要提高自身的核心竞争力应对行业竞争格局变化。另一方面，当下房地产板块处于历史估值底部，从长期投资角度来看，可关注财务表现、总体发展战略、盈利能力稳健的房企。