物管企业高质量增长样本，正荣服务(6958.HK)提前交出“四年四倍增长”的首份答卷

（原标题：物管企业高质量增长样本，正荣服务(6958.HK)提前交出“四年四倍增长”的首份答卷）

近日，整个港股市场略显低迷的行情之下，正荣服务(6958.HK)的一份自愿性公告带给市场惊喜。12月20日，正荣服务发布公告称，截至2021年12月17日，正荣服务实现在管面积超7000万㎡，合约面积超1亿㎡，提前完成年度业绩目标。 

回顾今年来物业板块的表现，自下半年以来整个行业受到地产板块的压制，易跌难涨，随着当前房地产监管政策迎来边际宽松叠加多数物管公司估值跌落历史底部，目前机构较为看好后续板块的投资机会，且策略性关注经营稳健的低估值优质物管企业。对此结合广发证券观点来看，其认为具有长期增长潜力的物企应当具有以下2个特征之一：其一，具有持续的单位面积归母净利润增长能力；其二，具备外拓上的核心竞争力，且外拓的市场足够大，能支持外拓长期增长。接下来不妨围绕这两点以及笔者对行业的思考，以正荣服务为例来分析公司的投资机会。

1、年底完美答卷，成估值催化重要变量

回到此次正荣的这份公告，其背景是早在今年公司上市一周年之际，正荣服务就对外宣布“四年四倍增长”与“一快三优”目标。其中，“四年四倍增长”指，以2020年为基数，到2024年公司营收年复合增长率达到45%以上。“一快三优”则具体指管理规模较快，发展质量优秀，盈利能力优秀，品质口碑优秀，其涵盖了包括业务规模、财务质量、品牌实力等多个维度，且具有明确的达成指标。其中，“管理规模较快”指在2024年在管面积达到约1.7亿平方；“发展质量优秀”指的是在2024年达到全国综合实力15强；“盈利能力优秀”指的是净利润年复合增长超40%；“品质口碑优秀”则要求公司满意度持续保持行业领先水准。

从正荣服务提前交出的这份年度规模成绩单来看，其在管面积相比去年同比增幅达到了约72%，结合上述提到的至2024年达到1.7亿的在管面积目标，这也意味着后续三年公司仅需保持约34%的年复合增长即可达成最终所定目标。而再结合公司2017年至2020年规模增长来看，其在管面积年均复合增长率超过60%，这表明公司后续达成上述目标也将是大概率事件。而从今年交出的这份成绩单来看，也不难预判正荣服务已实现了目标达成之路上的“开门红”。

业绩的提前达成验证其既定目标的可行性，为投资者带来的超预期表现也有望进一步提振市场信心。这份成绩单的公布，笔者认为其或也将是驱动公司估值迎来修复的重要催化剂所在。

实质上，从过去表现来看，公开资料显示，过去四年，正荣服务营收年复合增长率为59%，毛利率年复合增长率为76%，股东应占利润年复合增长率高达104%。公司规模与利润同步，优异的经营表现，充分满足上述提及的两个要素之一，即正荣服务具有持续的单位面积归母净利润增长能力。

2、高品质服务力、多元化运营力备受市场认可

聚焦到第二个要素，正荣服务的服务能力与运营能力，亦是其不容忽视的亮点所在。当前伴随前端房地产销售的集中度提升，物管行业不可避免的面临竞争格局向头部集中的这一大趋势，企业综合能力所带来的市场认可度，成为行业内物企在规模上实现突围的重要路径所在。    

回归到业务本质来看，物业企业市场化拓展水平的高低实质上也是物管企业包括品牌、服务、管理等在内的综合实力的集中展现。

在此前12月16日，亿翰智库·嘉和家业举办的2021超级产品力创新大会上，正荣服务荣获2021中国物企超级服务力TOP16、旗下在管项目福州市中山社区荣获2021中国物业服务城市服务标杆项目、上海虹桥正荣中心荣获2021中国物业服务商业物业服务标杆项目。同一天，由和讯举办的第十九届财经风云榜第12届地产金融创新峰会，正荣服务荣获年度物业运营能力榜样。屡屡获得业界大奖，彰显了正荣服务在物管行业深耕细作、注重打造品质服务赢得了良好的业界口碑。

而这一系列优势亦进一步增强了市场对于正荣服务的认可，成为公司在市场拓展上能够持续脱颖而出、实现年度目标提前达成的深层次因素。

数据层面对此也给予了充分验证，截至公告日来看，正荣服务本年度累计新增拓展超过2000万平米，对比2020年底的第三方在管面积，基本上实现了年内翻一倍的水平。

不论是合约面积还是在管面积，其来自第三方的占比均已达到约七成。结合此前贝壳研究院数据，在有披露第三方在管规模的32家物企中，平均第三方在管规模占比为50.8%。可见正荣服务保持在行业领先位置。

此外多元化的运营能力，也让公司在服务业态上持续实现跨越式突破，服务边界不断突破，积极向全业态物业服务标杆的目标大步迈进。年内，公司相继成功拓展湖北深航科技电子产业园、湖北红盛视电子科技产业园项目；在城市服务上，落地大型风景区项目湖北随州琵琶湖景区、并与宜春公交集团达成战略合作签订首个公交系统项目、同时拓展昆明轨交二线项目实现对轨道交通城市新业态的覆盖。

在商业轻资产方面，常州星湖广场作为公司商业注入后首个市场化项目，项目定位、区位通过深度对标正荣服务在管的福州马保财富中心项目，取得良好成功。而泰兴凤凰广场在总结星湖广场成功的基础上，进一步对商业模式进行了优化，实现运营经验的迭代升级，验证了商业1+N业务拓展模式的可落地性。

在笔者看来，公司广受认可的核心能力，是市场竞争优势的基本支撑所在。正荣服务在行业内深耕多年，特别是在长三角和海西地区等核心区域有着长期的积累，资源丰富，口碑良好。与此同时，公司在业态拓展上也较为全面，围绕商写、学校、产业园等布局积累了丰富的经验和优势。

3、结语

当前，房地产政策边际改善之下，后续压制物管行业的重要因素或将得到化解，而当下整个行业低估值状态下，行业基本面状况保持良好，估值回归的逻辑有望迎来强化。

结合管理层对年度业绩的预估来看，公司物业管理服务、社区增值服务、社区增值服务将保持与上半年稳步增长的趋势，其特别提到，社区增值服务收入还将较预期有更进一步的提升。这也表明，公司在增值服务版块的优异表现正进一步打开其成长天花板，释放巨大的潜能。

回归到投资层面，公司优质的经营水平与确定性成长机会将成为公司获得估值溢价的重要支撑，在更高的业绩弹性空间上，其吸引力也将显著优于其他同业，后续表现值得期待。