数读港美 | 板块估值向下，龙头却在“买买买”，物管并购将迎来窗口期？

（原标题：数读港美 | 板块估值向下，龙头却在“买买买”，物管并购将迎来窗口期？）

下半年以来，地产和物管行业也随之进入调整阶段，恒生地产建筑行业单月跌3.89%，11月5日物管股更是全线下跌。与下跌的股价不同的是，物业行业的并购节奏却正在加速进行中。

• 9月20日，碧桂园服务发布公告，碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议，以不超过100亿元收购富良环球。随后碧桂园服务相继并购彩生活旗下邻里乐控股，以及财信发展旗下安徽诚和等中大型物业公司。
• 10月15日晚间，旭辉永升服务拟6.96亿元向红星美凯龙收购上海美凯龙物业管理80%股权。
• 10月20日消息合生创展拟以200亿对价收购恒大物业51%股权，后又因双方未达成最终协议，交易终止。
• 11月3日，有消息称中国奥园拟将其物业管理子公司奥园健康55%股权出售予合生创展。中国奥园目标是在本月底前交易取得进展，以缓解流动性压力......

物管行业年内并购交易额超310亿元、增幅达198%

根据中指研究院数据，据不完全统计，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。

并购标的估值水平在7.45倍与26.9倍之间，均值为12.0倍，相比2020年的平均估值15.2倍，下降20.1%。总体来看，今年行业并购市场整体呈现交易额创新高、标的估值理性的特点。

碧桂园服务成“并购王”

而从年内物业管理行业收并购情况来看，并购物企中在管面积Top5企业分别为碧桂园服务、合景悠活、万物云、雅生活、恒大物业；第一服务、龙湖智慧服务、旭辉永升服务、融创服务则紧随其后。

在交易金额、交易宗数以及并购标的规模上，碧桂园服务成为2021年物业管理行业当之无愧的“并购王”。据统计，碧桂园服务公开披露的交易总额近190亿元，占总交易金额的60.32%，领衔其他市场参与者。

龙头们疯狂“买买买”，频繁收并购的背后，物管又将何去何从？不少机构表示，“收并购”或许将成为物企外拓发展的新路径。

券商研判：物管并购潮起，行业整合加速

中指研究院物业分析师王友煊分析称，本轮物业企业收并购热潮或将持续。首先，大型物业企业资金充沛，足以开展大规模的收并购。截至21年上半年，上市物管企业中，账面净现金超过80亿元的有5家企业，分别是碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活和雅生活服务。这些手上握有大量现金的头部物企，将会成为并购市场上的潜在买家。

其次，头部物业企业的市场占有率远没有达到行业天花板。再次，出于战略发展的需要，企业扩张不会止步于此，“今年以来，物业企业争先提出未来三五年的规模实现5-10倍的增长目标，收并购依旧是企业直接快速获得交付面积的有效途径。”

国金证券指，虽然近期地产政策已边际改善，但经营层面现金流的好转仍需要一定时间，而债务偿还具有刚性，部分遭遇现金流困境的地产公司或仍将出售旗下物业公司换取现金。四季度将有更多拟上市和已上市物业公司将成为被并购标的。该行预计，物业行业整合已然加速，今年四季度或是自2018年以来最好的并购窗口期。

国信证券表示，当前物业管理行业收并购风起云涌，外延式扩张加速推进，龙头公司市场份额快速提升，其业绩未来两年依然将保持高增长态势，且当前行业估值已调整至合理区间。

物管并购潮继续火热，又能否挽救颓靡的走势呢？您怎么看，欢迎留言~

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