大摩：降物管股目标价 首选保利物业及华润万象生活

（原标题：大摩：降物管股目标价 首选保利物业及华润万象生活）

摩根士丹利发表研究报告指，即使物管股上半年业绩强劲，内房行业去杠杆及流动性忧虑续压抑物管股股价表现。该行吁等待内房股催化剂，以期物管股股价跟随反弹。

报告称，上半年大部分物管股第三方扩张强劲，正迈向达成全年目标。在第三方新增合约楼面中，约50%来自非住宅项目，12%来自二手住宅项目，上述非住宅及二手住宅项目毛利率(约10-15%)通常较一手楼(25-30%)为低，中期而言或对物管股带来毛利率压力，但可透过持续自动化及管理效率改善所部分抵销。

大摩上调所覆盖物业股今年盈测平均2%，以反映上半年业绩稍胜预期，以及新增城市服务业务，明后两年盈测大致不变。该行下调物管股估值基础，由明年预测平均市盈率29倍降至25倍，撇除保利物业(6049.HK)外，相应下调目标价介乎10%至32%，以反映物管股母企合约销售增长及买地放缓，将影响物管股管辖面积增长展望；2023年起盈利增长料正常化，介乎20%至30%，低于2021至2022年料介乎40%至59%的增幅。

该行上调保利物业投资评级，由“与大市同步”升至“增持”，主因母企国企背景强劲，无流动性忧虑；中期盈利增长清晰高，料介乎20%至30%；现估值相当于明年预测市盈率19倍，并不高昂。该行首选保利物业及华润万象生活(1209.HK)，因具强大母企支持，具国企背景，盈利增长稳健及毛利展望稳定。

报告称，物管板块自7月以来平均回调约30%，主因对物管行业政策忧虑；社保不确定性；第三方扩张竞争加剧；内房行业去杠杆及流动性忧虑。该行不预期物管板块迎来严厉政策收紧，等待正面催化剂，包括内房流动性忧虑纾缓；以及今年底市场对物管股预测由2022年延伸至2023年。