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稳固财务基本盘 大发地产定调“绿档”经营

来源:时代财经 作者:张文 2021-03-26 14:37:00
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(原标题:稳固财务基本盘 大发地产定调“绿档”经营)


在2020年的市场不确定性中,大发地产找到了自己的“确定性”,这家中型房企再一次用高成长验证了自己的战略坚持。

过去一年,大发地产实现合同销售额约303亿元,同比增长44%;合同销售面积约205万平方米,同比增长32%;合同销售均价14826元/平方米,同比增长9%。且销售规模增速远远高于去年年初定下的15%的目标。

深耕长三角市场,以一线及优质二线城市为主是大发地产近几年快速成长的底层逻辑。2020年,大发地产来自长三角市场的贡献比例高达88%,这也成为大发地产业绩稳步增长的“护城河”。

在销售再上一个台阶时,大发地产的收入也再创新高,全年实现营业收入约91.89亿元,同比增长24%;实现利润约7.15亿元,同比增长19.1%;实现毛利润16.97亿元,同比增长13%。

在3月26日召开的业绩会上,大发地产首席执行官兼执行董事廖鲁江透露,2021年大发地产的销售目标是要达到360亿元,在2020年的基础上继续增长20%。

一年一个台阶,销售营收皆创新高

随着地产融资“三道红线”细则的陆续推出以及“房住不炒”的基调不变,地产行业增长将进一步收窄,增速平稳成为常态化。

大发地产是为数不多在这两年仍实现规模快速增长的房企。2018年,其叩开香港资本市场大门时,还只是一家百亿级别的房企。仅用了两年,大发地产就实现了规模的成倍增长,成为一家300亿量级的企业。

“每年一个台阶”是大发地产的成长写照,从2018年的125亿元到2019年的210亿元,再到如今的303亿元,大发地产保持着令同行羡慕的复合年增率。即便是在受疫情影响的2020年,大发地产的同比增幅依然达到了44%,要知道百强房企全年整体增幅也仅为12.8%。

规模的连年攀升直接带动了收入的“水涨船高”。2020年,大发地产的收入创下历史新高,达91.89亿元。其中,销售物业的收入为90.85亿元,占全年收入的98.9%,

地产行业形势在变,大发地产也在调整自己的步调。连续多年实现高增长后,大发地产今年设定了一个相对保守的目标,即合同销售达到360亿元。

这对大发地产来说并不构成压力,因为其去年可售货值将达到650亿元,其中520亿元来自新增供货。如果按季度来划分,二三季度将是全年的“重头戏”,推售货值占全年的73%。

廖鲁江指出,这与大发地产的市场判断相吻合,“我们有信心完成这一目标,信心来自两方面:一是去年受疫情和其他因素影响,大发地产也取得了不俗的成绩,目标兑现率达到了126%;另一方面,我们供货充足,尤其是成渝区域将成为今年一个重要的新增长点。”

2020年是大发地产运营管理动作成熟落地的一年,在高效成熟的运营模式之下,大发地产2020年新开盘项目平均开盘周期为5.8个月,且偏离度在进一步缩小。

在大发地产看来,过去一年成绩的取得来自于在经营管控上注重平衡财务杠杆,提升运营管控效率,拓宽销售渠道,提速现金回流。在穿越周期的过程中,大发地产也在练内功,求变革,谋发展,并逐步强化股东价值管理的理念,将股东价值贯穿投资、运营、预算、激励全周期。

严谨的“经营纪律”之下,大发地产各项工作都在稳步推进。在“1+1+X”战略的指引下,大发地产坚持深耕长三角及成渝都市圈,布局国家黄金城市群。过去一年,其斩获了南京、无锡、温州、苏州、扬州、宁波等优质地块,同时落子成都、重庆、绵阳等西部城市,共计新增土地22宗。截至2020年12月31日,大发地产总土储为670万平方米,货值约1000亿元,且多数位于高能级城市,这将支撑大发地产的长期稳健增长。

“三条红线”零踩中,稳固财务基本盘

“三条红线”融资新规的出台,成为了悬在房企头上的“达摩克利斯之剑”。严控负债之下,未来的高增长将一去不复返。控制财务杠杆已经成为房企的必修课,如何坚持稳健发展、财务自律考验着房企的内功。这也意味着稳健的财务是支撑未来长跑的“底盘”。

保持审慎的资金管理政策及积极管理流动资金状况是大发地产的原则,目的是应对日常营运和未来发展的资金需求。

在一众同行忙于“降档”时,大发地产则要从容许多,因为它是为数不多的“绿档”房企。截至2020年12月31日,大发地产的净负债率为61.2%,现金短债比为1.4。扣除预收款项后的资产负债比率为68.6%,均在红线之内,财务基本盘稳固。

保持“绿档”经营,大发地产有一套自己的方法论。大发地产首席财务官兼高级副总裁罗俊在业绩会上表示,“三条红线”政策是国家为了房地产长期健康发展而出台的要求,大发地产在拥抱监管的过程中,始终合理控制融资杠杆,保持“绿档”经营, “三道红线”之下,地产企业更应该回到经营本质,以经营驱动公司发展。

在投资上,大发地产将坚持“1+1+X”的战略,战略深耕长三角和成渝都市圈,深化合作,拓展高周转项目;同时,合理控制融资杠杆,多元化扩展融资渠道,加大中长期债务比重,严格控制财务风险;坚持快周转的战略打法,提升运营效能;其次,加强对股东资金管理体系的管控。

过去一年,大发地产积极拓宽多元化融资资源,优化债务结构,通过银行贷款、发行境外美元优先票据及其他渠道,为长期发展开拓充沛稳定的资金来源。

2020年,其新增获取建设银行及广发银行集团授信,并新增进入浙商银行及华夏银行总行白名单客户,并与多家银行开启战略合作,包括中国银行江苏省分行、江苏银行苏州分行、招商银行南京分行等。截至2020年12月31日,总授信额度约人民币250亿元。

除了保持一如既往的财务惯性外,大发地产也在积极调整债务结构,其两年及以上到期的债务占比达到60%,且境内外债务结构合理。其债务类型中,高成本的信托占比极小。

“有利润的现金流、有贡献的现金流”仍是大发地产2021年的经营信条。大发地产表示,将坚持“高周转、高品质”的原则,落实集团的运营管控体系,围绕稳健经营、保障现金流安全、提利润、降成本、降费用等六大运营维度稳健发展。

(文章来源:时代财经)

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