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财务指标“稳字当先” 龙湖集团(00960)多元业务稳健增长

来源:智通财经网 2021-01-04 14:17:00
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(原标题:财务指标“稳字当先” 龙湖集团(00960)多元业务稳健增长)


2020,各行各业都在不确定的内外部环境中寻求发展,房地产行业更是充满变数。在“房住不炒”政策基调下,2020年,监管部门设置“三道红线”,资金成了房企面临的最大挑战,在2020年最后一天,监管部门发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。监管部门加强供应端和需求端双重调控,行业酝酿着格局变化。

在监管的“三道红线”上,相关机构统计了市场上308家房地产企业,超过三分之二的房企未能满足监管要求,而龙湖集团(00960)“三条红线”一条未踩,是为数不多满足监管要求的房企之一。

实际上,龙湖业绩持续稳健增长,券商投行普遍看好后市发展给予买入评级,股价涨幅也跑赢大盘与板块。公司以“稳字当先”,在保持财务稳健的情况下,紧跟市场及政策变化,多元化业务布局,而面对行业短期阵痛,更加看重“稳与长”,实现业绩及相关指标领跑行业。

控大局,“稳”财务

房地产行业为高负债行业,在过去十年,受惠于人口、政策及市场红利,房企通过高负债不断跑马圈地,实现跨越式发展,但发展到现在出现了很多“后遗症”,如债务高企等问题。在“房住不炒”的政策基调下,“稳”成为地产行业发展中最重要的优势。

以近期监管部门发布的“三道红线”来看,房企需要满足剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1倍三项指标。这三道红线为房企降杠杆设定了目标,目前大部分房企在红线内,而龙湖三项指标往年均能满足监管需求。

值得注意的是,房地产行业因高负债性质,需要良好的债务管理能力,在保证财务稳健的条件下,满足业务成长及盈利提升。以龙湖为例,该公司严格控制长债(3年以上)、中债(1-3年)以及短债(1年以内)比例,以中长债为主,短债压力很小。

以下为龙湖各项负债指标

过去五年,该公司总负债虽然有所增长,但扣除预收款后,负债水平处于合理水平,远低于行业。此外,国盛证券将行业前40名房企净负债率由低到高排名,该公司以51.4%排名第八。

龙湖良好的财务状况,获得三大评级机构的评级,标普评级BBB,穆迪评级Baa2,惠誉评级BBB,均为投资级主体评级。其中获穆迪为上调评级,认为Baa2评级反映了该公司强大的品牌、多元的地域布局、良好的流动性,证明其有能力保持强劲的运营和财务表现以穿越周期。

基于市场认可,该公司融资成本优势明显,融资趋向长期和稳定,2020 年上半年龙湖平均借贷成本4.5%,平均贷款年限6.45年。2020年1月,集团成功发行6.5亿美元票据,其中2.5亿美金为7.25年期,票息3.375%;4亿美金为12年期,票息3.85%,创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

为达到监管要求,大部分同行忙于降杠杆,业务扩张势必会受到约束,而且2020年上半年受到疫情的影响,线下销售一度停滞,很多中小房企也面临资金链断裂的风险。龙湖财务稳健,且相比于监管要求债务仍具有扩张空间,进行主业扩张或者多元化业务布局,以在行业增速放缓中获得更大的市场份额。

四大航道驱动高增长

龙湖主营业务包括地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务四大板块,目前核心业务为地产开发业务。2020 年上半年,该公司的地产开发、商业运营、租赁住房和物业管理及其他收入占比分别为 88.5%、5.2%、4.9%和1.4%。

以下为该公司业务收入构成:

该公司核心业务为地产开发, 2020年度销售目标为2600亿元,同比增长7.2%。根据克而瑞的数据统计,龙湖2020年销售额为2706亿元,目标完成率为104%。

不考虑2020年影响,该公司销售额增长远跑赢行业,2015-2019年销售额复合增长率达45.2%,而行业排名前名10的房企复合增长率为32.1%,以及前20的房企复合增长率为33.9%。

实际上,龙湖销售额较行业高,一方面是产品及服务质量得到消费者认可,另一方面得益于其城市布局战略。

该公司深耕城市群建设,截止11月份,布局7大城市群的62个城市,其中约90%的货量集中在高能级城市,主要分布在西部、长三角和环渤海核心区域。2020年前11个月,西部、长三角、环渤海、华南及华中区域销售额占比分别为25%、32%、23%、15%及6%。

该公司严格恪守投资逻辑与纪律,坚定看好城市群协同发展的前景,主要在一二线城市及核心区域拿地。截至 2020年上半年,该公司土储总建面7354万平方米,权益建面5128万平方米,平均成本每平方米5829元,为当期签约单价的34.3%,预估总货值达到1万亿元,可满足公司 3-4 年的开发。

龙湖布局多维发展航道,除了核心的地产业务外,其服务性收入,包括商业运营、租赁住房和智慧服务增长超三成,多元业务持续释放业绩。

该公司的商业运营航道目前主要有天街、星悦荟、家悦荟三条成熟产品线,分别定位为都市购物、社区商业和家居生活购物中心。2020年上半年,该公司商业运营收入贡献5.2%,较往年高。而截至2020年底,该公司累计开业商场数量达49个,累计获取商业项目超100个,预计未来收入份额仍持续提升。

租赁住房主要为响应国家“实行租购并举、培育和发展住房租赁市场”的政策,推出长租公寓品牌“冠寓”,2020年长租公寓遭遇寒冬,但该公司保持稳健发展态势,上半年租金年收入7.3 亿元,同比增长 63%。截至2020 年6月,“冠寓”运营房源数达7.9万间,整体出租率达 85.3%,其中开业超过6个月的房源出租率达88.6%。

智慧服务包括物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务,主要运营载体为龙湖智慧服务。龙湖智慧以住宅物业管理为主,以内生+外延的拓展方式促进管理规模快速提升,截止2020年6月,实管面积达1.32亿平方米。2020年上半年,该板块收入 24.9 亿元,同比增长 42%,近五年复合增长率43.3%,高于行业平均水平。

龙湖四大航道协同发展,以地产部分作为核心,持续为商业运营、租赁住房及物业管理输出收入渠道,而每项业务的品牌打造也进一步反哺地产部分的市场认可度。2020年在疫情下,大部分房企收入下滑或增速大幅度放缓至单位数,但该公司依然保持双位数增长速度,成长水平领跑行业。

未来成长空间可期

2013年以来,中央提出将城市群作为推进国家新型城镇化的主体形态,2016年“十三五”规划纲要中,又明确表示要“加快城市群建设发展”。龙湖坚定看好城市群协同发展的前景,如上文谈到的深耕城市群建设,这也是该公司聚焦核心城市群,土地获取也集中于该等区域的原因。

房地产行业正从单纯的住宅产品供给向多元的城市运营服务转变,国家也一直强调新型城镇化建设,龙湖是行业中最早探索TOD发展模式的房企之一。TOD模式开发城市综合体项目,涉及商业地产、产城办公、酒店、公共服务、休闲绿化以及住宅地产等多个业态与轨道交通的融合。

龙湖从2003年起对TOD模式探索,截至2020年底,已持有TOD项目超70个,以TOD模式为核心的全业态开发面积900余万平方米。该公司也将TOD模式运用于城市更新的相关项目中,让城市更新和TOD建设形成效果叠加,有效带动了城市空间的集约、城市品质的提升及城市价值的延展。

该公司顺应政策导向,不断完善业务布局以及探索新的商业模式,在收获成长的同时,也积极回报股东,派息水平每年基本都有提升,如2019年全年分红1.2元/股,同比上涨21.2%,2020年在疫情影响下,仍坚持中期分红0.4元/股,同比增长11%。

综上看来,2020年房地产行业不好过,监管部门一边要求行业降低负债,一边在供应端及需求端严控,行业发展放缓。而龙湖各项财务指标均满足监管要求,多元化业务驱动稳健增长,顺应政策导向进行业务布局及探索新的发展赛道,且公司派息稳定,得到市场投资者认可,未来成长仍具有较大想象空间。

(文章来源:智通财经网)

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