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融信中国(3301.HK)张弛有度的区域深耕长期主义者

来源:格隆汇 2021-01-05 09:28:00
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(原标题:融信中国(3301.HK)张弛有度的区域深耕长期主义者)

成立于2003年的融信,是目前千亿房企中尚为年轻的一家。在过往若干年里,它用了令外界刮目相看的速度,实现从区域到全国化布局,再到千亿体量的转变。在行业进入横盘期的当下,融信选择调整自己的奔跑速度,从高速扩张求规模到追求有质量的增长。

2020年10月,融信集团总裁余丽娟曾公开表示,要做长期主义者,活得久一点,根据长期目标做短期决策,根据短期成果调整长期决策。

一、财务指标表现稳健

受疫情影响,2020年融信累计实现销售金额1551.7亿元,同比增长10%。虽然上半年虽在疫情冲击下销售受到一定影响,但疫后销售恢复较好。

上半年受限价政策及企业投资扩张战略双重影响,利润率有所波动。2020上半年融信中国实现营业收入210.66亿元;毛利润31.40亿元,毛利率14.91%。由于限价政策,政府批价低于预期,而期内高价地项目集中结转叠加疫情导致施工拖延等因素,导致部分项目毛利率偏低;另一方面是因为部分为收购项目结转,拉低了整体的毛利率水平。

从负债指标来看,债务结构仍有一定调优空间。2020年上半年融信持有现金312.60亿元;现金短债比为1.70;长短期债务比2.75,短期偿债压力较小。此外2020上半年融信的净负债率为91.25%,管理层表示全年计划将净负债率控制在70%至90%之间。

二、区域深耕战略下的机遇与收获

2020年上半年,随着大多数城市疫情得到阶段性控制,各行业复工复产稳步推进,在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下,土地市场升温之势渐显。其中,一、二线城市和长三角、粤港澳的三四线城市土地市场恢复较快。

1、长三角城市群内的机遇与潜力

长三角城市群内典型二线城市地价和溢价率自开年以来逐月攀升,市场热度持续攀高。截至12月21日,绍兴及宁波土地溢价率分别以29.96%、23.76%分别位列住宅用地成交楼面价过万城市土地溢价率排行榜一、二。

具体而言,得益于国家发展大战略的支撑,长三角一体化区域内核心一二线城市库存压力较轻,典型如杭州、宁波等核心二线城市。一方面,该类城市自身经济基础好,在人才政策的持续利好下,市场需求相对充足,潜在库存去化周期普遍在三年以下,库存压力明显较轻。

另一方面,该类城市近三年土地成交量维持在高位,土地供应相对充足,房企拿地机会较多。从长三角及粤港澳城市群拿地金额来看,长三角热度不减。1-11月,长三角TOP10房企总拿地金额4175亿元,远超粤港澳TOP10房企总拿地金额1987亿元。

展望

2021年,在地产行业内融资环境出现大幅宽松可能性较小的背景下,资金面趋紧会迫使多数房企拿地态度趋向审慎。

因此,2021年土拍市场的结构分化将更加明显,在资金有限的前提下,重点城市群内核心城市热点地块的争夺将愈发趋向白热化。核心一二线城市因基本面良好,市场供需结构合理,优质地块仍将出现高溢价、多轮成交现象。

因此,针对优质地块占比高、热度较高的城市,企业需仔细测算拿地成本,规避项目后期利润空间或现金流不足的风险。

2、融信专注高能效城市,把区域深耕做到极致

对于区域深耕,融信集团曾公开表示,长期来看房企要作为城市建设的长期参与者,要深度捆绑城市的发展。

2020年上半年融信新增土储建面460.55万平方米,同比上升9%;拿地总价291.73亿元,同比上升65%。拿地结构上,以深耕长三角地区为主,新增建面占比达61%;杭州、阜阳拿地规模均超60万。

在拿地环节,融信一贯保持审慎拿地策略。匹配销售回款的30%-50%拿地资金,推进销售规模的同时防止丧失规模红利。

受疫情影响,2020年上半年房企拿地节奏先抑后扬,进入二季度后,投资热度明显上升。进入4月,土地市场热度明显上升,其中,长三角区域土地市场热度最为凸显,区域内高溢价地块频出。

受整体行业环境以及拿地结构变动影响,融信拿地成本被推高。对比2019年上半年新收购地块平均土地成本8482元/平方米,2020年上半年新收购地块平均土地成本上升至9879元/平方米。单杭州一城,平均土地成本从13080元/平方米提升至20941元/平方米,增幅60.1%。2020年上半年融信拿地金额中长三角占比达75%,反映公司聚焦长三角后一定程度上推升了平均成本,不过考虑到长三角项目市场售价更高,土地成本的上升预计对毛利润的影响不大。

在深耕区域内拿地成本被囤地潮推高的前提下,融信以加强合作开发方式进行土地获取,总拿地权益占比有所让步,但高能效城市拿地权益占比有明显提升。从新增土储权益建面占比维度来看,2019年上半年指标均值为52%,2020年上半年指标均值下降12个百分点,降至40%。从单城指标表现来看,杭州作为融信深耕战略高地,2020年上半年新增土储权益建面占比提升至42.8%。

展望

2021年,在城市趋同、红线枷锁下,企业需继续采取深耕策略做熟做透市场,减少新拓城市,并通过合作拿地减少风险及资金压力。在审慎把握拿地成本的同时,迅速拓展投资的渠道。

对此,融信曾公开表示,在房价微涨的情况下,要保持费用往下降,通过在成本管控维度继续发力,提高资金使用效率,精准把握投资节奏,把区域深耕做到极致。在部分企业暂停拿地时,凭借自身优势逆市纳储,调整土储结构,进一步提升规模优势。

3、爱拼才会赢,极致产品力打造单城高产出

从各城市的贡献度来看,2020上半年融信销售业绩的主要来源为杭州、福州和南京,三个城市占到了总量的近六成;其中杭州的销售金额为220.79亿元,占比达到了37%。布局高能级核心城市,在一定程度上保证了融信项目去化,但单城高产最终还是依靠企业自身产品力。如2020年上半年在疫情下,融信的去化率仍达到了68%,且疫后恢复较快。

根据中指院披露的2020年1-11月113个典型城市商品住宅成交均价统计显示,杭州、南京、苏州分别以27461、23740、21779元/平方米位列前十。根据2020年上半年融信单程销售情况来看,杭州平均售价为36156元/平方米,南京平均售价为33600元/平方米,苏州平均售价为31849元/平方米,均远超当地商品住宅成交均价,这一切的背后都离不开融信对其产品力的极致打磨。

不仅如此,在上半年业内掀起打折促销加速回款时,融信重点城市平均售价均出现显著上升。以南京为例,南京单城2019年平均售价为25504元/平方米,2020年上半年上升32%至33600元/平方米。此外,市场的反馈是检验企业产品力的最好方式。根据中指院统计,融信世纪东方项目位列2020年1-11月南京房企商品住宅项目销售金额及面积第一。

展望

基于多年来对城市研究和人居品质的理解,2019年融信集团对自己的产品体系进行了一个归纳梳理,发布了“1+3”高品质产品系,其中“1”指1个商办产品系——中心系,“3”指3个明星住宅产品系——世纪系、海月系、澜天系。

以“美好生活服务商”为愿景的融信,将“产品力就是生命力,产品力就是核心竞争力”作为设计研发信条。坚持中高端精品战略,在产品开发上保持着高品质、高附加值、高舒适度的自我要求。其产品在持续获得市场和客户认可的同时,也成就了自身规模增长。

三、总结

从“黑马”到业绩稳步增长,融信如今将重心放在了区域深耕上。在2019年度报告中,融信对于未来战略布局的描述是:“扎根一二线核心城市的战略布局,以原有的进驻城市为核心,拓展核心城市周边具有明显外溢需求、净人口流入及新兴产业规划的卫星城市。”

对于投资扩张,融信集团总裁余丽娟表示,“房企这个阶段,要考虑资源投在哪里效益最大,光把地盘做大没意义。”

由此可以看出,作为一个张弛有度的区域深耕长期主义者,融信所坚信的,是通过深耕的量变引发最终质变。这一切的背后,是融信对产品力极致打磨所带来的信心与底气。

(文章来源:格隆汇)

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