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绿景中国地产:白石洲项目持续发力 投资价值显现

来源:格隆汇 2020-10-09 09:40:00
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(原标题:绿景中国地产:白石洲项目持续发力 投资价值显现)


以此市场价格为参考,初步保守推算白石洲可售货值将超过2000亿元。首期以住宅和公寓为主,可售货值近400亿元,如果2022年进入预售,绿景中国业绩将迎来爆发式增长。

据格隆汇团队日前的实地调研,目前白石洲旧改项目进展比较顺利,区域内三分之二以上楼栋已签约交付,拆迁建设在即。

一、多方目标一致,进度超过预期

8月25日,绿景中国发布白石洲城市更新项目的认购公告。按规划,白石洲项目共分为3期,总开发周期8-10年,目前正在首期即将完成百分百签约、进入拆建阶段的冲刺期。

作为城市更新专家,绿景一直采用控股股东联合开发模式——在拿到旧改项目后,先由控股股东完成前期的签约、资源整合等工作,等到项目比较成熟、不确定性消除后,才会被注入到上市公司。鉴于其特殊的开发模式,发布认购公告基本意味着白石洲项目平稳落地。

近日,格隆汇团队通过调研走访基本印证白石洲项目目前进展顺利,区域内三分之二以上楼栋已签约交付,年底完成一期百分百签约确定性较高。

复盘白石洲旧改历史,绿景介入后,项目进度基本按照规划节点推进。按照绿景以往旧改项目的建设速度,我们认为2022年底项目进入预售阶段具备可能性。

一方面是因为绿景作为拥有三十多年城市更新经验的旧改专家,尤其是在深圳有大量成熟项目树立良好口碑,成功获得股份公司的认可与支持,前期沟通比较顺利,另一方面,相关部门的高度重视是背后的助推力。

早在2005年,深圳市和南山区两级政府就开启了白石洲旧村改造的研究工作;2012年成立由南山区委区政府领导带队的沙河五村城市更新领导小组,进一步推动这个拥有深圳最大、最集中城中村片区的加速蜕变;2015年,白石洲项目被纳入深圳市政府年度工作报告,被列入市重大项目。当白石洲进入签约建设的关键时期,无论是为了提升片区整体面貌形象、改善南山区住房市场供需矛盾,还是出于政绩、税收等综合考虑,政府部门也会持续助推项目尽快落地。

二、白石洲项目价值逐步释放,前景可期

白石洲城市更新项目位于深圳市南山区沙河街道沙河五村片区,地处南山区的核心地段,定位为大沙河创新走廊的重要配套,对应高新科技园和深圳三大超级总部基地的巨大市场需求,项目总体量高达358万平方米,包括住宅、公寓、办公和商业等多种业态。

综合来看,白石洲项目的稀缺性,主要体现在三个方面:核心地段、巨大体量和产业支撑。尤其是在长期处于“供不应求”状态的南山区,体量优势进一步放大。数据显示,2020年上半年,南山区无新增供应,但去化速度仍在不断加快,新房存量进一步降低。

在供求关系和白石洲旧改的利好刺激下,白石洲周边片区市场活跃,5年内次新房均价达到14-18万元/平方米,新房市场关注度不断攀升,在限价影响下,吹风价达到12万元/平方米。以此市场价格为参考,初步保守推算白石洲可售货值将超过2000亿元。

值得关注的是,除了住宅和公寓,白石洲项目还有一定比重的商业产品。因为商业办公为第三期产品,预计8年后才会进入市场,其价值分析与其他产品略有不同。

短期来看,深圳甲级写字楼市场情况并不乐观。尤其是今年,受到疫情影响和经济原因,深圳甲级写字楼空置率上升至于19.5%。随着写字楼市场持续新增供应,预计高位的空置率将贯穿全年度。

但是长远来看,商业办公的长期发展趋势取决于深圳城市发展水平、产业结构和人口结构等,深圳正在大力发展的高新技术产业对写字楼的需求仍在不断增加,不同区域的写字楼市场预计将迎来不同的走势。莱坊报告显示,2020年南山区计划通达7条地铁线路,到2030年贯通南山区的地铁线路将达到9条,未来南山前海片区、深圳湾超级总部基地等新兴商务区,将与后海、福田中心区等成熟商务区形成联动,进一步提高南山区甲级写字楼资本值的上升空间。除了区域间发展的高低,不同产品之间的差距也将进一步拉大,市场分化加剧。

基于上述观点,白石洲项目的商业产品呈现出两个方面的优势。一是选址优势,白石洲项目位于城市发展中心轴的深南大道的北侧,商业办公产品集中在最靠近深南大道的一端,交通便捷,地理位置优越,可充分体现甲级写字楼的地标优势;二是运营优势,绿景两大商业品牌“佐阾”和“NEO”,在深圳的出租率接近100%,在一季度疫情冲击影响下,依然维持在94%和83%,具备相当的防守性。

可以预见,随着白石洲项目滚动开发模式的不断推进,从首期的住宅、公寓到三期的商业办公,不同阶段下的不同产品都将逐步释放其价值及优势。

总结

从2005年白石洲更新改造工作被正式提出,到2015年确定绿景的改造主体地位,长达十年,市场对白石洲项目能否顺利推进一直持保守态度,这片土地的价值也被长期低估。

白石洲项目的稳步推进,除了提升南山区整体面貌形象,改善长期以来的市场供需矛盾,也让市场重新审视其背后的力量——绿景中国地产的综合实力。白石洲项目注资方案公布后,绿景中国地产(0095.HK)盘中快速拉升一度涨8.9%报3.06港元,获多家机构买入评级。

作为深圳目前最受关注的“旧改航母”,白石洲项目对绿景的意义,将不仅体现在营收、利润和毛利率等财务数据上,更会成为城市更新的重要范本进一步宣传推广,持续提升绿景的在整个行业的影响力。随着城市更新开发模式的推广,这种示范效应也将发挥更深远的影响。

(文章来源:格隆汇)

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