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弘阳地产:销售增速行业第二 降负债保持财务稳健

2019-04-11 13:29:00 来源:格隆汇
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(原标题:弘阳地产:销售增速行业第二 降负债保持财务稳健)

三月的内房红红火火,来到2019年,房地产行业眼见告别旧年冬日,迎来了初春的回暖天。从一月份小型港股内房股经过一轮快闪暴跌之后,2月至今已有抬头之势。

这个时候投资者可关注那些受市场环境影响大跌之后,基本面良好,业绩突出,又明显具备修复回调动力的地产股,比如弘阳地产(1996.HK)。(如下图)

最近,弘阳地产公布了2018年年度业绩公告,作为去年刚在香港上市的“新秀”,表现还是十分亮眼的。

业绩公布

3月21日,弘阳地产(01996.HK)发布2018年度业绩公告:期内,公司实现营收约92.4亿元人民币,同比增长50.5%;录得年度净利润约13.2亿元,同比增长10.7%;归母净利润为约14.1亿,同比增长15.7%;毛利为28.9亿,同比增长15.9%;毛利率为31.2%;建议派发末期股息为每股10.7港仙,占归母净利润的约25%。

从弘阳地产2018年靓丽的成绩单我们看到,其核心盈利指标中的营收、归母净利润、毛利均录得增长,其发展动力十足。

财务重点

1、合约销售增长近翻倍,行业排名大幅上升

截止至2018年,弘阳地产全口径合约销售约473.4亿人民币(单位下同),同比增长84%,全年合约销售面积约353万平方米,同比增长108%;全年平均合约销售单价约13158元人民币/平方米。(如下图)

回顾近四年弘阳地产合约销售额:根据统计,公司近4年销售能力保持稳步增长,从2015年的84亿人民币增长至2018年的473亿人民币,复合增长率达到78%,累计增长超过4.6倍。

且根据第三方乐居财经公布,弘阳地产销售额增幅排名全国地产第二位。可见,其上升动力势如破竹,爆发力不容小觑。

单月销售屡创新高:同比2017年单月销售情况,2018年公司实现同比大幅增长,11月更录得69亿人民币的,创下弘阳历史单月最高销售纪录。(如下图)

前线冲刺,后方要稳固,财务状况健康稳定是关键。

2、财务保持稳健,融资渠道畅通

地产行业在保证项目销售稳定增长,补充源源不断的“子弹”同时,内部的财务管理尤为重要,负债结构是否合理,现金储备以及融资渠道的拓展都将决定公司长期发展的稳定性。尤其弘阳地产正处于行业飞奔上升阶段,是否能够把握好节奏成为关键。分析公司2018年业绩公告,发现其财务风险把控也可圈可点。(如下图)

手持现金大幅上升,杠杆降低:截止至2018年12月31日,弘阳的手头现金余额跃升195.8%至124.56亿元人民币;净负债率由87.7%改善至 68.3%,营运资金充足,财务状况健康。

债务优化,总资产规模提升,现金流健康:根据公司披露,近年来,弘阳资产规模快速上升,总资产、净资产年复合增长率均在50%以上;且2018年当期合约销售的回款率达90%,流动性充足;净流动资产年复合增长率达到近100%(如下图),这使得公司预收账款迅速增加,对未来的收入增长提供有利支撑。

融资渠道境内外多元化:期内,弘阳地产首次获得标普和惠誉的B评级,并完成首次境外美元债券的发行,正式开启境内境外双资本市场融资渠道,具体来看(下图为公司有息负债结构):

2018年5-6月,公司分别与工商银行、江苏银行、浦发银行和平安银行签订战略合作协议,获得总计360亿元的意向信用额度,截止至年底,公司剩余64亿元额度尚未使用。

2018年大力拓展境外融资渠道,完成了多笔里程碑式交易,包括:2018年12月首次境外美元债发行并于12月中增发、2019年2月另新发行美元优先票据。

从业绩公告我们观察到,公司有意识的降低资金融资成本,2016年至2018年融资成本保持在较低水平为:7.7%、 7.5% 和7.8%。

总体从财务上来看,弘阳地产以收定支,提高资金使用效率,销售高增长的同时,净负债比维持在合理范围区间内,并且在多元化融资渠道拓展,开启境内外双资本市场融资,优化债务结构,控制长短期债务比率,不断降低融资成本,这都离不开管理层长时间成熟的经营战略。这一点从公司土储布局亦看的出。

3、土储充沛,布局长三角经济核心区域

我们知道,弘阳地产是江苏省领先的综合性房地产开发商,专注于住宅物业开发、商业物业及综合物业的开发、运营及管理。通过扎根南京、深耕江苏、布局长三角,已在江苏省建立了稳固的区域性龙头地位。

城市房价来看,江苏作为第二经济大省,房价涨势一直很凶猛,且遥遥领先全国。如今,新房价格超过万元的城市中,江苏就有多个。据房清单网站统计显示,在两年之内,江苏南京房价上涨了近60%,如今二手房均价更是逼近了3万/平。这对于深耕江苏、扎根南京,且具备区域优势的弘阳地产来说,十分有利于未来项目的利润空间提升。

1)土储优质且充沛:期内,弘阳总土地储备达1308万平方米,其中44%位于江苏、79%位于一二线城市;截止至2018年底,弘阳新增地块31幅,共取得土地面积184万平方米,计容面积372万平方米,项目分布于常州、合肥、徐州、南京、重庆、成都、武汉、广州、南通等城市;具体新增项目如下:

2)规模化发展,首进新城市:期内,公司首次进入城市包括:武汉、成都、南昌、佛山、开封等具有经济活力的节点性核心城市;商业运营板块入驻合肥、衡阳、烟台、广州、扬州和济宁六大城市;2019年地产开发板块已进入西安、长沙等城市。

3)深耕长三角,布局都市圈:首先,因为弘阳在这块地方深耕了很多年;其次,是因为长三角区域发展前景巨大,经济、人口流入都是非常有前景,所以现在布局主要是以长三角核心一二线城市为主。

总体来看,房地产公司要具备长期投资价值,那必须有持续的盈利能力和稳定的发展储备,由以上分析可见,弘阳地产均具备;并且目前,在房地产行业整体谋变的背景下,公司近年亦进军商业地产,多元化经营或可为公司带来业绩新增长点。

经营亮点

1、“地产+商业”双轮驱动

弘阳地产近年着力发展轻资产模式的商业地产板块,在加强和地产开发业务的联动同时,实现“地产+商业”双轮驱动。

截止至今,弘阳广场作为主要商业板块,主要分为两大系列:“弘阳广场系列”和“弘阳生活+”系列;已累计进驻八个城市、十个项目,商业版图得到快速提高,规模化趋势已见雏形。

2018年“双Mall+游乐型”的南京弘阳广场重装升级,常州“弘阳生活+”盛大开业,同时入驻合肥、衡阳、烟台、广州、扬州和济宁六大城市,增长快速,与地产板块形成良好的联动效应。(详情如下图)

据悉,弘阳商业运营,预计2019年将通过委托管理、租赁、自持等多元化模式进行业务拓展,运用资产管理经验,赋能商户、优化消费体验、通过提升资产回报水平,来打造多位一体的综合性商业体。

租金收入持续增长,近三年,弘阳地产商业运营能力逐步成熟,商业建筑面积由44万平方米增长至51万平方米;租赁收入由1.93亿增长至3.59亿人民币,(如下图)租赁收入同比增长116%;并且上升趋势并未减弱。公司商业经营能力持续提升,项目发展轻重结合,未来在资产回报水平上或可得到进一步提高。

2、强强联合,打造明星项目,品牌升级

弘阳作为江苏领先的综合开发商,长期扎根南京,深耕江苏,与其它领先的房地产商建立并保持了长期合作关系,2018年新合作拿地计容面积占总量的72%,新拿地项目计容面积权益占比超过60%。经典合资项目如下图:

强强联合有利于提高弘阳的项目质量,并形成房地产联合规模效应,同时也助力弘阳地产品牌升级,这一策略将产生多赢。

总体来看,弘阳作为综合性商业地产企业,通过2018年靓丽的业绩,向我们展现了一个“新秀”爆发力和未来增长潜力。物业投资和发展的强劲增长,以及逐渐积累的稳定商业运营能力,同时积极升级公司品牌,敢于拓展创新,一匹黑马奔跑中开始逐渐获得市场的瞩目,未来前景更值得期待。

结语

 

由于房地产行业具有强周期性,而近年政策收紧、住房降温、行业降杠杆的背景下,房地产公司商业化已经成为行业趋势。每个公司面临的是如何利用好自身优势和资源进行转化,跟上中国城市化、科技化的前进潮流,而弘阳地产此时正好踩中这个时间节点,已经完成商业布局的初期积累,并逐渐形成规模优势,这都离不开公司管理层成熟的商业运营能力和对公司前瞻性的规划。

进入2019年,房地产行业明显回暖,加上今年合约销售录得大幅上涨,以及商业规模化发展的新增动力,预计2019年将会更有看头。

(文章来源:格隆汇)

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