祈福物业在港上市 “小而美”公司走上规模化并购之路

祈福生活是在港交所上市的第五家物业公司。与其他大型开发商更加聚焦于物业管理不同，祈福提供的服务更加多元。去年收入中，传统的物业管理仅占19%。

作为广东省最大的住宅社区，祈福新邨可谓无人不晓。就在11月8日，为该社区提供服务的祈福生活服务(03686.HK)(下称“祈福生活”)在港挂牌，以大涨34.78%收盘，第二日再涨25.81%。

同为开发商旗下分拆的物业管理公司，祈福生活的管理面积不到600万平方米，与中海外、彩生活、万科动辄数千万、上亿平方米的管理面积相比，可谓一家小公司。

而挂牌后连续两日股价上涨，这样一家小公司为何受到香港投资者追捧？多家券商机构分析指出，除了祈福生活过去三年的财务数据表现，投资者对其上市后的扩张抱有期望。

谈及此次上市原因，祈福生活管理层表示，是希望抓住当前社区生活服务需求大增的时机，积极扩大自身业务版图。据招股书显示，祈福生活此次募集资金净额约5880万港元，将用于后续持续业务的扩张及并购。

多元化的祈福物业

中国开发商的物业拆分上市浪潮始于2014年彩生活上市，在接下来的两年之内，陆续在港股上市的公司有中海物业、中奥到家、以及绿城服务。而在新三板市场已有十几家物业公司登陆。业内大佬万科、碧桂园、富力等都有计划分拆物业上市。

祈福生活是在港交所上市的第五家物业公司。与其他大型开发商更加聚焦于物业管理不同，祈福提供的服务更加多元。

招股书显示，祈福生活包含了物业管理服务、零售服务、餐饮服务以及配套生活服务四大业务板块。公司为12个住宅区及2项纯商业物业提供物业管理服务，截至2016年5月31日合计订约建筑面积约581.3万平方米。

零售服务则包括祈福新邨及其他邻近地区营运的17个不同规模的零售店，目前总建筑面积约为10.19万平方米。

餐饮服务包括主要于祈福新邨及其他邻近地区营运的18家提供不同菜肴及富有不同餐饮风格的餐馆，目前总建筑面积约为6254平方米；配套生活服务，主要包括校外教育服务、物业代理服务、职业介绍服务及洗涤服务。

祈福生活主席兼执行董事孟丽红认为，祈福的模式与其他物业公司不同，即在于它是多元化的生活服务供应商。

这从公司的营运数据可以看出：2015年，祈福生活的四项收入占比业务分别为19%、38%、28%及13%；零售服务以及餐饮服务占据了总收入的最大份额，传统的物业管理仅占19%。

中泰国际报告指出，祈福生活的毛利及净利润率较同业高，并且在过往3年都能保持比较稳定的增长。

祈福生活财务总监兼执行董事梁昭坤提供的数据显示，公司2013年、2014年、2015年的净利润分别为3270万元、3430万元、4010万元。

对于祈福生活的这一模式，安信国际研报认为，公司提供的全方位增值服务，既有效地增加了收入，又提升了客户的黏性。

“未来祈福生活计划发挥各业务之间的协同效应，针对客户需要进行业务交叉销售。”祈福生活营运总监兼执行董事梁玉华表示，比如可在便利店的零售点设置其他生活配套服务的相关信息，开拓及伸延业务内容，以此来提升利润。

如何可持续发展？

相比彩生活、绿城物业等上市时的3.78港元、1.99港元发行价和10亿左右的融资规模，祈福生活0.46港元、5880万港元的IPO规模很小。

公司的管理面积也不占优。借助祈福新邨这一大型社区项目，祈福生活的管理面积80%以上集中在广州，其未来如何持续发展成为疑问。

截至目前，祈福生活各个板块的业务规模仅限于祈福集团的自有项目，尚未为其他开发商的社区提供服务。截至2015年末，公司管理的12个住宅区占地面积约550万平方米，在广东省排名第十，而前六名的管理建筑面积均在2000万平方米以上。

中泰国际报告指出，祈福生活所提供服务的社区过于集中，缺乏取得其他独立物业发展商的住宅区物业管理服务合约的往绩记录，使未来公司的发展受到一定限制。

致富证券研报显示，公司与物业管理收入中占比最高的住宅区祈福新邨的合约将于2020年9月期满，若合约被终止或不获续约，将对公司造成不利影响。

广发证券认为，集团计划通过收购物业公司来实现业务的快速增长。祈福的招股书亦表达了这样的想法。

对于上市的原因，祈福生活在招股书中表示，随着经济及社会发展，对更高更优质的餐饮、零售、物业管理及配套生活服务需求越来越强烈，因此，公司认为目前是进行业务扩张的良机。

但要实现并购其他物业管理公司、开设新零售及餐饮店以及拓展其他业务，必然涉及庞大的资本开支及开办费用，而“上市所得款项能让我们在毫无现金流量及营运资金储备的压力下进行扩充计划”。

祈福方面预计，此次挂牌募得的5880万港元资金中，将有30%用于收购广州省内的其他物业管理公司；25%的资金用于广东省内开设新店以扩展零售及餐饮网络；另有20%用于开设校外培训新店及扩展配套生活服务。

此外，还有15%和10%的资金则分别用于在多个网络平台上拓展分销渠道和作为一般营运资金。

这些计划中最重要的是并购。快速发展且处于整合中的物业管理行业为祈福生活提供了扩张的机会。根据Euromonitor报告，中国拥有最多物业公司的省份是广东省，2010年至2015年广东省物业管理业的总市场规模(涵盖住宅及商用物业)复合年增长率约为18.9%，其中广州物业的复合年增长率约为22.2%。

祈福生活财务总监兼执行董事梁昭坤透露，公司收购目标为拥有5万平方米以上建筑面积，并且物业价格中上水平的公司，地点集中在广州及周边城市，如佛山、肇庆。

祈福在招股书中透露，计划在2017年末开设5家新餐饮店，另外已物色及研究了5家潜在的拟收购物业管理公司。