菜鸟REIT上市背后：首程控股寻找智能基础设施的新增长点

11月3日，首程控股发布自愿公告，披露旗下首程基石参与投资中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。浙江嘉兴的中国智能骨干网园区是这次投资的底层资产。此前，中金菜鸟REIT已于10月30日在深交所上市。

首程控股参与投资，有着清晰的产业背景。中国物流仓储行业经历了大规模扩张，高标准仓库供应快速增加，部分区域开始出现租金承压和出租竞争。电商履约、制造业升级和第三方物流外包又在推动仓储设施向专业化、数字化方向发展。行业的竞争重点逐渐延伸至客户质量、运营效率和现金流稳定性。

公募REITs的发展为成熟物流资产提供了新的资本退出和资金循环渠道。首程控股此次参与投资，延续了公司在基础设施领域的布局，也体现出其通过产业投资参与优质资产运营的思路。

首程控股能否利用自身的产业资源优势以及资本运作的能力，在此次行业的调整过程中获得更多的优质资产？

物流仓储行业正在分化，优质资产的经营能力成为竞争核心

电商发展和供应链升级推动高标准仓储设施快速扩张，集中释放的新增供应也带来了阶段性压力。世邦魏理仕2026年8月发布的物流市场研究，2021年至2025年全国主要城市高标仓累计新增供应约5000万平方米，行业进入消化存量和优化供给的阶段。

物流地产正在经历一轮结构性调整，普通仓库面临区域竞争和租金压力，核心城市周边具备交通优势、成熟客户和专业运营能力的项目，更容易维持经营稳定性。

需求端也在发生变化。电商是高标仓的重要需求来源，但制造业供应链正在贡献新的增量。新能源汽车、光伏、装备制造等产业对仓储空间的要求越来越专业，第三方物流服务商也在扩大仓储租赁需求。世邦魏理仕数据显示，2021年至2025年，供应链物流和综合物流服务商的年均高标仓新租面积较此前五年增长180%。

物流仓储行业的竞争已经延伸到供应链服务能力，客户需要的不仅是存放商品的空间，还包括库存管理、订单履约、运输衔接和自动化分拣等综合能力。仓储设施与产业链结合越紧密，资产的经营稳定性通常越容易得到保障。

嘉兴园区的优势是其与菜鸟供应链网络的联系。项目位于长三角重要物流区域，承担天猫超市华东地区的仓储履约任务，能够服务半日达和当日达等业务需求。相比依赖市场化招商的普通仓库，这类深度嵌入供应链体系的项目具有更明确的客户基础。

嘉兴园区采用整租模式，主要承租方为菜鸟体系内企业，经营稳定性与承租方的业务发展存在较强关联。未来租约续签、租金调整和运营成本变化都会影响项目现金流。

区位条件决定基础竞争力，客户结构影响收入稳定性，运营效率决定长期现金流质量。能够穿越行业供需波动并持续创造经营收益的基础设施资产才更具有吸引力。

菜鸟REIT打开资本循环，物流资产开始获得新的价值实现方式

中金菜鸟REIT的核心意义在于为成熟仓储资产提供进入资本市场的渠道。

根据基金公开发行资料，中金菜鸟REIT首发募集规模为14.90亿元，底层资产为嘉兴园区。项目总建筑面积约41.21万平方米，可租赁面积约40.34万平方米，近三年及一期出租率和租金收缴率均保持在100%。

稳定的租赁关系和持续经营现金流，是吸引长期资金的重要基础。嘉兴园区经过多年运营，已经形成相对成熟的经营模式，能够为资产证券化创造条件。

基金发行文件还披露，2026年4月至12月年化预测净现金流分派率为4.73%，2027年预测净现金流分派率为5.15%。这些数字属于基金预测，不能直接等同于首程控股此次投资的收益率。

REITs带来的改变在于资金循环效率。

传统物流地产投资需要承担土地、建设和设备等前期资本开支，项目投入运营后，大量资金长期沉淀在不动产之中。符合条件的成熟资产可以通过REITs进入公开市场，原始权益人获得资金回收渠道，投资者通过基金参与基础设施项目的现金流分配。

截至2026年3月31日，浙江菜鸟及其实际控制人持有或运营管理的境内仓储物流园区达到88个，总建筑面积约902万平方米，覆盖全国31个城市。

菜鸟REIT具有一定的产业延展空间。随着更多成熟项目满足资产证券化条件，物流企业有机会通过REITs回收资金，再投入新园区建设、自动化设备和供应链服务网络，形成投资、运营、退出和再投资的循环。

资产证券化并不能自动改善项目经营质量。高出租率需要持续的客户需求支撑，现金流分派也会受到租约期限、租金水平、运营成本和承租方履约能力影响。尤其是单一客户占比较高的项目，投资者还需要关注租赁关系的持续性。

菜鸟REIT的价值在于成熟物流资产如何通过专业运营形成现金流，再通过资本市场实现价值释放。

首程控股持续拓展基础设施投资，长期回报仍需经营兑现

回到首程控股，此次参与中金菜鸟REIT投资，延续了公司围绕基础设施资产管理和产业投资展开的布局。

首程控股近年来持续拓展智能基础设施领域，同时积极参与机器人产业生态建设。

物流仓储与公司现有布局具有一定的协同空间。仓储园区本身就是自动化设备和机器人技术的重要应用场景，智能分拣、自动搬运、库存管理和供应链调度都需要稳定的基础设施支持。随着企业对物流效率的要求提高，具备成熟客户和专业运营体系的园区，有机会进一步引入智能化改造，提升资产使用效率。

公司通过投资参与优质基础设施项目，可以进一步接触物流产业链资源，并探索基础设施投资与智能技术应用之间的协同。

从最新财务表现看，首程控股2026年上半年实现营业收入约6.87亿港元，同比下降5.98%；公司拥有人应占溢利约2.06亿港元，同比下降39.3%；剔除上年同期处置首钢资源约1.46亿港元一次性收益后，同比增长6.7%。

对于首程控股，后续更值得关注的是持续经营利润、经营现金流、资产管理规模以及投资项目的实际回报。

此次公告没有披露具体投资金额、持有比例及预期收益，不能简单参照中金菜鸟 REIT 的募资规模、分派率估算收益。后续项目投资规模、收益确认方式以及是否形成持续合作，将是判断这笔投资实际影响的重要依据。

中国物流基础设施仍然存在结构性机会。行业整体供应压力需要时间消化，核心区域、稳定客户和专业运营能力兼备的资产，仍然具有长期配置价值。随着REITs市场发展，专业机构在资产筛选、运营管理和资本运作方面的能力也将更加重要。