中金：下调恒隆地产(00101)目标价16%至8港元 维持“跑赢行业”评级

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智通财经APP获悉，中金发布研报称，维持恒隆地产(00101)盈利预测不变，维持“跑赢行业”评级，下调目标价16%至8.0港元，对应6.5%的2026年目标股息率、14倍2026年核心市盈率及25%上行空间，主要考虑行业环境及资本市场风险偏好变化。该行预计，恒隆地产第三季度内地商场零售额同比增速进一步放缓至低单位数水平，2026年第四季度至2027年第一季度零售额同比变化或继续呈现弱势态势，但现金利润、派息能力及资产负债表料维持稳健。

中金主要观点如下：

预计第三季度零售额增速进一步放缓

今年以来，随着消费环境和奢侈品行业逐步走弱，恒隆地产内地商场零售额同比增速亦呈下降态势，第一季度同比增长24%，第二季度同比增长9%，该行预计第三季度增速落在低单位数水平。其中，新开业的杭州项目料有一定正向贡献，估计租金年化贡献4%的增长。

按业态和客群拆解，该行预计第三季度奢牌零售额跌幅在单位数水平，非奢业态零售额则呈高双位数增长；高端、中产、入门级会员人均消费第三季度均呈现小幅下跌态势。相比之下，相关客群在上半年分别呈现较明显上升、上升、下降态势。

积极商业运营动作是零售额增长的重要驱动力

该行参访的上海恒隆广场和港汇恒隆广场均积极进行调整改造，引入多个高关注度及强承租力的优势品牌，并打造丰富的体验活动，成功吸引更多优质客群；新开业的杭州项目则在奢牌开店审慎的背景下，通过引入轻奢潮流、餐饮、体验、运动户外等业态及打造相关活动，实现了开业以来的良好客流和出租率，周末日均客流超过6万人次，截至9月末签约率超过98%。

零售额展望审慎，财务和派息维持稳健

考虑到行业环境和公司自身季度基数条件，该行认为，恒隆地产2026年第四季度至2027年第一季度零售额同比变化或继续呈现弱势态势；利润表或继续受到利息资本化比例影响，表观小幅承压，但现金利润、派息能力及资产负债表料维持稳健。

盈利预测与估值

该行维持盈利预测不变，维持“跑赢行业”评级，下调目标价16%至8.0港元，对应6.5%的2026年目标股息率、14倍2026年核心市盈率及25%上行空间，主要考虑行业环境及资本市场风险偏好变化。公司目前交易于8.1%的2026年预期股息收益率和11.0倍2026年核心市盈率。

风险提示

商场零售额不及预期，写字楼业务压力超预期。