174轮竞价！“8·28”地产新政后北京首场土拍，有何变化？

（原标题：174轮竞价！“8·28”地产新政后北京首场土拍，有何变化？）

9月3日，北京顺义区一宗涉宅用地出让，这是“8·28”地产新政后北京首次推出的涉宅地块。历经174轮竞价，该地块最终以82.993亿元成交，溢价率达17.37%。

不过，原定同日竞拍的朝阳区将台地块，却在临拍前突然宣布暂停出让。北京市规划和自然资源委员会有关负责人表示，该地块将结合“8·28”地产新政进一步优化出让条件。

有业内人士指出，受“8·28”地产新政影响，北京土拍此前延续两个月的火热局面有所降温。

顺义地块174轮争夺，华润斥资近83亿拿下

此次成交地块位于顺义区后沙峪镇，规划为住宅及商业服务业混合用地，总用地面积202246.18m²（约303.37亩），其中住宅部分199246.18m²，商服部分3000m²。地上规划建筑面积204238.64m²，住宅和商服容积率分别为1.01和1.0。地块起始价70.71亿元，起始综合楼面价约34621元/m²。

该地块共吸引华润置地、懋源与金隅联合体两家竞买人参与。经过2轮线上报价及172轮现场举牌，最终华润置地以82.993亿元胜出，折合综合楼面价40635元/m²，溢价率17.37%，剔除商业部分后，住宅楼面价约为41241元/m²。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，该地块位于五环与六环之间的温榆河生态走廊旁，西北侧紧邻华润此前开发的北京润园项目，共享周边配套。交通以自驾为主，距京承高速后沙峪出口约3公里，至地铁15号线后沙峪站约2.2公里。商业方面依赖中粮·祥云小镇与罗马湖商业街，3公里范围内还覆盖鼎石、ISB、德威、海嘉等16所国际学校。

张凯指出，华润此番再度落子，与北京润园项目形成连片开发。润园于2025年2月以60.24亿元底价摘得，楼面价约3.5万元/m²，开盘至今网签339套，去化近九成，成交均价约7.2万元/m²，涵盖平墅与院墅产品。同板块内，懋源璟橒成交均价约7.3万元/m²，去化约六成。二手房方面，优山美地A区挂牌均价约7.1万元/m²，龙湾别墅约7.3万元/m²，低密产品价格体系整体保持平稳。

不过，张凯也提到，板块内低密产品去化表现分化明显。懋源云纪去化率仅约26%；马头庄0503地块（容积率1.2）以底价成交，楼面价约2.23万/m²，尚未入市。据中指数据，2025年后沙峪板块面积供求比约为2.31，2026年供应预期进一步增加，库存去化压力逐步累积。

对于新政影响，张凯认为，该地块受影响程度相对较小。1.01的低容积率决定了产品层数少、工期可控，别墅类产品还可毛坯交付，即便未来实行现房销售，从拿地到竣备的周期也相对较短。

朝阳将台地块临拍前“叫停”

值得关注的是，原定同日竞拍的朝阳区将台乡驼房营地块，在正式开拍前因故暂停。

该地块为二类住宅及体育场馆用地，土地面积108568.992m²，规划建筑面积171301.923m²，起始价75.21亿元。竞拍前已收到2次线上报价，最高报价达75.286亿元。

北京市规划和自然资源委员会有关负责人表示，该地块暂停挂牌交易，将结合8月28日住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，进一步优化出让条件。

张凯分析认为，受“8·28”地产新政影响，北京土拍此前延续两个月的火热局面大幅降温。此次朝阳将台地块临时叫停，顺义温榆河地块也仅有两家报名，整体竞拍氛围远不及前期几场激烈。