交银国际：下调顺丰房托(02191)目标价至3.12港元 维持“买入”评级

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智通财经APP获悉，交银国际发布研报称，下调顺丰房托(02191)目标价18.75%，从3.84港元降至3.12港元，维持“买入”评级，基于续租后租金水平调整的实际影响，下调收入及分派预测。相信近期的股价大致反映续租影响，而其股息率约9%仍有一定吸引力。

顺丰房托2025年运营稳健。全年经调整收入同比增2%至4.604亿港元，经调整物业收入净额同比增6.2%至 3.837亿港元，主要得益于成本控制。其中物业营运支出同比减15%至7670万港元，其中物业管理费及维修保养费分别下降11.4%及52.7%。可供分派营收同比增2.4%至2.4亿港元，全年每基金单位分派26.33港仙，分红比例为90%。受市场调整影响，物业组合估值同比减8.3%至61.71亿港元，每基金单位资产净值降至3.88港元。

该公司2025年末出租率达96.9%，虽较上年下降1.1个百分点，但仍处于业界高点。2025年底总负债32.285亿港元，较上年减少2.2%，资产负债比率38.5%，较去年同期上升2.6个百分点。

该公司续租协议租金回归市场水平。2026年3月，顺丰房托完成与顺丰集团的租约续期，覆盖总可出租面积83.9%，租期2-5年不等。此次续租核心条款调整包括：租金及管理费下调20-45%，往后年租金增长率降至0-2%(原3-5%)，同时明确续约选择权及终止条款。租金下调短期内将压制收入，该行预期2026/2027年收入将分别同比减14.3%/7.3%。但长期来看，续租成功锁定核心租户，避免大额空置风险，且租金水平回归市场水平，保障长期收入稳定性。