房贷新规元旦落地，信贷“阀门”收紧下房企开年疯狂发债融资

（原标题：房贷新规元旦落地，信贷“阀门”收紧下房企开年疯狂发债融资）

2021年第一个礼拜，各家公司在忙于做2020年的回顾以及新年展望的时候，房地产企业却在发债上玩的不亦乐乎。

据资本邦不完全统计，截至2021年1月7日，共有19家上市房企发布合计超60亿美元的债券。

其中，碧桂园(02007.HK)发债金额合计达12亿美元位居榜首;世茂集团(00813.HK)发债金额为8.72亿美元紧随其后;排在第三位的禹洲集团(01628.HK)发债金额为5.62亿美元。不过，从单只美元债的发行规模上来看，世茂集团一笔拟发行的8.72亿美元票据，在开年以来发债的房企中，规模最大，不过其3.45%的利率明显低于平均发债利率，到期年限2031年，也是目前发债房企中期限最长的。

利率方面，华南城(01668.HK)发布1.2亿美元债券，利率最高达10.75%，其次当代置业(01107.HK)以及中梁控股(02772.HK)发债利率均超过9%。

这21笔债券中，利率最低的达到2.7%，该笔美元债的发债主体为碧桂园，其将发行合共12亿美元的优先票据，其中5亿美元票据的利率定为2.7%，剩余7亿美元的优先票据利率为3.3%。也较其他公司的利率相差较大。此外，世茂集团、旭辉控股集团、龙湖集团、新城发展、龙光集团的利率均低于4.5%。

可以看出，头部房企的发债优势继续凸显，利率下行且获得较长的融资期限，中小房企的发债利率仍处于高位，期限以短中期为主，分化愈加明显。

在这19家上市房企发布的共计21笔债券融资中，美元债占了16笔，多达总融资数量的76.2%。有分析认为，美元债发行高潮，或与全球经济形势有关。

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇表示，现在美元很便宜，而且现在处于美元债在贬值周期，利率也便宜，双重套息，负债美元化、资产人民币化是有帮助的。

据路透报道指，虽然美元指数偶尔展现韧性，但总是无法持久，因为支撑其多年涨势的因素大致已经弱化。美国的低利率、庞大预算与贸易逆差，以及对新冠疫苗推出后全球贸易复苏将带动非美元货币走升的预期，已将美元推至多年低点。

有机构预测，今年美元将继续走跌。同时，外国政府进一步实行刺激的货币政策后，全球金融体系注流动性进一步宽松，因此债券发行成本逐渐走低。这一大环境的转变，是造成年初房企蜂拥发行美元债的重要因素。

资本邦通过观察发现，年初多数房企的发债原因为一年内到期的中长期境外债务再融资以及现有债务再融资等。可以看出，房企境外债的发行大部分用于偿还即将到期的存量债务。但是这种“拆东墙补西墙”的行为所导致的金融风险较为严重，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清曾指出“房地产是中国金融风险最大的‘灰犀牛’,要坚决抑制房产泡沫。”

而为了控制地产过度融资对金融系统造成的风险，相关部门一直在限制各种地产融资行为。

在2020下半年在“三道红线”融资新规的持续落地，融资收紧便是确定的事情。与此同时，在2020年最后一天，央行与银保监会联合下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。该《通知》主要内容为，将银行业金融机构划分五档，分档设定房地产贷款占比上限以及个人住房贷款占比上限的两道红线。这一举动很大程度针对银行信贷资金，最终流向房地产行业的状况。据悉，《通知》自2021年1月1日起实施。

市场人士预计，随着《通知》的下发，预计2021年房地产贷款余额将少增4000亿左右，个人住房贷款余额少增3500亿左右。随着额度的缩减，无论是对个人还是机构，拿到房地产贷款将越来越难。

贝壳研究院认为，在种种新规的背景下，预计房企债券融资难度将不断升级，2021年在扩大适用融资新规的影响下，更多房企主动“降负”，全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。