没等到“全国化”扩张 彰泰率先迎来“收购者”旭辉

（原标题：没等到“全国化”扩张 彰泰率先迎来“收购者”旭辉）

作为“桂系”房企一哥，上市和全国化扩张一直都在彰泰老板黄海涛的规划中。

2020年9月，低调多年的黄海涛走向幕前，对媒体表态彰泰正在筹备上市，“按张巧龙的要求，明年就要想办法完成”。

彼时后者刚加盟彰泰3个月，任董事长兼总裁。作为原蓝光集团总裁，张巧龙是这家西南房企冲向全国，跻身30强的重要推手，他转战的背后承载着黄海涛和彰泰的期冀，他们渴望在激烈的行业竞争中突出重围，复制蓝光此前的发展路径。

然而，2020年底，张巧龙离职去创业，十天后，彰泰也宣告正式“入编”旭辉。

不过三个多月时间，事情发展已呈现出截然不同的方向······

开年并购“第一枪”

1月7日晚间，市场传言旭辉控股收购了彰泰集团65%的股权。随后，旭辉发布公告确认了此次合作。

旭辉在公告中称，本次合作方包括彰泰控股(香港)有限公司(“彰泰香港”)，现拥有桂林彰泰实业集团有限公司(“平台公司”)80%的股权；桂林合创建设投资有限公司(“桂林合创”)，现拥有平台公司20%的股权；及黄海涛及汪春玲(平台公司的实际控制人)。

根据协议，双方新成立的平台总部设在广西南宁，由彰泰集团董事长黄海涛出任平台公司董事长，旭辉集团现江苏区域集团副总裁胡翔出任平台公司总裁。

该交易目前仍处在框架协议阶段，旭辉中国完成相关尽职调查后，双方会对估值及合作方式进行磋商，同时将约定纳入平台公司的具体项目及相关权益百分比。对于双方同意不纳入的公司、合营企业及房地产项目的权益，将由平台公司或广西旭辉出售，而双方同意纳入的项目将由平台公司或广西旭辉收购。

而对于广西旭辉的已有项目，旭辉中国将以增资的方式与合作方就广西旭辉按65:35比例成立合营企业。同样地，在估值、审核及尽职调查后，双方需要商定纳入广西旭辉的具体公司及项目，而广西旭辉将出售不纳入的具体公司及项目，并收购纳入的公司及项目。

从双方目前情况来看，平台公司的资产将主要来自于彰泰。

旭辉目前在广西的项目均位于南宁，半年报显示，旭辉在南宁有3个土地储备项目，分别为美的旭辉城(尚有可售面积1334平，旭辉权益占比50%)、五象综保区银海大道147亩项目以及邕甯区和合路项目，规划建筑面积分别为39.27万平方米和15.83万平方米。作为桂系房企一哥，彰泰官网显示，其目前已开发全国16城9县100多盘，开发面积近2000万平方米，同时，彰泰集团目前仍在大本营广西以及江苏南京、无锡、湖北武汉、江西南昌等地持有项目。

对于市场关注的交易作价，《国际金融报》记者了解到，框架协议签署后，旭辉及彰泰集团将分别支付8亿元及1亿元作为定金，以确保合作的顺利开展。该定金为双方根据交易安排约定的金额，至于包括最终交易价格、具体合作项目等合作细节，需在60天尽调完成后才能确定。

这场合作旭辉的收获显然不止于此，除了地产项目，旭辉旗下的永升生活服务还收购了彰泰服务65%股权，作价斥资4.34亿元。

通过与区域龙头房企合作来迅速打开相对薄弱的区域市场在旭辉近几年的发展中已有前例。早在2017年10月，旭辉便以15.2亿元的代价收购山东最大的房企银盛泰50%的股权，通过与银盛泰合作一举打开山东市场，三年来覆盖16个地市，合约销售额从此前每年不足百亿到2020年265亿元。

近年来，随着土拍市场竞争日趋白热化，房企逐渐由竞争关系向抱团合作转变。

某总部在大虹桥的千亿房企员工对《国际金融报》记者表示，其所在的房企此前内部也召开过特殊的沟通会，参会嘉宾包括多家区域性的龙头房企，会议目的就是促进交流与合作。这场合作中，区域房企凭借多年深耕和此前的布局提供土地等生产资料，而规模房企则贡献“外脑”等先进生产力，双方优势互补，合作共赢。

梦想折戟

从高调开启全国化布局到被旭辉收编，彰泰突然的“变化”让市场有些始料未及。

这家“广西房企一哥”真正走进公众视野源于去年年中张巧龙的加盟。此前，这家成立于1992年的房企在其前24年的发展中始终偏安一隅，甚至未走进广西首府南宁。在起家之地桂林，彰泰成了不折不扣的龙头，他们宣称自己市占率接近40%。甚至，市占率最高的时候，十个桂林人里边就有四个彰泰业主。

2016年，彰泰首次进军南宁，接走了三大烂尾楼项目。问题盘的解决，让彰泰在南宁得以迅速发展。黄海涛形容“到南宁后发现广西的舞台要比桂林大很多”。

克而瑞数据显示，2019年广西房企销售额排行中，彰泰以225.9亿元位居第二，仅次于碧桂园集团广西区域的308亿元。同年，在克而瑞的全国房企全口径销售额排行榜中，彰泰排名104位。

这离黄海涛定下的年度300亿元目标依然存在差异。

同时，因为碧桂园、绿地等头部房企开始进军广西区域，本土房企生存发展空间进一步被压缩。黄海涛意识到头部房企的降维打法让彰泰等区域房企很被动，他决定“为了生存走出去”，否则，“不要说发展，连生存权都没有”。

而蓝光出来的张巧龙深谙西南区域，无论是人脉、资源，还是经验等各方面，都契合彰泰的需求。2020年6月张巧龙加盟后，显著加速了彰泰全国化的进程，一个月内接连进入无锡、南京市场。同年7月14日，彰泰高调宣布 “1+3+N”全国化战略，即广西大本营持续供能，深耕华东、华中、粤港澳大湾区三个重点区域。与此同时，彰泰也在筹备上市工作，按照张巧龙的要求，2021年就要想办法登陆资本市场。

然而，疫情下的年份，彰泰“外出闯荡冲规模”并不顺利。

高溢价杀入无锡、南京、南昌后，彰泰除了面临管理半径增加等问题外，由于新进市场与此前广西市场不同，彰泰在市场操作和项目进展方面都出现了一定的水土不服。高价地项目的后续建设都需要资金支持，然而受疫情影响，克而瑞数据显示，2020年上半年彰泰合约销售额107亿元，相比上年同期下降约5亿元。与此同时，“三道红线”之下，房企融资进一步收紧，未上市的彰泰融资渠道有限，资金情况并不乐观。其过往融资主要依赖于银行和信托。预警通显示，2018年-2020年，彰泰集团出质股权15次，累计出质股权数额近3亿元。

尚未等到全国化扩张，彰泰率先迎来“收购者”旭辉。

市场传言一个多月前双方已经进行过密切接触和洽谈。如此便不难理解张巧龙的离开：成立后的新平台大抵不会给予他太多施展的空间，毕竟在这场合作中旭辉才是占据主动权的一方。

（文章来源：国际金融报）