越秀地产(00123.HK)：多元化获取低成本优质土储 维持“买入”评级 目标价2.30港元

（原标题：越秀地产(00123.HK)：多元化获取低成本优质土储 维持“买入”评级 目标价2.30港元）

机构：兴业证券

评级：买入

目标价：2.30港元

事件：

据公告，2020年9月，公司实现合同销售金额为69.8亿元，同比增长73.8%，实现合同销售面积为33.4万平方米，同比增长53.6%。2020年1~9月，公司累计合同销售金额586.4亿元，同比增长22%，累计合同销售面积为242.3万平方米，同比增长8.3%，已完成全年销售目标人民币802亿元的73%。

投资要点

维持“买入”评级，目标价2.30港元：越秀地产拿地方式多元化，2020年1~9月，超过半成的新增土储以“住宅+配建”方式获得，轨交项目也有望于年内落地，为公司补充优质低价新增土储，公司毛利率有望维持高于行业平均的水平。2020上半年公司已售未入账并表金额为622亿元，业绩颇具韧性，为未来业绩释放奠定基础。我们预计公司20/21年核心净利润为44.3/54.7亿元，同比增长26.3%/23.4%。维持“买入”评级，目标价2.30港元，对应2020/2021年6.7倍和5.5倍PE，较当前股价有41.1%的提升空间。

以广州为核心，深耕大湾区：2020年1~9月，公司通过“住宅+配建”、招拍挂及合作拿地等方式新增土地储备为246.1万平米。从城市分布来看，新增土储全部位于一二线城市，其中60%位于广州。从区域来看，69%的新增土储集中在大湾区，成渝和长三角地区分别占比21%和10%。

拿地风格更加稳健，土储权益提升：2020年1~9月，公司共新增了10个土地项目，公司新增土储土地款(含配建成本，下同)为322.9亿元，权益土地款为214.2亿元，权益占比66%，较2019年进一步提升。前9月新增土地成本为13124元/平米，新增土地款占销售金额的比例为55%，较2019年全年下降23个百分点。

“住宅+配建”模式为公司获取低成本优质土储：“住宅+配建”模式下，政府在拍卖地块时，设定开发商同时配建某个公共物业的条件，开发商承担配建成本并将建成的公共物业无偿交付给政府，但配建额度可以直接抵减土地成本。公司通过“住宅+配建”模式可以定向获取较低价格的优质土储，并通过配建工程的建设，有效管理现金流。“住宅+配建”模式下，若不考虑配建成本，平均地价为7089元/平方米；若考虑配建成本，平均地价为13381元/平方米。公司通过“住宅+配建”方式获得4幅土地，总土储为137万平米，占目前新增土储的56%；总权益土地款为176亿元，占总权益土地款的82%。

轨交项目即将落地：公司于2020年6月4日获水西和镇龙两个轨交房地产项目的收购期权，10月13日公司股东大会通过有关行使权利收购两项轨交房地产项目51%权益的事项。收购完成后，轨交项目土储将新增104.6万平米至约419万平方米，占公司截至2020H1土储的17.7%，及其于大湾区土储的32.9%。

风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；人民币贬值。

（文章来源：格隆汇）