备货1700亿 中国奥园下半年全力冲刺

（原标题：备货1700亿 中国奥园下半年全力冲刺）

中国奥园主席郭梓文直言，其下半年的工作是鼓励和鞭策各集团完成定下的各项目标。

尽管上半年达标率不到四成，但中国奥园主席郭梓文在8月17日召开的中期业绩会上还是在努力传达乐观信号，“我们完全有信心完成同比增长12%的目标。”

2020年，奥园的目标为1322亿元。而最新公布的中期报告显示，该公司上半年实现合同销售额约508.72亿元，同比减少5.14%，完成目标38.48%；实现合同销售面积511.1万平方米，同比减少3.93%。

上半年目标未过半，奥园下半年只能加把劲冲刺。郭梓文坦言，今年疫情对经济造成了一定影响，所以要更加努力地推动全员加大销售力度，制定有关考核指标，促进完成全年目标。“我下半年的工作是鼓励和鞭策各集团完成定下的各项目标。”

奥园营运总裁马军称，下半年奥园整体货值接近1700亿元，四季度推货数量会比三季度略高，目前主要是抓推货节点，确保充足的供货安排。

京汉股份将并表

在以销定产的策略下，因为上半年销售出现下滑，奥园的开发速度也有所减缓。1-6月，奥园新开工面积约503.8万平方米，只有去年全年的三分之一(2019年为1449.5万平方米)，竣工面积为311.3万平方木，不到去年的一半(2019年为686.5万平方米)。

拿地量和去年同期亦有轻微下滑。上半年奥园新增44个项目，新增可开发建筑面积约695万平方米(权益比76%)，同比减少4.27%，权益地价约214亿元，新增可售货值约832亿元。

截至6月30日，奥园一共拥有317个项目，土地储备总建筑面积达4874万平方米(权益比78%)，总货值约5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约11602亿元。

收并购依然是奥园的主要扩储方式，上半年其通过收并购方式(含资产包)取得的项目约占63%，招拍挂占30%，城市更新及其他占7%。

其中，京汉股份无疑是奥园上半年最重要的一笔收购。4月初，奥园宣布拟以11.6亿元收购京汉股份29.99%股权，成为京汉股份单一大股东。7月21日该笔收购宣告完成。

马军透露，未来京汉股份会作为奥园的子公司纳入并表，根据目前的经营预期，京汉股份在2020年可以实现盈亏平衡，并表后将对奥园的资产负债率和净负债率起到正面作用。

收购京汉股份也被奥园视作一种全新的拿地模式——资产包拿地，马军称京汉股份可以为奥园带来约120万平方米的土地储备。

目前城市更新对奥园土地储备贡献较小，随着越来越多项目的转化，占比将逐渐提升。据马军介绍，下半年城市更新占比将从7%调整到15%左右，招拍挂的占比将进一步降低。但他同时强调，因为城市更新土地供应时间不可控，所以收并购、招拍挂的需求仍然存在。

中报显示，截至6月底，奥园拥有超过50个城市更新项目，总规划建筑面积3058万平方米，规划可售面积约1759万平方米，可售货值约6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%。

据时代财经了解，今年上半年奥园有4个城市更新项目已实现部分/全部转化，下半年将有8个实现部分/全部转化。“目前，奥园在广州、深圳、珠海、佛山、东莞这几个城市加大拓展力度，有一大批城中村改造项目正在洽谈，货值比较大。”行政总裁郭梓宁表示。

马军表示，奥园今年拿地预算将控制在350-400亿元，下半年投资重点会放在珠三角和长三角，同时会关注中西部一些重点城市。

短期借贷占比下降

奥园的非控股权益一直备受关注，去年一位匿名人士发布的做空报告中就重点质疑了这一项。彼时奥园副总裁兼首席财务官陈志斌解释，非控股权益上升的原因是大量的收并购及合作，随着2020年有更大的收入结转，非控股权益会继续上升。

2020年上半年，奥园录得总营业额约为282.43亿元，同比上升19.3%；物业发展销售收入约为273.41亿元，同比上升21.9%。

过去三年，奥园非控股权益应占溢利确实在逐渐增加，2017年上半年、2018上半年、2019年上半年分别为1.08亿元、2.59亿元、5.28亿元，占总溢利为12.58%、17.56%、18.86%。

但2020年上半年同比减少至4.23亿元，占总溢利比例也减少至14.89%。而股东应占溢利继续上涨，同比上升6.3%至24.16亿元。

针对非控股权益变动的原因，陈志斌解释称，主要是因为上半年交付的物业有几个是全资项目，所以非控股权益占比会变低，但全年来看，非控股权益占比还是在20%左右。“今年上半年新增的一些项目有相当部分是合作开发的，另外有部分旧改项目也引入了合作方，这都会导致非控股权益增加。”

奥园上半年的合同销售均价为9953元/平方米，去年同期为10103元/平方米。马军坦言，四五月份疫情刚刚过去时，奥园采取了一些小而精的促销方法，在部分区域采取了特价房销售的方式，如湖南地区，但在长三角、珠三角的整体表现不错，售价有一定涨幅。

另外，奥园上半年净负债率有一定上升，从去年同期的64.2%增加至79.8%。陈志斌称，这是受到税金、合营企业比例、限价限签约、还有一些装修合同等几个因素的叠加影响。“奥园对于净负债率有很严格的要求，目前接近80%还是合理的水平，因此没有太大担忧。”

从负债结构来看，截至6月底，奥园的银行及其他借款约为736.15亿元，优先票据及公司债券约为294.33亿元。其中一年内到期的为475.12亿元，1年以上但未超过2年的有319.95亿元，2年以上但未超过5年的有220.51亿元，5年以上的有14.9亿元。

上半年，奥园累计进行了6次境内外发债，合计融资9.28亿美元及37.2亿人民币。于2020年7月，奥园已偿还及续期约人民币63亿元短期借贷，短期借贷占比降至约40%。

（文章来源：时代财经）