永升生活服务(01995.HK)2019年业绩点评：践行高质量增长 维持“买入”评级 上调目标价至11.78港元

（原标题：永升生活服务(01995.HK)2019年业绩点评：践行高质量增长 维持“买入”评级 上调目标价至11.78港元）

机构：光大证券

评级：买入

目标价：11.78港元

◆19年营收+74.5%，归母净利润+122.7%。公司发布19年业绩，营收18.8亿元同比+74.5%，归母净利润2.2亿元同比+122.7%。收入结构进一步优化，基础物管、业主增值、非业主增值收入分别占比57%、25.7%、17.3%。管理费用率13.1%，较18年下降2.3pc(扣除上市费用)，主要由于公司调整组织架构，规模效应显现。归母净利率提升2.6pc至11.9%。

◆收入拆分：基础服务营收高质量增长，业主增值服务放量。19年在管面积+62%至6515万平米，综合平均物管单价从18年的2.46元/平米/月提升至3.12元/平米/月。基础物管营收+60%至10.7亿元。业主增值服务营收+143%至4.83亿元，主要原因在于服务家庭规模增加，产品渗透率提高。其中家居生活、车位租售、物业经纪、公用区域增值服务收入分别+191%、+109%、+133%、+57%。家居生活服务积极推出创新服务，收入占比提升8.9pc至54%。非业主增值服务营收+54%至3.25亿元，主要受益于旭辉集团项目增加，其中协销服务收入占比64%。在“纵向产业链延伸战略指引”下，公司协销服务水平快速提升，在管案场数量由18年的106个提升至19年的161个，其中超过20%案场来自第三方。

◆业务经营：商写业务带动基础业务毛利率提升，单户ARPU+50%。基础服务毛利率提升1.4pc至22.1%，主要在于毛利率相对较高的商写项目占比提升。非住宅收入占比提升6.8pc至37.2%，未来有望进一步提升。由于加强营运资金管控，经营性净现金流同比+191%至5.1亿元，覆盖净利润2倍(18年为1.7倍)。业主增值服务方面，产品渗透率提升带动单户ARPU达到742元，同比+50%。毛利率下降12pc至51.2%，主要是主动做出业务结构调整所致，进入了毛利率较低的城市更新、老旧小区改造业务。

◆业务拓展：合约覆盖度维持高位，进军老旧小区改造业务。基础服务方面，合约面积1.1亿平米，覆盖在管面积1.7倍(18年1.63倍)。规模扩张坚持四轮驱动，19年已与多家开发商建立战略合作，成立合资公司，如苏高新、瑞德集团、广纳地产等；收购青岛雅园55%股权，进一步提升非住宅物业实力。20年2月收购青岛银盛泰50%股权，进一步提升青岛、山东地区市占率。社区增值方面，目前已建立了完成的永升UP生活增值服务体系，包括“旭惠园、邻聚游、旭惠美家及租售中心”等子品牌，19年社区增值服务收入占比7.3pc至25.7%，在同行业中处于领先地位。公司进军城市更新、老旧小区改造业务，19年试点效果良好，未来有望形成新的利润增长点。

◆上调目标价至11.78港元，维持“买入”评级。鉴于公司执行战略并购，非住宅面积占比提升，以及在业主增值服务方面优势进一步扩大，我们上调20-21年预测EPS至0.25、0.38元，引入22年预测EPS为0.56元。鉴于行业成长性较强，市场普遍关注公司在未来1-2年的成长，故选用2021年估值。可比公司2021年平均预测PE为28倍，我们给予公司2021年28倍PE，上调目标价至11.78港元，维持“买入”评级。

◆风险提示：人工成本快速上升风险；增值服务拓展不确定性风险；关联方依赖风险；外包质量风险。